Ubud czy Canggu: co pasuje do Ciebie?
Canggu wygrywa wygodą i łatwością sprzedaży. Ubud wygrywa otoczeniem i ceną gruntu. Ceny willi i czynsze długoterminowe prawie się nie różnią, więc prawdziwy wybór dotyczy tego, jak ma wyglądać zwykły wtorek.
Canggu to plażowe miasteczko w regencji Badung. Kawiarnie, siłownie, coworking i szkoła mieszczą się w zasięgu dziesięciu minut skuterem. Ubud leży w regencji Gianyar, w środku wyspy, około 210 m n.p.m., między dwoma wąwozami rzek. Czekają tu tarasy ryżowe, studia jogi i chłodniejsze noce. Do najbliższej dobrej plaży jedzie się godzinę albo dłużej.
Od siebie dzieli je 30–35 km. Przed 7:30 rano przejazd zajmuje 50–60 minut, a w wieczornym szczycie 100–130. Pełną tabelę czasów przejazdu ma nasze porównanie lokalizacji.
| Canggu | Ubud | |
|---|---|---|
| Plaża | Batu Bolong, 4–8 min od typowej willi | Godzina albo więcej do wybrzeża |
| Wysokość n.p.m. | Około 6–7 m | Około 213 m |
| Temperatura w dzień / w nocy | Cieplej, na poziomie morza | 26,4–28,8 °C / 21,2–23,9 °C |
| Do lotniska | 40–50 min | Około 90 min, w szczycie do 120 |
Źródło: Obserwacje i dane o lokalizacjach Rise Real Bali, 2023–2026; Copernicus DEM GLO-90 przez Open-Meteo, 3 października 2026 r.; Weather Atlas, normy klimatyczne dla Ubud; Baliholidaysecrets.com i Bali Discovery, czasy przejazdu, 2026
Gdzie najem na doby daje więcej?
Canggu zarabia więcej na ofertę, ale tylko dlatego, że goście płacą wyższą stawkę. Oba rejony zapełniają podobny odsetek nocy. W 12 miesięcy do lipca 2026 r. przeciętna oferta w Canggu przyniosła brutto Rp 376 mln, a w Ubud Rp 206 mln.
Obie średnie mieszają studia z dużymi willami. W Ubud przeważają małe pokoje w domach gościnnych, co obniża punkt odniesienia dla willi z basenem. W naszym wariancie bazowym willa z basenem i widokiem na dżunglę albo rzekę daje 7–9% netto rocznie przy obłożeniu 70%, a dobrze dobrana willa w Canggu 6–9%. To nasze szacunki, a obłożenie 70% to prawie dwa razy tyle, ile wynosi średnia któregokolwiek z rejonów. Rachunek pokazuje poradnik o rentowności najmu, a sezony miesiąc po miesiącu poradnik o obłożeniu.
| Wskaźnik | Canggu | Ubud |
|---|---|---|
| Średnia cena za noc | Rp 3,79 mln | Rp 2,00 mln |
| Obłożenie | 36,2% | 36,6% |
| Roczny przychód na ofertę | Rp 376 mln | Rp 206 mln |
| Zmiana przychodu na ofertę | −23,1% | −19,3% |
| Zmiana liczby ofert | −8,0% | +43,2% |
| Dochód netto właściciela z przeciętnej oferty | Rp 226 mln | Rp 123 mln |
Źródło: Dane AirROI za sierpień 2025 – lipiec 2026, przeliczone na rupie po kursie naszej strony; dochód netto właściciela z modelu Rise Real Bali, który zostawia właścicielowi-rezydentowi 60%: zarządzanie zabiera 18%, utrzymanie i pustostany 12%, a podatek 10%
Wybierasz lokalizację?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp krótką odpowiedź, która lokalizacja pasuje do Twoich planów.
Ile kosztuje willa w Ubud, a ile w Canggu?
Mniej więcej tyle samo. We wrześniu 2026 r. mediana ceny ofertowej w naszym katalogu wynosiła Rp 3,43 mld w Ubud i Rp 3,38 mld w Canggu, przy liczeniu razem apartamentów i willi.
W Canggu płaci się za adres i kurczącą się pulę wolnych działek. W Ubud dostaje się więcej gruntu i większy dom, często z widokiem. Grunt sprzedaje się na ary, czyli jednostki 100 m². Działki w centrum Canggu kosztują Rp 1,2–2,5 mld za ar, w Ubud Rp 0,4–1,2 mld. Rozpiętość samego Ubud jest duża: centrum wystawia się po Rp 1,5–2,5 mld, Sayan i Pejeng po Rp 600–900 mln, a Tegallalang i Tampaksiring po Rp 250–500 mln. Pełną tabelę ma poradnik o cenach gruntów.
Źródło: Mediany ofert opublikowanych w katalogu Rise Real Bali, wrzesień 2026 r.; ceny ofertowe gruntów z naszego poradnika o cenach gruntów, opartego na Brighton (7 lutego 2026 r.) i Indo-Terra (14 stycznia 2026 r.)
