NUSA DUA · ID RR-4532

Villa de deux chambres avec vue sur l’océan près de Pandawa, Nusa Dua : 174 m², prête à habiter

Pour Rp 4,78 Md, vous achetez cette maison meublée de deux chambres au-dessus de la plage de Pandawa, et depuis sa pelouse sur le toit vous regardez droit vers l’océan. Elle fait 174 m² sur une parcelle de 200 m², avec trois salles de bains mais sans piscine privée. La villa a été achevée en janvier 2025 et se vend avec un leasehold (bail de longue durée) de 26 ans.

  • Leasehold 26 ans
  • Prêt à emménager
  • Pelouse sur le toit
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 174 m²maison
  • 200 m²parcelle
  • Leasehold26 ans
  • Prêtterminé en 2025

Bien

Ce que vous obtenez

La maison se trouve dans le sud de Nusa Dua, vers Kutuh, à environ sept minutes à scooter de la plage de Pandawa. Vous n’êtes pas dans l’enclave hôtelière au bord du lagon, mais dans les collines résidentielles qui la dominent, assez haut pour voir l’océan depuis chez vous.

Le rez-de-chaussée forme un seul espace : d’abord la cuisine avec îlot, puis une table à manger et un salon dont les parois vitrées donnent sur le jardin. Un projecteur tient lieu de télévision. Il y a deux chambres et trois salles de bains. Au-dessus, un toit plat porte du gazon synthétique et un gazebo, l’endroit pour un verre au coucher du soleil, avec la vue. La maison n’a pas de piscine, et tout projet locatif doit en tenir compte.

Les données de l’annonce placent la parcelle en zone rose, c’est-à-dire à usage touristique. Le permis de construire et le SLF ne sont pas encore terminés. Le bail de 26 ans ne comporte aucune clause de prolongation, et le propriétaire demande Rp 4,78 Md.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Acheter ici, c’est reprendre 26 ans de leasehold, sans renouvellement promis, cédés chez un notaire au moment où votre paiement est réglé. Le permis de construire (PBG) et le SLF restent tous deux à finaliser du côté du propriétaire. Le zonage rose autorise l’usage touristique, mais les voyageurs à la nuit exigent d’abord une licence de location, et cette licence dépend de ces deux documents.

Propriété et permis : Villa de deux chambres avec vue mer, Nusa Dua
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 ansAucune prolongation n’apparaît dans les documents du propriétaire. La durée restante se compte à partir de la date de la vente, et toute clause de renouvellement est inscrite au contrat.
ZonageRose (tourisme), selon notre base de donnéesAvant votre acompte, un extrait du RDTR de Badung doit confirmer le zonage.
Permis de construire (PBG)En coursNous demandons au propriétaire le numéro et l’extrait du permis avant tout acompte. Sans PBG, la maison n’a aucune existence légale.
VendeurPropriétaire, logement terminéAucun promoteur n’apparaît dans cette annonce : le propriétaire vend directement. Nous examinons son droit et chaque contrat antérieur avant l’acompte.
Certificat de conformité (SLF)En coursNous demandons le SLF au propriétaire, car l’administration locale n’accordera pas de licence de location (NIB) sans lui.
Licence de location courte durée (NIB)Non délivréAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
SéquestrePas nécessaire, le logement est construitL’argent change de mains chez le notaire, au moment où le droit vous est transféré.
Mobilier et livraisonEntièrement meubléeMobilier et électroménager restent avec la maison. Nous les listons dans un inventaire qui devient une annexe du contrat.
Avant l’acompte, nous vérifions la parcelle, le droit de bail du propriétaire et les permis. Nous vous envoyons ensuite une synthèse écrite de ce qui est confirmé et de ce qui ne l’est pas.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous le prix, les conditions du bail et les documents de ce bien ?

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Conditions

Villa de deux chambres avec vue mer, Nusa Dua : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte retire la villa du marché. Vous et le propriétaire en convenez le montant.
  2. VérificationsNous validons le droit du vendeur, la zone RDTR, le PBG et le SLF avant le paiement principal.
  3. AchèvementVous signez et payez chez le notaire, en échange du transfert du bail.

Nos fiches ne contiennent aucun plan de paiement pour cette maison. Après les vérifications préalables (due diligence), nous négocions les conditions avec le propriétaire et les mettons par écrit.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua · Kuta Sud

Le sud de Nusa Dua, près de Kutuh, ce sont des collines au-dessus de l’océan et la plage de Pandawa à proximité. Les hôtels du lagon sont à plus de 20 minutes.

Villa de deux chambres au-dessus de Pandawa, Nusa Dua : pelouse sur le toit et gazebo
Nusa Dua · Badung · Kuta Sud
  • Plage de Pandawa7 min
  • Plage de Geger16 min
  • Puja Mandala18 min
  • Plage du Melia, zone de resorts27 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 20 min

Il vous faudra un scooter ou une voiture, car aucun commerce n’est accessible à pied. En échange, l’océan remplit vos fenêtres, et vous le payez au prix d’une deux-chambres, pas au prix du bord de mer.

Nusa Dua · Kuta Sud · carte Google

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Réponses directes

Questions sur Villa de deux chambres avec vue mer, Nusa Dua

Rise Real Bali prélève-t-elle des frais sur la villa avec vue sur l’océan près de Pandawa ?

Non. Le vendeur règle nos honoraires, compris dans le prix demandé. Avant l’acompte, à nos frais, nous examinons le droit de bail du propriétaire sur 26 ans, la rédaction d’un éventuel renouvellement, le zonage RDTR et l’état du PBG comme du SLF. Les points ouverts figurent dans un rapport écrit : un écart apparaît alors que votre argent est encore à vous.

Puis-je acheter cette villa de Nusa Dua depuis l'étranger ?

Oui. Une visite commentée sur Zoom tient lieu de visite, et votre notaire signe par procuration. La maison étant construite et meublée, nous la réceptionnons à partir d’un inventaire, en consignant dans un procès-verbal signé l’état des murs, de la terrasse sur le toit et de chaque appareil. Votre paiement n’est libéré qu’au transfert du droit de bail, et notre équipe récupère les clés et les papiers à Bali.

Publiez-vous un rendement locatif pour cette villa ?

Pas ici. Nos tarifs collectés décrivent un autre segment, et une maison privée sans piscine avec terrasse sur le toit n’y entre pas. Dites-nous que vous voulez des chiffres et nous établirons ceux de cette villa seule : un prix de la nuit local, plusieurs scénarios d’occupation, 40 % du chiffre d’affaires mis de côté pour les charges. Cela reste notre estimation, sans revenu promis.

Pourrais-je ajouter une piscine à la maison ?

Il faudrait d’abord lui trouver de la place. La parcelle fait 200 m² et la maison en couvre 174, dont une partie à l’étage. Nous commencerions par le PBG et le plan de masse, puis nous ferions venir un entrepreneur pour un devis. Si une piscine peut s’y loger, son coût et son calendrier entrent dans votre négociation de prix avec le propriétaire avant l’acompte.

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