KUTA · ID RR-5658

Minori : villa de quatre chambres, 231,3 m², avec piscine privée, Kuta

Quatre chambres, cinq salles de bain et 231,3 m² bâtis sur deux niveaux : la villa Minori 4 chambres est une maison pour groupe au prix de Rp 10,62 Md. La parcelle de 220 m² accueille une piscine privée, le bail court sur 60 + 25 ans, et la livraison est prévue au T4 2026.

Lot dans Minori · lots publiés : 3

  • Leasehold 60 + 25 ans
  • Finitions
  • Quatre chambres
  • 4chambres
  • 5salles de bain
  • 231,3 m²emprise de la villa
  • 220 m²parcelle
  • Leasehold60 + 25 ans
  • T4 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La maison à deux niveaux couvre 231,3 m² (≈ 2 490 sq ft) avec quatre chambres, cinq salles de bain, une terrasse et une piscine. La pierre et le bois encadrent la façade, les fenêtres sont hautes et le séjour est ouvert. Les espaces communs peuvent accueillir une grande famille ou un groupe d'amis.

À la location, cette maison convient aux groupes qui réservent une semaine ou plus, et la demande est plus saisonnière que pour les petites villas. Le paiement échelonné commence par un acompte de 30 %. Le zonage est touristique et mixte, et le bail court sur 60 ans plus 25. Nous demandons le numéro du PBG.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 5,0 M la nuit, le niveau des villas quatre chambres sur Bukit, car Kuta ne fournit aucune donnée comparable. Taux d'occupation : 65 % dans le scénario central, 55 % prudent, 75 % optimiste. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 988 M par an, soit 9,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Minori · villa 4 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement de 14 à 16 % par an sans préciser s'il est calculé avant ou après charges. Voici notre modèle : un tarif de Rp 5,0 M la nuit, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,1 %≈ Rp 1,18 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 5,0 M la nuit Net 9,3 %≈ Rp 988 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,18 Md11,1 % du prix · tarif Rp 5,0 M, occupation 65 %
  • Frais d'exploitationRp 188 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 988 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Minori · villa 4 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 995 MRp 159 MRp 836 M7,9 %12,7 ans
65 %baseRp 1,18 MdRp 188 MRp 988 M9,3 %10,8 ans
75 %optimisteRp 1,36 MdRp 217 MRp 1,14 Md10,7 %9,3 ans

Le scénario central retient 65 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 55 % pour le scénario prudent et 75 % pour le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 5,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Minori · villa 2 chambres : 9,2 % net avec 53 % d’occupation; Minori · villa 5 chambres : 9,3 % net avec 72 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous recevez un bail de 60 ans sur le terrain, avec une prolongation de 25 ans à inscrire dans le bail. Réservez, signez le PPJB, puis établissez un bail notarié à la livraison. Le permis est mentionné dans l'annonce, mais sans numéro. Le SLF et la licence de location suivent après les finitions.

Propriété et permis : Minori · villa 4 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail60 ans + 25 ansLes années se comptent à partir de la livraison, et le bail doit contenir les conditions de prolongation.
ZonageZone touristique et mixte, selon l'annonceLa mention vient de notre base, et un extrait RDTR la confirme avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)Indiqué · numéro demandéL'annonce indique que le permis est détenu. Nous voulons le numéro et l'extrait au dossier.
PromoteurEco Invest Group, société à confirmerNous vérifions l'entité, les projets qu'elle a livrés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe SLF suit les travaux, et la licence de location en dépend.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, inventaire à confirmerLe mobilier et l'électroménager figurent dans une annexe de votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Minori · villa 4 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Minori · villa 4 chambres : échéancier de paiement

  1. AcompteUn acompte de 30 % du prix ouvre le plan, avec une formule plus large qui reporte jusqu'à 15 % supplémentaires sur les paiements ultérieurs.
  2. Paiement échelonnéL'échéancier du promoteur couvre le reste, et nous le demandons pour cette villa.
  3. LivraisonVous payez la dernière tranche contre le procès-verbal de réception et les documents.

Les prix de la base sont ceux du paiement échelonné, et un paiement intégral d'avance donne droit à une remise de 5 % du promoteur. Le PPJB reprend les conditions définitives.

Localisation

Emplacement : Legian · Kuta

Kuta place l'aéroport, les plages et Legian à quelques minutes de route, et les voyageurs arrivent tous les mois. Les rues restent animées et bruyantes.

Minori : terrasse au bord de la piscine et séjour ouvert
Kuta · Badung · secteur de Legian
  • Plage de Double Six≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Vie Spa≈ 200 m à vol d'oiseau
  • Hub Bali Coworking Legian≈ 300 m à vol d'oiseau
  • Dream Museum Zone≈ 440 m à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 5,7 km à vol d'oiseau

Les acheteurs choisissent Kuta pour son accessibilité et sa demande régulière, et acceptent la circulation et le bruit en contrepartie.

Legian · Kuta · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Minori · villa 4 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa Minori 4 chambres ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, et nous effectuons nous-mêmes les vérifications avant votre acompte. Pour la villa 4 chambres, nous vérifions le bail de 60 + 25 ans et la rédaction de la prolongation, puis demandons les informations sur la société, le numéro du PBG et un extrait.

À qui convient la villa 4 chambres ?

À une grande famille ou un groupe d'amis. Elle compte quatre chambres, cinq salles de bain et un séjour ouvert. Pour un investisseur, cela signifie un prix par nuit élevé et un bassin de locataires plus restreint, avec des réservations plus saisonnières que pour les petites villas. Notre modèle retient 65 % d'occupation, et non un niveau de haute saison.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons d'environ Rp 5,0 M la nuit, d'après des villas quatre chambres comparables, puis ajustons pour une villa avec piscine. Le scénario central suppose 65 % d'occupation sous gestion professionnelle et des charges représentant 16 % du chiffre d'affaires. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →