KUTA
desde Rp 5.290 millones/ 60 + 25 años
Minori
Kuta · Complejo de villas
- 2–5 dormitorios
- 99–357 m²
- leasehold 60+25
Ver detalles
KUTA · ID RR-5659
Minori: villa de cinco dormitorios y 356,5 m² con piscina privada, Kuta
Tres plantas, cinco dormitorios y seis baños hacen de esta villa de 356,5 m² la mayor de Minori. Cuesta Rp 11.790 millones. La parcela mide 260 m², la piscina es privada, el leasehold es de 60 + 25 años y la entrega está prevista para el cuarto trimestre de 2026.
Unidad de Minori · unidades publicadas: 3
- Leasehold 60 + 25 años
- En fase de acabados
- Tres plantas
- 5dormitorios
- 6baños
- 356,5 m²superficie construida de la villa
- 260 m²parcela
- Leasehold60 + 25 años
- 4.º trimestre de 2026entrega
Inmueble
Qué compras
Es la villa más grande del complejo: 356,5 m² en tres plantas, con cinco dormitorios, seis baños, piscina, terraza y un salón amplio. Los acabados combinan piedra y madera. El precio por metro cuadrado es más bajo que en las villas pequeñas del complejo.
Una casa así se compra para vivir en familia o alquilarla a grupos grandes. La demanda de cinco dormitorios es más limitada, aunque la tarifa por noche es alta. El pago por fases empieza con el 30 %. El suelo tiene clasificación turística o mixta y el leasehold es de 60 + 25 años.
Para el cálculo usamos Rp 5 millones por noche, una tarifa tomada de villas de cuatro dormitorios porque no tenemos comparables de cinco. Ocupación: 72 % en el escenario base, 62 % en el prudente y 82 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 1.090 millones al año, el 9,3 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Minori · Villa de 5 dormitorios: bruta y neta
La promotora anuncia una rentabilidad del 14–16 % anual sin aclarar si es antes o después de gastos. Nuestro cálculo usa una tarifa de Rp 5 millones por noche y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento de la facturación.
Bruta 11,1 %≈ Rp 1.300 millones al año con una ocupación del 72 % y Rp 5,0 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 1.090 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.300 millones11,1 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 72 %
- Gastos de explotaciónRp 208 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 1.090 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 62%prudente | Rp 1.120 millones | Rp 179 millones | Rp 942 millones | 8,0% | 12,5 años |
| 72%base | Rp 1.300 millones | Rp 208 millones | Rp 1.090 millones | 9,3% | 10,8 años |
| 82%optimista | Rp 1.480 millones | Rp 237 millones | Rp 1.250 millones | 10,6% | 9,5 años |
El escenario base supone un 72 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 62 %, y el optimista, un 82 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 62 %; base, con un 72 %, y optimista, con un 82 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Minori · Villa de 2 dormitorios: 9,2 % neto con un 53 % de ocupación; Minori · Villa de 4 dormitorios: 9,3 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 60 años sobre el suelo y una prórroga de 25 que debe quedar detallada en el contrato. Los pasos son reserva, PPJB y contrato de leasehold ante notario en la entrega. El anuncio marca la licencia, pero no da el número. Después de los acabados llegan el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 60 años + 25 añosContamos el plazo desde la entrega y el contrato de leasehold debe recoger las condiciones de la prórroga de 25 años. |
| Zonificación | Zona turística o mixta, según el anuncioNuestra base indica zona turística o mixta. Un extracto del RDTR lo confirma antes de cualquier depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Marcado · número solicitadoEl anuncio indica que la licencia existe. Estamos pidiendo el número y un extracto. |
| Promotora | Eco Invest Group, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, sus proyectos entregados y el arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen las fases de obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, inventario por confirmarEl anexo del contrato recoge todos los muebles y electrodomésticos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Minori · Villa de 5 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Minori · Villa de 5 dormitorios
- Primer pagoEl 30 % del precio inicia el pago por fases; otra opción permite trasladar hasta un 15 % adicional a pagos posteriores.
- Pagos por fasesEl resto sigue el calendario de la promotora, que pedimos para esta villa.
- EntregaEl último pago se hace contra el acta de entrega y la documentación completa.
Los precios de nuestra base son para pago por fases. Si pagas el total, la promotora descuenta un 5 %. El PPJB recoge las condiciones acordadas.
Ubicación
Dónde está: Legian · Kuta
Kuta está junto al aeropuerto y cerca de las playas de Legian y Double Six, así que llegan huéspedes todo el año. El espacio es escaso y las calles, ruidosas.
- Playa de Double Six≈ 1,4 km en línea recta
- The Vie Spa≈ 200 m en línea recta
- Hub Bali Coworking Legian≈ 300 m en línea recta
- Dream Museum Zone≈ 440 m en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 5,7 km en línea recta
Kuta gana en accesos y demanda constante, y pierde en tráfico y ruido.
Respuestas claras
Preguntas sobre Minori · Villa de 5 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 5 dormitorios en Minori?
A ti, nada. La promotora paga nuestra comisión y las comprobaciones previas al depósito no te cuestan nada. En la villa de cinco dormitorios revisamos el leasehold de 60 + 25 años y las condiciones de la prórroga. También pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y un extracto.
¿Qué incluye el precio de la villa de 5 dormitorios?
La base muestra Rp 11.790 millones, un precio con pago por fases; si pagas el total, la promotora descuenta un 5 %. La villa tiene tres plantas, cinco dormitorios, seis baños, terraza y piscina. Pedimos la relación de muebles y la adjuntamos al contrato.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Usamos unos Rp 5 millones por noche, tomados de villas de cuatro dormitorios porque no hay comparables de cinco, y lo ajustamos a una villa con piscina. El escenario base supone un 72 % de ocupación con gestión profesional y un 16 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no una garantía.
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