من يملك ماذا فعلاً
هذا هو المفترق الحقيقي، لا تفصيلاً يُقرأ بسرعة. تمنح تركيا الأجنبي تملكاً حراً كاملاً، مع الأرض، من دون حصة على هيكل الملكية. القيود موجودة في مكان آخر. لا يجوز أن تتجاوز حيازات المشتري الأجنبي 10% من الأرض الخاصة في أي منطقة واحدة، وقائمة قصيرة من المناطق المقيَّدة مستبعدة تماماً، والفرد الأجنبي محدود بسقف 30 هكتاراً على مستوى البلاد. عدد صغير من الجنسيات يواجه قيوداً منفصلة؛ أغلب الجنسيات الأخرى مؤهّلة.
بالي لا تقدّم تملكاً حراً لأي أجنبي، بأي هيكل. المسارات المتاحة هي حق الانتفاع (Hak Pakai)، سند حق استخدام يصل عادة إلى 30 سنة على مراحل تجديد للمقيم، أو الإيجار الطويل بمدة 25–30 سنة مع تمديد يُتفاوض عليه، أو شركة PT PMA تحمل حق مساطحة. هذا ما ينص عليه قانون الأراضي الأساسي الإندونيسي (5/1960)، ولا يتغير لصفقة بعينها.
الفارق العملي هو أفق التخطيط. المشتري التركي يفكر بمنطق «إلى الأبد» وبما يرثه الوريث. مشتري بالي يفكر بعدد السنوات التي يغطيها السند وما ينص عليه التمديد فعلاً.
| بالي (إندونيسيا) | تركيا | |
|---|---|---|
| تملّك الأرض | غير متاح بأي شكل | متاح، مع الأرض |
| المسار الرئيسي | حق الانتفاع / الإيجار الطويل / PT PMA | تملك حر |
| المدة الأساسية | 25–30 سنة، مع تمديد | غير محدودة |
| الجنسية عبر الشراء | غير متاحة | من نحو 19.6 مليون ليرة تركية، بحيازة 3 سنوات فأكثر |
المصدر: mfylegal وInvestropa — قواعد التملك الأجنبي في تركيا، 2026؛ قانون الأراضي الأساسي 5/1960
ما الذي يشتريه 4 مليار روبية في كل سوق
يضع كتالوج Rise Real Bali نفسه متوسط سعر الفيلا عند 41.8 مليون روبية للمتر المربع ومتوسط الشقة عند 61.4 مليون روبية (سبتمبر 2026). بـ4 مليار روبية، هذا يعني فيلا مسبح بغرفتي نوم في كانجو، نحو 96 م².
في إسطنبول، يقارب المتوسط العام للمدينة 57,000 ليرة تركية للمتر المربع في 2026. بسعر الصرف في 29 سبتمبر 2026، يعادل 4 مليار روبية نحو 11.1 مليون ليرة تركية، تكفي لنحو 190 م² عند هذا المتوسط. هذه مساحة أكبر بكثير، في سوق أوسع وأكثر تنوعاً، حيث يمكن لمنطقة واجهة بحرية مميزة أن تكلّف أضعاف المتوسط العام للمدينة.
| السوق | معيار السعر | ما يشتريه 4 مليار روبية |
|---|---|---|
| بالي، متوسط الفيلا | 41.8 مليون روبية/م² | ≈ 96 م²، غرفتا نوم، كانجو |
| بالي، متوسط الشقة | 61.4 مليون روبية/م² | ≈ 65 م² |
| إسطنبول، المتوسط العام للمدينة | ≈ 57,000 ليرة تركية/م² | ≈ 190 م²، المتوسط العام |
المصدر: كتالوج Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ Istaproperty وInvestropa، بيانات أسعار إسطنبول، 2026؛ Trading Economics، بيانات سعر صرف الليرة، 29 سبتمبر 2026
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
العائد: الرقم المعلن في تركيا والرقم الصافي في بالي
أرقام الإيجار التركية تُعلن إجمالية عادة. سجّلت إسطنبول نحو 7% إجمالياً في مطلع 2026، ووصلت وحدات بغرفتي نوم في بعض المناطق إلى 9.6%. بعد رسوم المبنى والتأمين الإلزامي من الزلازل وضريبة العقار، يقترب الصافي عادة من 5.2%. مناطق أنطاليا السياحية أعلى إجمالياً، 7–11%، بصافٍ يُقدَّر بين 4.5 و8.5% حسب الوحدة وطريقة إدارتها.
نحن نعلن عوائد فلل بالي صافية منذ البداية: 6–10% نطاق عبر الجزيرة، و8–12% في أقوى مواقع التأجير القصير، بعد الإدارة والضريبة والليالي الشاغرة. قارن رقم بالي الصافي برقم تركيا الصافي، لا الإجمالي؛ الفجوة بين الإجمالي والصافي في تركيا تتراوح 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية، وتغلق أغلب التفوّق الظاهر.
المصدر: Global Property Guide، عوائد الإيجار في تركيا، الربع الأول 2026؛ Investropa، بيانات عائد إسطنبول وأنطاليا، 2026؛ تقارير عائد Rise Real Bali
السوق الوحيدة هنا التي تبيعك جواز سفر ثانياً
يضع قانون الجنسية عبر الاستثمار التركي حد العقار عند رقم تحدده الحكومة بمعيار عملة أجنبية، يؤكده تقييم مرخَّص؛ وبسعر صرف 29 سبتمبر 2026، هذا يعادل نحو 19.6 مليون ليرة تركية. يمكن تقسيم المبلغ على أكثر من عقار، لكن كل ما يُحتسَب ضمنه يجب أن يبقى باسم المشتري ثلاث سنوات على الأقل.
تعمل إندونيسيا بنموذج معاكس تماماً: لا يؤدي شراء عقار، بأي سعر، إلى الجنسية. أقرب ما هو متاح هو الإقامة الذهبية، وهي إقامة لا جنسية، تبدأ من نحو 6.26 مليار روبية في سندات حكومية أو أسهم مدرَجة لمدة خمس سنوات، ولا تحمل أي حقوق أرض بذاتها.
يبدأ كتالوج Rise Real Bali من أرقام أقل بكثير من كلا الرقمين أعلاه. لكنه منتج مختلف، منزل لا جواز سفر، ولا ينبغي مقارنة الاثنين على أساس السعر وحده.
المصدر: Legal500 وGlobal Citizen Solutions — الجنسية التركية عبر الاستثمار، 2026؛ Trading Economics، بيانات سعر صرف الليرة، 29 سبتمبر 2026
الضريبة السنوية وتكلفة الدخول
ضريبة العقار السنوية في تركيا، emlak vergisi، تبلغ 0.1% من القيمة المقدَّرة للسكن في البلديات العادية و0.2% في المدن الكبرى؛ تُفرض على الأرض ضريبة أعلى، 0.3% و0.6%. تُضاف فوق ذلك رسوم تراث ثقافي بنسبة 10% من قيمة الضريبة. تكاليف الدخول تشمل رسم نقل سند الملكية (tapu harcı) بنسبة 4%، يُقسَّم قانوناً بين المشتري والبائع رغم أن المشترين غالباً يتحملونه كاملاً عملياً.
ما يعادلها في بالي، ضريبة PBB-P2، تبلغ 0.2–0.3% من القيمة الرسمية في بادونج، أقل من نسبة المدن الكبرى في تركيا. تكاليف الدخول على إيجار طويل في بالي تقترب عادة من 1–2%، شاملة كاتب العدل؛ وعلى سند حق الانتفاع، تضيف BPHTB فترتفع تكاليف الإغلاق إلى قرابة 5–6%. لا تتبع القيمة المقدَّرة في أي من الجانبين سعر السوق عن قرب، لذا تعامل مع الرقمين كتوجيه تقريبي لا دقيقاً.
المصدر: Karanfiloglu وiWorld وIdealandpartners — الضرائب والرسوم العقارية في تركيا، 2026؛ تقارير Rise Real Bali الضريبية عن بالي
أي سوق يناسب أي مشترٍ
لا فائز واحد هنا، بل مجموعة أولويات مختلفة تقيس أرقامك عليها. تقع تركيا جغرافياً وثقافياً أقرب إلى أوروبا؛ بالي رحلة أطول لكن بإيقاع حياة مختلف تماماً، عامل لا يظهر في جدول بيانات لكنه يبقى جزءاً من القرار.
تركيا تناسبك إذا
- جواز السفر الثاني هو الهدف، لا ميزة جانبية
- تريد سنداً دائماً، مع الأرض، يرثه ورثتك بلا تمديد
- تضخم الليرة الذي يأكل من المكاسب الاسمية لا يقلقك
- سوق شقق مدينة سائل يفضَّل عندك على سوق جزيرة أقل سيولة
بالي تناسبك إذا
- تريد فيلا مسبح بميزانية متوسطة
- العائد النقدي الصافي يهمك أكثر من سند تورّثه
- ستستخدم العقار بنفسك جزءاً من السنة
- تخطط حول مدة الإيجار كجزء من السعر، لا ضده
المصدر: ممارسة مشتري Rise Real Bali، 2023–2026
قارن ميزانيتك التركية بفيلا في بالي
أرسل لنا العقار أو الميزانية التركية التي تدرسها، ونضعها جانب فلل من كتالوجنا بالمبلغ نفسه، مع العائد الصافي ومدة الملكية.
