KUTA · ID RR-5658

Minori: villa de cuatro dormitorios y 231,3 m² con piscina privada, Kuta

Cuatro dormitorios, cinco baños y 231,3 m² construidos en dos plantas: la villa de 4 dormitorios de Minori es una casa para grupos y cuesta Rp 10.620 millones. Tiene piscina privada en una parcela de 220 m², leasehold de 60 + 25 años y entrega prevista para el cuarto trimestre de 2026.

Unidad de Minori · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 60 + 25 años
  • En fase de acabados
  • Cuatro dormitorios
  • 4dormitorios
  • 5baños
  • 231,3 m²superficie construida de la villa
  • 220 m²parcela
  • Leasehold60 + 25 años
  • 4.º trimestre de 2026entrega

Inmueble

Qué compras

La casa de dos plantas tiene 231,3 m², cuatro dormitorios, cinco baños, terraza y piscina. La fachada combina piedra y madera, los ventanales son altos y el salón es abierto. Las zonas comunes tienen espacio para una familia numerosa o un grupo de amigos.

Como alquiler, esta casa encaja con grupos que reservan una semana o más, y la demanda es más estacional que en las villas pequeñas. El pago por fases empieza con el 30 %. La zona es turística o mixta y el leasehold es de 60 + 25 años. Hemos pedido el número del PBG.

Para el cálculo usamos Rp 5 millones por noche, la tarifa de villas de cuatro dormitorios en el Bukit, porque Kuta no tiene datos comparables. Ocupación: 65 % en el escenario base, 55 % en el prudente y 75 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 988 millones al año, el 9,3 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Minori · Villa de 4 dormitorios: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad del 14–16 % anual sin aclarar si es antes o después de gastos. Nuestro cálculo usa una tarifa de Rp 5 millones por noche y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento de la facturación.

Bruta 11,1 %≈ Rp 1.180 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 5,0 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 988 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.180 millones11,1 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Gastos de explotaciónRp 188 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 988 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: Minori · Villa de 4 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 995 millonesRp 159 millonesRp 836 millones7,9%12,7 años
65%baseRp 1.180 millonesRp 188 millonesRp 988 millones9,3%10,8 años
75%optimistaRp 1.360 millonesRp 217 millonesRp 1.140 millones10,7%9,3 años

El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 55 %, y el optimista, un 75 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Minori · Villa de 2 dormitorios: 9,2 % neto con un 53 % de ocupación; Minori · Villa de 5 dormitorios: 9,3 % neto con un 72 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Pide los números por WhatsApp

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 60 años sobre el suelo, con una prórroga de 25 que debe figurar en el contrato. Reservas, firmas el PPJB y después el contrato de leasehold ante notario en la entrega. El anuncio marca la licencia, pero sin número. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan después de los acabados.

Derecho y licencias de Minori · Villa de 4 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold60 años + 25 añosLos años se cuentan desde la entrega y el contrato de leasehold debe recoger las condiciones de la prórroga.
ZonificaciónZona turística o mixta, según el anuncioLa etiqueta procede de nuestra base y un extracto del RDTR la confirma antes del depósito.
Licencia de obra (PBG)Marcado · número solicitadoEl anuncio indica que la licencia está concedida. Pedimos el número y el extracto para el expediente.
PromotoraEco Invest Group, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, lo que ha entregado y el arrendamiento del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraEl SLF llega después de la obra y sin él no hay licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, inventario por confirmarLos muebles y electrodomésticos se incluyen en un anexo del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Minori · Villa de 4 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Minori · Villa de 4 dormitorios

  1. Primer pagoEl 30 % del precio inicia el pago por fases; otra opción permite trasladar hasta un 15 % adicional a pagos posteriores.
  2. Pagos por fasesEl resto sigue el calendario de la promotora, que pedimos para esta villa.
  3. EntregaEl último tramo se paga contra el acta de entrega y la documentación.

Los precios de nuestra base son para pago por fases; la promotora descuenta un 5 % por pagar el total por adelantado. El PPJB recoge las condiciones finales.

Ubicación

Dónde está: Legian · Kuta

Kuta tiene el aeropuerto, las playas y Legian a un corto trayecto, y llegan huéspedes todos los meses. Las calles están muy transitadas y son ruidosas.

Minori: terraza junto a la piscina y salón abierto
Kuta · Badung · Legian area
  • Playa de Double Six≈ 1,4 km en línea recta
  • The Vie Spa≈ 200 m en línea recta
  • Hub Bali Coworking Legian≈ 300 m en línea recta
  • Dream Museum Zone≈ 440 m en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 5,7 km en línea recta

Quien compra en Kuta valora los accesos y la demanda constante, y acepta el tráfico y el ruido a cambio.

Legian · Kuta · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Minori · Villa de 4 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 4 dormitorios en Minori?

Nada. La promotora paga nuestra comisión y las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En la villa de cuatro dormitorios revisamos el leasehold de 60 + 25 años y la redacción de la prórroga; también pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y un extracto.

¿Para quién es la villa de 4 dormitorios?

Para una familia numerosa o un grupo de amigos. Tiene cuatro dormitorios, cinco baños y un salón abierto. Como inversión, permite una tarifa alta por noche, pero llega a menos inquilinos y las reservas son más estacionales que en las villas pequeñas. Nuestro cálculo usa un 65 % de ocupación, no la de la temporada alta.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de unos Rp 5 millones por noche, según villas comparables de cuatro dormitorios, y lo ajustamos a una villa con piscina. El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional y un 16 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.

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