KUTA · ID RR-5659

Minori : villa de cinq chambres, 356,5 m², avec piscine privée, Kuta

Trois niveaux, cinq chambres et six salles de bain font de cette villa de 356,5 m² la plus grande de Minori, au prix de Rp 11,79 Md. La parcelle mesure 260 m², la piscine est privée, le bail court sur 60 + 25 ans, et la livraison est prévue au T4 2026.

Lot dans Minori · lots publiés : 3

  • Leasehold 60 + 25 ans
  • Finitions
  • Trois niveaux
  • 5chambres
  • 6salles de bain
  • 356,5 m²emprise de la villa
  • 260 m²parcelle
  • Leasehold60 + 25 ans
  • T4 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Voici la plus grande villa du complexe : 356,5 m² (≈ 3 835 sq ft) sur trois niveaux, avec cinq chambres, six salles de bain, une piscine, une terrasse et un séjour spacieux. La pierre et le bois composent les finitions. Au mètre carré, elle coûte moins cher que les petites villas du complexe.

Les propriétaires achètent une maison comme celle-ci pour y élever une famille ou la louer à un grand groupe. La demande pour cinq chambres est restreinte, mais le prix par nuit est élevé. Le paiement échelonné commence par un acompte de 30 %. Le terrain est classé en zone touristique et mixte, et le bail court sur 60 ans plus 25.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 5,0 M la nuit, repris des villas quatre chambres, car nous n'avons aucun équivalent à cinq chambres. Taux d'occupation : 72 % dans le scénario central, 62 % prudent, 82 % optimiste. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 1,09 Md par an, soit 9,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Minori · villa 5 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 14 à 16 % par an sans préciser s'il est calculé avant ou après charges. Voici notre modèle : un tarif de Rp 5,0 M la nuit, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,1 %≈ Rp 1,30 Md par an avec 72 % d'occupation et Rp 5,0 M la nuit Net 9,3 %≈ Rp 1,09 Md par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,30 Md11,1 % du prix · tarif Rp 5,0 M, occupation 72 %
  • Frais d'exploitationRp 208 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 1,09 Md9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Minori · villa 5 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
62 %prudentRp 1,12 MdRp 179 MRp 942 M8,0 %12,5 ans
72 %baseRp 1,30 MdRp 208 MRp 1,09 Md9,3 %10,8 ans
82 %optimisteRp 1,48 MdRp 237 MRp 1,25 Md10,6 %9,5 ans

Le scénario central retient 72 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 62 % pour le scénario prudent et 82 % pour le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 5,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 62 %, central à 72 % et optimiste à 82 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Minori · villa 2 chambres : 9,2 % net avec 53 % d’occupation; Minori · villa 4 chambres : 9,3 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le droit associé à cette villa est un bail de 60 ans sur le terrain plus une prolongation de 25 ans, qui doit être détaillée dans le bail. Les étapes sont la réservation, le PPJB, puis un bail notarié à la livraison. L'annonce mentionne un permis, mais sans numéro. Après les finitions viennent le SLF et la licence de location.

Propriété et permis : Minori · villa 5 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail60 ans + 25 ansNous comptons la durée à partir de la livraison, et le bail contient les conditions de prolongation de 25 ans.
ZonageZone touristique et mixte, selon l'annonceNotre base indique une zone touristique et mixte. Un extrait RDTR le confirme avant tout acompte.
Permis de construire (PBG)Indiqué · numéro demandéL'annonce indique que le permis existe. Nous demandons le numéro et un extrait.
PromoteurEco Invest Group, société à confirmerNous examinons la société, ses projets livrés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans SLF, pas de licence de location : les paiements suivent donc les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, inventaire à confirmerL'annexe du contrat liste chaque meuble et chaque appareil.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Minori · villa 5 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Minori · villa 5 chambres : échéancier de paiement

  1. AcompteUn acompte de 30 % du prix ouvre le plan, et une formule plus large reporte jusqu'à 15 % supplémentaires sur les paiements ultérieurs.
  2. Paiement échelonnéLe reste suit l'échéancier du promoteur, que nous demandons pour cette villa.
  3. LivraisonLe dernier paiement suit le procès-verbal de réception et la remise du dossier complet.

Les prix de la base sont ceux du paiement échelonné. Payez en totalité et le promoteur accorde une remise de 5 %. Le PPJB contient les conditions convenues.

Localisation

Emplacement : Legian · Kuta

Kuta se trouve près de l'aéroport, avec les plages de Legian et Double Six à proximité : les voyageurs affluent donc toute l'année. L'espace est restreint et les rues sont bruyantes.

Minori : terrasse au bord de la piscine et séjour ouvert
Kuta · Badung · secteur de Legian
  • Plage de Double Six≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Vie Spa≈ 200 m à vol d'oiseau
  • Hub Bali Coworking Legian≈ 300 m à vol d'oiseau
  • Dream Museum Zone≈ 440 m à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 5,7 km à vol d'oiseau

Kuta offre un bon accès et une demande régulière, mais aussi des embouteillages et du bruit.

Legian · Kuta · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Minori · villa 5 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa Minori 5 chambres ?

Vous ne payez rien. Le promoteur règle notre commission, et nos vérifications avant l'acompte ne vous coûtent rien. Pour la villa 5 chambres, nous vérifions le bail de 60 + 25 ans et les conditions de prolongation. Nous demandons aussi les informations sur la société, le numéro du PBG et un extrait.

Que comprend le prix de la villa 5 chambres ?

La base indique Rp 11,79 Md, un prix avec paiement échelonné ; un paiement intégral donne droit à la remise de 5 % du promoteur. La villa s'étend sur trois niveaux avec cinq chambres, six salles de bain, une terrasse et une piscine. Nous demandons la liste du mobilier et la joignons au contrat.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 5,0 M la nuit, d'après des villas quatre chambres, car il n'existe aucun équivalent à cinq chambres, puis ajustons pour une villa avec piscine. Le scénario central suppose 72 % d'occupation avec gestion professionnelle et des charges représentant 16 % du chiffre d'affaires. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas une garantie.

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