Ile wynosi czynsz długoterminowy za willę w Ubud i w Canggu?
Dla willi z dwiema sypialniami mediana żądanego czynszu to Rp 35,0 mln miesięcznie w Ubud i Rp 36,0 mln w Canggu. Próbę tworzy 480 ogłoszeń najmu zebranych 7 września 2026 r.
Rozpiętość w Ubud jest szeroka, od Rp 21,2 mln do Rp 56,2 mln, więc wybór wioski zmienia czynsz bardziej niż wybór miasta. W Canggu widełki to Rp 25,0–62,4 mln. W całej próbie umowa na pełny rok zamiast najmu miesięcznego obniżała żądany czynsz o medianę 22%.
| Rejon | 2 sypialnie |
|---|---|
| Canggu | Rp 25,0 mln / 36,0 mln / 62,4 mln |
| Ubud | Rp 21,2 mln / 35,0 mln / 56,2 mln |
Źródło: Czynsze są żądane, nie podpisane, i przeliczone po kursie Rp 17 636; ogłoszenia zebrane przez Rise Real Bali 7 września 2026 r. (480 ofert)
Gdzie lepiej mieszkać, w Ubud czy w Canggu?
W Canggu, jeśli chcesz wszędzie dojść pieszo, w Ubud, jeśli zależy Ci na przestrzeni i chłodniejszym powietrzu. Żadne z tych miejsc nie jest ciche w godzinach szczytu.
W Ubud temperatura w dzień wynosi 26,4–28,8 °C, a w nocy 21,2–23,9 °C, i tak przez cały rok. Pora deszczowa trwa od listopada do marca: w grudniu spada 147 mm deszczu, w sierpniu 23 mm. Wilgotność trzyma się w okolicy 82–85%, więc w budżecie warto przewidzieć walkę z pleśnią.
Szkoły i lekarze przemawiają za Canggu. Obsługuje je Canggu Community School, a przychodnie są blisko. Green School leży w Sibang, między Ubud a Denpasar, a większe szpitale w Ubud dzieli od miasta co najmniej 40 minut. Opłaty i adresy podają nasze poradniki o szkołach międzynarodowych i opiece zdrowotnej.
Źródło: Weather Atlas, normy klimatyczne dla Ubud; przewodnik Rise Real Bali po lokalizacjach i adresy szkół ze stron samych szkół, 2026
Co sprawdzić przed zakupem w każdym z miejsc?
W Ubud najpierw sprawdź grunt. W Canggu ulicę i licencję na najem. Najpiękniejsze działki w Ubud to często te, na których nie wolno budować.
Krajobraz subak, czyli tarasów ryżowych Bali, od 2012 r. figuruje na liście światowego dziedzictwa UNESCO i obejmuje 19 519,9 ha, w tym dorzecze Pakerisan w regencji Gianyar. Zanim wpłacisz rezerwację, znajdź działkę na mapie BHUMI i w planie zagospodarowania (RDTR) dla Gianyar. Jak to zrobić, pokazuje poradnik o planie zagospodarowania.
Ryzykiem Canggu jest tarcie, nie grunt. 12 maja 2026 r. ruszyła przebudowa drogi Subak Sari–Umalas: 210 dni robót za Rp 74 mld, a tunel za Rp 3,2 bln (3 200 mld) pozostaje planem (zob. poradnik o infrastrukturze). W obu rejonach najem na doby wymaga licencji (NIB), a od 1 sierpnia 2026 r. platformy rezerwacyjne usuwają ze swoich ofert operatorów bez niej. Kroki opisuje poradnik o licencji na najem.
- Strefa dokładnie tej działki w Ubud i jej odległość od gruntów subak
- Dostęp do wody i moc przyłącza elektrycznego, które liczą się bardziej w wioskach wyżej na zboczu
- Co wolno zbudować na tarasach po drugiej stronie drogi
- PBG, SLF i NIB w ręku, zanim ruszy najem na doby
Źródło: UNESCO World Heritage Centre, Cultural Landscape of Bali Province, wpis z 2012 r.; Detik o drodze Subak Sari–Umalas, 29 czerwca 2026 r.; data usunięcia z platform według ministerstwa turystyki, jak w poradniku o licencji
Dla kogo które miejsce?
W naszych przeglądach transakcji z lat 2023–2026 wielu kupujących zaczynało od wybrzeża, a Ubud dokładało rok albo dwa później. Ubud daje niższą cenę wejścia, innego gościa i inny sezon. Jako pojedyncze aktywo pasuje tym, którzy będą tam mieszkać część roku, a resztę wynajmować.
