Immobilier à Nusa Lembongan : ce que l'île offre et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Nusa Lembongan se trouve à 12 km de Sanur, de l'autre côté du détroit de Badung. Elle relève du kabupaten (département) de Klungkung, et non de Badung, et du district de Nusa Penida. Cela compte : le service d'urbanisme, les règles de permis et les taxes locales sont ceux de Klungkung, et ils diffèrent de ceux de Badung.

L'île couvre environ 8,7 km² et compte quelque 5 000 habitants répartis en deux villages, Jungutbatu au nord et Lembongan au sud. Les eaux alentour abritent au moins 247 espèces de coraux et 562 espèces de poissons de récif, ce qui attire plongeurs et adeptes du snorkeling. Notre page du quartier de Sanur couvre le côté Bali de la traversée.

Source : Wikipedia, Nusa Lembongan, 2026

En bateau rapide depuis Sanur : 30 à 45 minutes en conditions normales. Cinq compagnies font la liaison, et un aller simple coûte Rp 175 000–450 000 selon la compagnie et la classe. Les tarifs moyens d'un second guide tombent dans cette fourchette.

Les premiers bateaux partent vers 7–8 h, et les dernières traversées ont lieu à 16–17 h. La plupart des compagnies déposent les passagers sur la plage de Jungutbatu, où l'on met pied à l'eau, et une seule utilise un ponton au port de Telatak. C'est la houle qui décide des horaires. De novembre à mars, surtout en janvier et février, des vagues de 1 à 2 mètres retardent ou annulent des traversées. Les matinées avant 11 h sont plus calmes.

Source : The Lembongan Traveller, guide des bateaux rapides, 30 juillet 2026 (mis à jour le 7 août) ; The Meru Sanur, guide des bateaux, 7 mai 2026 (mis à jour le 10 août)

L'électricité vient d'un réseau partagé avec Nusa Penida et Nusa Ceningan. Une centrale solaire hybride de 3,5 MWac sur Nusa Penida dessert les trois îles et environ 21 238 clients. PLN Indonesia Power prévoyait 14,5 MW supplémentaires de solaire et d'éolien avec stockage par batteries, le solaire pour 2025 et l'éolien pour 2026 (articles de mars 2024). Nous n'avons pas pu confirmer que ces ajouts fonctionnent.

L'eau est la question ouverte. En juillet 2023, l'administration de Klungkung et la régie des eaux ont annoncé une usine de dessalement d'eau de mer de 110 litres par seconde pour Nusa Ceningan et Nusa Lembongan. Nous n'avons trouvé aucune confirmation qu'elle fonctionne aujourd'hui. Demandez à chaque vendeur d'où vient l'eau de la villa, à voir les factures récentes et à montrer la citerne ou le puits de secours.

Le Yellow Bridge vers Nusa Ceningan laisse passer motos et piétons, mais pas les voitures. Un nouveau pont pour les véhicules à quatre roues, doté d'un budget de Rp 112 Md de l'État central, était prévu pour 2026 (Detik, septembre 2025). Nous n'avons trouvé aucun article indiquant que les travaux ont commencé.

Source : Koran Jakarta, 12 mars 2024 ; Okezone, 10 mars 2024 ; Medcom, 6 juillet 2023 ; Detik, 8 septembre 2025

Non. La pleine propriété (freehold, Hak Milik) est fermée aux étrangers ici, comme partout à Bali. On loue le terrain (leasehold, bail de longue durée), on détient un Hak Pakai, qui exige un permis de séjour et, à Bali, une maison à partir de Rp 5 Md, ou on exploite une activité de location via une société à capitaux étrangers. Nos guides sur le leasehold et la pleine propriété et sur le Hak Pakai comparent ces voies.

Sur une petite île, une question de plus compte. Demandez si la parcelle est une terre privée titrée ou une terre coutumière du village. Certains villages refusent toute vente à des personnes extérieures, et un certificat peut paraître en règle alors que le village garde son mot à dire. Parlez au banjar (conseil de quartier) ou au bureau du village avant de verser un acompte.

Source : Glossaire et guides de Rise Real Bali, 2026, qui citent Ministerial Decree 1241/2022 et PP 18/2021

Il n'y a pas de plan de zonage détaillé : chaque parcelle demande donc sa propre vérification. Sur le portail d'urbanisme de la province, le 12 février 2026, les plans détaillés (RDTR) ne couvraient aucune partie du kabupaten de Klungkung, alors que Badung, Gianyar et Denpasar étaient entièrement couverts. Là où il n'existe aucun plan, la KKPR, confirmation d'implantation exigée avant un permis de construire, fait l'objet d'une évaluation manuelle. Elle peut prendre environ 20 jours ouvrés une fois le dossier complet.

Le littoral demande une attention particulière. Le règlement provincial 3/2026 protège les plages et la marge de recul littorale, et ses sanctions vont de l'avertissement écrit à la démolition. Avant de payer, vérifiez la distance de la parcelle à l'eau, son historique d'autorisations et si la villa dispose d'un permis de construire (PBG). Louer à la nuitée exige aussi une licence de location (NIB). Le guide du zonage détaille l'ordre des démarches.

Source : Tarubali, couverture des RDTR, 12 février 2026, et Perda 3/2026, tous deux d'après notre guide du zonage ; glossaire de Rise Real Bali, KKPR

Nous ne pouvons pas vous donner de prix fiable : nous n'avons trouvé ni statistiques de prix ni statistiques de ventes publiques pour l'île. Les prix des annonces ne disent pas ce qui se vend, nous ne les citons donc pas.

Le repère le plus proche que nous puissions sourcer est Sanur, de l'autre côté du détroit, où le terrain est affiché à environ Rp 7,77 M par m² (OwnPropertyAbroad, mai 2026). Voyez-y un simple contexte. Les parcelles, l'accès et la situation des permis diffèrent à Lembongan, et quelques ventes suffisent à faire bouger la moyenne d'une petite île. Pour les revenus locatifs, la demande dépend des bateaux et de la météo autant que de la villa : demandez donc l'historique de réservations du bien lui-même plutôt qu'un chiffre de quartier.

Source : OwnPropertyAbroad, aperçu des prix des terrains, mis à jour le 9 mai 2026

Elle convient à ceux qui aiment la vie insulaire et acceptent un travail de vérification supplémentaire. Elle ne convient à personne qui a besoin d'une sortie rapide, car le marché est étroit et aucune donnée publique n'existe.

Commencez par la due diligence standard, car toutes les règles habituelles s'appliquent ici. La liste de contrôle passe en revue le titre, les permis et les conditions du bail. Ajoutez ensuite les vérifications propres à l'île ci-dessous. Si vous préférez acheter là où des données publiques existent, parcourez le catalogue ou comparez les quartiers dans notre guide des quartiers.

• Si le terrain est une terre privée certifiée ou une terre coutumière du village
• La distance de la parcelle au rivage, et l'historique d'autorisations de tout bâtiment qui s'y trouve
• D'où vient l'eau, avec les factures récentes
• Comment l'électricité est raccordée, et ce qui se passe en cas de panne du réseau
• Comment vous rejoindriez un hôpital si les bateaux s'arrêtent une journée
• Qui vous achèterait le bien, et en combien de temps

Questions fréquentes