Bali czy Turcja: porównanie własności, zwrotu i obywatelstwa przez inwestycję

To prawdziwa rozstajna droga, nie szczegół do przeskoczenia. Turcja daje cudzoziemcowi pełną własność, z gruntem włącznie, bez limitu formy własności. Ograniczenia leżą gdzie indziej: udziały jednego zagranicznego kupującego nie mogą przekroczyć 10% prywatnego gruntu w żadnym pojedynczym dystrykcie, krótka lista stref zastrzeżonych jest całkowicie wyłączona, a pojedynczy cudzoziemiec ma limit 30 hektarów w całym kraju. Niewielka grupa narodowości ma osobne ograniczenia; niemal wszyscy pozostali się kwalifikują.

Bali nie daje pełnej własności żadnemu cudzoziemcowi, w żadnej strukturze. Dostępne drogi to Hak Pakai, prawo użytkowania trwające zwykle do 30 lat z etapami odnowienia dla rezydenta, leasehold trwający 25–30 lat z negocjowanym przedłużeniem, albo spółka PT PMA z prawem zabudowy. To indonezyjska ustawa agrarna (5/1960) i nie ugina się pod konkretną transakcję.

Praktyczna różnica to horyzont planowania. Turecki kupujący myśli w kategoriach „na zawsze” i tego, co odziedziczy spadkobierca. Kupujący na Bali myśli w kategoriach tego, ile lat obejmuje tytuł i co faktycznie mówi zapis o przedłużeniu.

Źródło: mfylegal, Investropa – zasady własności zagranicznej w Turcji, 2026; ustawa agrarna 5/1960

Własny katalog Rise Real Bali stawia medianę ceny willi na Rp 41,8 mln za m², a medianę apartamentu na Rp 61,4 mln (wrzesień 2026). Za Rp 4 mld to dwusypialniana willa z basenem w Canggu, około 96 m².

W Stambule średnia cena w całym mieście w 2026 r. wynosi blisko TRY 57 000 za m². Po przeliczeniu po kursie z 29 września 2026 r. Rp 4 mld to około TRY 11,1 mln – wystarczy na około 190 m² przy tej miejskiej średniej. To znacznie więcej metrów, na dużo większym i bardziej zróżnicowanym rynku, gdzie dzielnica premium nad wodą potrafi kosztować kilkukrotność średniej miejskiej.

Źródło: Katalog Rise Real Bali, wrzesień 2026; Istaproperty i Investropa, dane cenowe Stambułu, 2026; Trading Economics, kurs liry, 29 września 2026

Tureckie liczby najmu podaje się zwykle brutto. Stambuł dawał na początku 2026 r. średnio około 7% brutto, a lokale dwusypialniane w niektórych dzielnicach sięgały 9,6%. Po opłatach wspólnoty, obowiązkowym ubezpieczeniu od trzęsień ziemi i podatku od nieruchomości netto wychodzi zwykle blisko 5,2%. Strefy turystyczne Antalyi idą wyżej brutto, 7–11%, netto szacunkowo 4,5–8,5% zależnie od lokalu i zarządzania.

Zwrot z willi na Bali podajemy netto od początku: 6–10% w skali wyspy i 8–12% w najsilniejszych lokalizacjach pod najem krótkoterminowy, po zarządzaniu, podatku i pustych nocach. Porównuj liczbę netto Bali z liczbą netto Turcji, nie z brutto – różnica między brutto a netto w Turcji sięga 1,5 do 2,5 punktu procentowego i zamyka większość pozornej przewagi.

Źródło: Global Property Guide, stopy zwrotu z najmu w Turcji, I kwartał 2026; Investropa, dane o zwrocie ze Stambułu i Antalyi, 2026; raportowanie zwrotu Rise Real Bali

Turecka ustawa o obywatelstwie przez inwestycję ustala próg nieruchomości na kwotę, którą rząd fiksuje w benchmarku walutowym, potwierdzoną licencjonowaną wyceną; po przeliczeniu po kursie z 29 września 2026 r. to około TRY 19,6 mln. Sumę można rozłożyć na więcej niż jedną nieruchomość, ale wszystko, co się do niej liczy, musi zostać na nazwisku kupującego minimum trzy lata.

Indonezja działa dokładnie odwrotnie: żaden zakup nieruchomości, przy żadnej cenie, nie prowadzi do obywatelstwa. Najbliższą opcją jest Golden Visa – pobyt, nie obywatelstwo, od około Rp 6,26 mld w obligacjach rządowych albo notowanych akcjach na pięć lat, i nie niesie żadnych praw do gruntu.

Własny katalog Rise Real Bali zaczyna się dużo poniżej obu tych kwot. To jednak inny produkt – dom, nie paszport – i tych dwóch rzeczy nie powinno się porównywać wyłącznie po cenie.

Źródło: Legal500, Global Citizen Solutions – tureckie obywatelstwo przez inwestycję, 2026; Trading Economics, kurs liry, 29 września 2026

Roczny podatek od nieruchomości w Turcji, emlak vergisi, wynosi 0,1% wartości szacunkowej dla zabudowy mieszkalnej w zwykłych gminach i 0,2% w miastach metropolitalnych; grunt jest opodatkowany wyżej, 0,3% i 0,6%. Osobna, 10-procentowa opłata na ochronę zabytków dolicza się do rachunku podatkowego. Koszty wejścia to opłata transferowa tytułu (tapu harcı) w wysokości 4%, dzielona ustawowo między kupującego i sprzedającego, choć w praktyce często całość pokrywa kupujący.

Odpowiednik tego podatku na Bali, PBB-P2, wynosi 0,2–0,3% oficjalnej wyceny w regencji Badung – niżej niż turecka stawka metropolitalna. Koszty wejścia przy leaseholdzie na Bali to zwykle około 1–2%, notariusz wliczony; przy tytule Hak Pakai dochodzi BPHTB i koszty zamknięcia rosną bliżej 5–6%. Wartość szacunkowa po żadnej stronie nie odzwierciedla ściśle ceny rynkowej, więc obie liczby traktuj kierunkowo, nie co do grosza.

Źródło: Karanfiloglu, iWorld, Idealandpartners – tureckie podatki i opłaty od nieruchomości, 2026; raportowanie podatkowe Rise Real Bali dla Bali

Nie ma tu jednego zwycięzcy – jest inny zestaw priorytetów, wobec którego trzeba przeliczyć własne liczby. Turcja leży bliżej Europy geograficznie i kulturowo; Bali to dłuższy lot, ale zupełnie inne tempo życia – czynnik, który nigdy nie pojawi się w arkuszu kalkulacyjnym, a mimo to należy do decyzji.

Źródło: Praktyka kupujących Rise Real Bali, 2023–2026

Wyślij nam nieruchomość albo budżet z Turcji, który rozważasz, a zestawimy go z willami z naszego katalogu za te same pieniądze, z zwrotem netto i okresem własności włącznie.

Zacznij od lokalizacji, jeśli wciąż wybierasz miejsce na wyspie, albo zobacz, jak drogi do własności wypadają w naszym poradniku o tym, czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Bali.

Częste pytania