Canggu pasuje
- Właściciele, którzy mogą zechcieć sprzedać w ciągu pięciu lat i liczą na szerokie grono nabywców
- Rodziny, które chcą mieć szkołę, lekarza i kawiarnię blisko domu
- Właściciele pod najem, których willa ma basen, parking i krótki spacer do plaży
Ubud pasuje
- Rezydenci na część roku, którzy chcą chłodnych nocy, przestrzeni i drzew
- Właściciele celujący w jogę, retreaty i gości na miesiąc
- Kupujący, którzy wolą tańszy grunt i mogą poczekać na wolniejszą sprzedaż
Dwie prawdziwe wille do porównania
Średnie opowiadają tylko część historii. Zestaw dwie oferty: willa z dwiema sypialniami i widokiem na dżunglę w Ubud kosztuje Rp 4,52 mld, a willa z dwiema sypialniami i basenem w Canggu Rp 3,98 mld.
Zacznij od stron lokalizacji Ubud i Canggu, potem otwórz katalog i wybierz po jednej willi z każdego rejonu. Prześlij nam obie oferty, a policzymy je tym samym rachunkiem. Dwa sąsiednie plażowe miasteczka porównujemy w tekście Canggu i Pererenan.
Co to znaczy dla kupującego
- Ceny willi się zrównały: mediany to Rp 3,43 mld w Ubud i Rp 3,38 mld w Canggu.
- Cena za noc w Canggu jest prawie dwa razy wyższa niż w Ubud, Rp 3,79 mln wobec Rp 2,00 mln, przy takim samym obłożeniu.
- Mediana czynszu za willę z dwiema sypialniami to Rp 35,0 mln miesięcznie w Ubud i Rp 36,0 mln w Canggu, czyli prawie tyle samo.
- W Ubud trzeba sprawdzić strefę i subak. W Canggu ulicę, korki i licencję na najem.
Częste pytania
Jak daleko jest z Ubud do Canggu?
Około 30–35 km: 50–60 minut samochodem poza szczytem i 100–130 w wieczornym szczycie. Większość właścicieli wybiera jedną bazę, a drugą odwiedza w weekendy, zamiast dojeżdżać. Lotnisko jest bliżej Canggu, 40–50 minut, niż Ubud, około 90.
Czy Ubud jest tańsze od Canggu?
Pod względem gruntu tak: ar w centrum Canggu wystawia się po Rp 1,2–2,5 mld, a w Ubud po Rp 0,4–1,2 mld. Przy gotowej willi różnica prawie znika. Mediana ceny ofertowej w naszym katalogu we wrześniu 2026 r. wyniosła Rp 3,43 mld w Ubud i Rp 3,38 mld w Canggu. Czynsze długoterminowe też są zbliżone.
Gdzie lepsza stopa zwrotu z najmu, w Ubud czy w Canggu?
Średnie nie wskazują zwycięzcy, bo oba rejony zapełniają około 36% nocy. W naszym wariancie bazowym willa z basenem i widokiem w Ubud daje 7–9% netto przy obłożeniu 70%, a dobrze dobrana willa w Canggu 6–9%. Decyduje konkretna nieruchomość, więc policz dokładnie tę willę, zanim porównasz rejony.
Czy w Ubud dobrze się mieszka na dłużej?
Tak, jeśli da się żyć bez morza. Noce trzymają 21–24 °C, a miasto ma jogę, jedzenie i kulturę. Trzeba liczyć się z wilgotną porą deszczową od listopada do marca, godziną albo więcej do wybrzeża i większymi szpitalami oddalonymi od miasta o 40 minut albo więcej.
Czy można budować albo wynajmować willę na polach ryżowych w Ubud?
Często nie. Tarasy subak są chronione, a lokalny plan zagospodarowania obejmuje ochroną znacznie więcej gruntów rolnych, niż mieści granica dziedzictwa. Przed wpłatą rezerwacji sprawdź działkę w BHUMI i w RDTR dla Gianyar. Najem na doby wymaga też licencji (NIB), pozwolenia na budowę (PBG) i pozwolenia na użytkowanie (SLF).
Skąd to wiemy
Dane o najmie krótkoterminowym to 12-miesięczne średnie AirROI za sierpień 2025 – lipiec 2026, przeliczone na rupie po kursie naszej strony, bez korekt. Czynsze długoterminowe to ceny żądane w próbie 480 ogłoszeń z 7 września 2026 r., przeliczone po kursie Rp 17 636. Mediany katalogowe obejmują opublikowane oferty wszystkich typów, ceny gruntów to ceny ofertowe, nie zapisane transakcje, a wysokość n.p.m. pochodzi z 90-metrowego modelu satelitarnego.
- AirROI, dane o najmie krótkoterminowym w Canggu i Ubud, sierpień 2025 – lipiec 2026
- Badanie Rise Real Bali na ogłoszeniach najmu długoterminowego, 480 ofert, 7 września 2026 r.
- Mediany cen ofertowych w katalogu Rise Real Bali, wrzesień 2026 r.
- Brighton, 7 lutego 2026 r.; Indo-Terra, 14 stycznia 2026 r. (ceny gruntów)
- UNESCO World Heritage Centre, Cultural Landscape of Bali Province, 2012
- Weather Atlas, Ubud; Detik, 29 czerwca 2026 r.; Open-Meteo, wysokość n.p.m., 3 października 2026 r.
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
