KUTA · ID RR-5657

Minori: villa de dos dormitorios y 99,1 m² con piscina privada, Kuta

Por Rp 5.290 millones entras en Minori con la villa más barata: dos dormitorios, 99,1 m² construidos en una parcela de 140 m², piscina propia y terraza. El leasehold es de 60 + 25 años y la entrega está prevista para el cuarto trimestre de 2026.

Unidad de Minori · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 60 + 25 años
  • En fase de acabados
  • Piscina privada
  • 2dormitorios
  • 99,1 m²superficie construida de la villa
  • 140 m²parcela
  • Leasehold60 + 25 años
  • 4.º trimestre de 2026entrega

Inmueble

Qué compras

Es la tipología más pequeña de Minori: dos dormitorios, dos baños y terraza. La parcela de 140 m² tiene piscina y una zona de estar exterior, y el salón se abre directamente al agua.

Es adecuada para una pareja o dos amigos que alquilan una o dos semanas, con el aeropuerto y las playas de Legian cerca. El pago por fases empieza con el 30 %. La zona es turística o mixta y el leasehold es de 60 + 25 años. Hemos pedido el número del PBG.

Para el cálculo usamos Rp 3 millones por noche, la tarifa de la comparable de dos dormitorios más cercana, en Umalas, porque no tenemos comparables en Kuta. Ocupación: 53 % en el escenario base, 43 % en el prudente y 63 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 489 millones al año, el 9,2 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Minori · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad del 14–16 % anual sin aclarar si es antes o después de gastos. Nuestro cálculo usa una tarifa de Rp 3 millones por noche y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento de la facturación.

Bruta 11,0 %≈ Rp 582 millones al año con una ocupación del 53 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 9,2 %≈ Rp 489 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 582 millones11,0 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 53 %
  • Gastos de explotaciónRp 93,1 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 489 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: Minori · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
43%prudenteRp 472 millonesRp 75,6 millonesRp 397 millones7,5%13,3 años
53%baseRp 582 millonesRp 93,1 millonesRp 489 millones9,2%10,8 años
63%optimistaRp 692 millonesRp 111 millonesRp 581 millones11,0%9,1 años

El escenario base supone un 53 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 43 %, y el optimista, un 63 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 43 %; base, con un 53 %, y optimista, con un 63 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Minori · Villa de 4 dormitorios: 9,3 % neto con un 65 % de ocupación; Minori · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 72 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Pide los números por WhatsApp

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 60 años sobre el suelo y una prórroga de 25; pedimos las condiciones de esa prórroga por escrito. Reservas, firmas el PPJB y el contrato de leasehold ante notario en la entrega. El anuncio marca el PBG, pero sin número. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al terminar los acabados.

Derecho y licencias de Minori · Villa de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold60 años + 25 añosLos años restantes se cuentan desde la entrega. Pedimos que las condiciones de la prórroga figuren en el arrendamiento del suelo.
ZonificaciónZona turística o mixta, según el anuncioAntes del depósito, contrastamos la etiqueta turística o mixta de nuestra base con un extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Marcado · número solicitadoEl anuncio marca la licencia como concedida; pedimos el número y el extracto.
PromotoraEco Invest Group, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, los proyectos terminados y el arrendamiento del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF; por eso ligamos los pagos a las fases de obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, inventario por confirmarTu contrato lleva un anexo con los muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Minori · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Minori · Villa de 2 dormitorios

  1. Primer pagoEl 30 % del precio inicia el pago por fases; otra opción permite trasladar hasta un 15 % adicional a pagos posteriores.
  2. Pagos por fasesEl resto se paga con un calendario que pedimos para esta villa.
  3. EntregaEl pago final se hace contra el acta de entrega y la documentación completa.

Nuestra base recoge precios con pago por fases y la promotora descuenta un 5 % por pagar el total. Las condiciones se recogen en el PPJB después de las comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Legian · Kuta

Kuta deja el aeropuerto, Legian y Double Six a un corto trayecto y atrae huéspedes todo el año. Las calles son estrechas y ruidosas.

Minori: terraza junto a la piscina y salón abierto
Kuta · Badung · Legian area
  • Playa de Double Six≈ 1,4 km en línea recta
  • The Vie Spa≈ 200 m en línea recta
  • Hub Bali Coworking Legian≈ 300 m en línea recta
  • Dream Museum Zone≈ 440 m en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 5,7 km en línea recta

Aquí compras comodidad: aeropuerto, playas y reservas constantes. A cambio, hay tráfico y ruido.

Legian · Kuta · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Minori · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios en Minori?

Nada. La promotora paga nuestra comisión y las comprobaciones previas al depósito no te cuestan nada. En la villa de dos dormitorios revisamos el leasehold de 60 + 25 años y las condiciones de la prórroga. Los datos de la sociedad, el número del PBG y un extracto están en nuestra lista de peticiones.

¿Qué incluye el precio de la villa de 2 dormitorios?

La base de anuncios muestra Rp 5.290 millones, un precio con pago por fases; si pagas el total, la promotora descuenta un 5 %. Incluye dos dormitorios, dos baños, terraza y piscina privada. La relación de muebles y electrodomésticos no está detallada, así que la pedimos para el contrato.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos unos Rp 3 millones por noche de villas comparables de dos dormitorios y los ajustamos a una villa con piscina. El escenario base supone un 53 % de ocupación con gestión profesional y un 16 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.

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