ابدأ من المناطق إن كنت لا تزال تقرر أي جزء من الجزيرة يناسبك، أو راجع كيف تقارَن مسارات التملك في دليلنا عن هل يمكن للأجنبي شراء عقار في بالي.
ماذا يعني هذا للمشتري
- تقدّم تركيا تملكاً حراً ومساراً للجنسية؛ بالي لا تقدّم أياً منهما، بأي سعر.
- 4 مليار روبية تشتري فيلا بغرفتي نوم في كانجو، أو نحو 190 م² عند المتوسط العام لسعر إسطنبول.
- قارن العوائد الصافية لا العناوين: بالي تحقق 6–10% صافياً، إسطنبول أقرب إلى 5.2%.
- تكاليف الدخول في تركيا، رسم نقل 4%، وضريبتها السنوية، كلاهما أعلى من إيجار طويل نموذجي في بالي.
أسئلة شائعة
أيهما أفضل للاستثمار العقاري، بالي أم تركيا؟
يعتمد على الهدف. تقدّم تركيا تملكاً حراً دائماً ومساراً للجنسية من شراء كافٍ؛ بالي لا تقدّم أياً منهما لكنها تحقق عائداً نقدياً أعلى، 6–10% عبر الجزيرة مقابل نحو 5.2% صافياً في إسطنبول. لا إجابة واحدة، بل أولويات مختلفة.
هل يمكن للأجانب تملّك عقار حر في تركيا؟
نعم، بقيود: لا يجوز أن تتجاوز حيازات الأجنبي في أي منطقة واحدة 10% من الأرض الخاصة، وقائمة قصيرة من المناطق المقيَّدة مستبعدة تماماً، والفرد محدود بسقف 30 هكتاراً على مستوى البلاد. تتأهل أغلب الجنسيات تقريباً، مع استثناءات قليلة.
كم يكلّف الاستثمار العقاري الذي يمنح الجنسية التركية؟
نحو 19.6 مليون ليرة تركية بأسعار سبتمبر 2026، ويمكن توزيعها على أكثر من عقار. كل ما يُحتسَب ضمن المبلغ يجب أن يبقى باسم المشتري ثلاث سنوات على الأقل.
هل يؤدي شراء عقار في بالي إلى الجنسية؟
لا. لا تملك إندونيسيا برنامج جنسية عبر الاستثمار من أي نوع. أقرب خيار هو الإقامة الذهبية، وهي إقامة من نحو 6.26 مليار روبية في سندات حكومية أو أسهم مدرَجة، ولا تمنح جنسية ولا حقوق أرض.
ما العائد الإيجاري في إسطنبول مقارنة ببالي؟
تحقق إسطنبول نحو 5.2% صافياً بعد رسوم المبنى والتأمين وضريبة العقار، مقابل رقم إجمالي أقرب إلى 7%. نحن نعلن عوائد فلل بالي صافية منذ البداية، 6–10% عبر الجزيرة و8–12% في أقوى مناطق التأجير القصير.
من أين نعرف ذلك
أرقام بالي من كتالوج Rise Real Bali الخاص وتقارير العائد، سبتمبر 2026. أرقام تركيا مستمدة من بيانات أسعار البنك المركزي التركي، ومسح عوائد Global Property Guide، وأدلة قانونية وضريبية منشورة سارية لعام 2026. اللوائح وحدود كل من برنامج الجنسية وحدود التملك قابلة للتغيير، فينبغي أن يؤكد محامٍ محلي الأرقام الحالية قبل أي صفقة. يستخدم تحويل الليرة سعر الصرف بتاريخ 29 سبتمبر 2026 من Trading Economics؛ يحدد قانون الجنسية عبر الاستثمار التركي حده بمعيار عملة أجنبية يؤكده تقييم، نترجمه هنا بدل عرضه مباشرة، تماشياً مع سياسة الموقع بعرض الروبية فقط. هذه مقارنة أرقام عامة، لا نصيحة استثمارية لأي من السوقين.
- Trading Economics — بيانات سعر صرف الليرة، 29 سبتمبر 2026
- Legal500، Global Citizen Solutions — الجنسية التركية عبر الاستثمار، 2026
- mfylegal، Investropa — قواعد التملك العقاري الأجنبي في تركيا، 2026
- Karanfiloglu، iWorld، Idealandpartners، Aloproperty — الضرائب ورسوم سند الملكية في تركيا، 2026
- Global Property Guide، Investropa — عوائد الإيجار في إسطنبول وأنطاليا، 2026
- Istaproperty، Investropa — سعر المتر المربع في إسطنبول، 2026
- كتالوج Rise Real Bali وتقارير العائد، سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
