Od 1 lipca 2025 r. każdy apartament wynajmowany na doby w Hiszpanii musi mieć numer w Registro Único de Arrendamientos – jednym, krajowym rejestrze przy księgach wieczystych, wprowadzonym Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. Numer trzeba odnawiać co roku, a bez niego platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking, nie mogą już legalnie publikować oferty.

To ten sam ruch, co na Bali: od 1 sierpnia 2026 r. indonezyjskie ministerstwo turystyki usuwa z platform obiekty bez licencji (NIB). Różnica jest w skali – Hiszpania zrobiła to jednym rozporządzeniem krajowym, na Bali licencję trzeba mieć na konkretną spółkę i konkretną nieruchomość.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Projekt liczymy jako realny, gdy jest podpisany kontrakt i sprzęt na placu budowy. Wszystko inne w tabeli to zapowiedź, choćby brzmiała najbardziej oficjalnie. Na Bali terminy zmieniają się często, więc przy każdym wierszu podajemy źródło.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Jedynym wiarygodnym sygnałem wzrostu na tych wyspach jest ruch lotniczy. Nikt nie publikuje transakcji gruntowych, a statystyki hotelowe są niepełne. Dlatego porównujemy je pod kątem dostępności, popytu, ceny wejścia i tego, jak łatwo dałoby się sprzedać. Każda cena poniżej to cena ofertowa z listingów agencji, nie zarejestrowana transakcja.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Osoba samotna wynajmuje skuter i je w warungach. Para gotuje w domu i kilka razy w tygodniu wychodzi na miasto, z pomocą sprzątaczki na część etatu. Rodzina dokłada pomoc domową, drugi kask i czesne, a to ono przeważa nad wszystkim innym.

Para wydaje mniej więcej dwa razy tyle co jedna osoba, nie trzy razy. Rodzina z dzieckiem w szkole wydaje sześć razy tyle, a ponad połowa tej kwoty to czesne. Doliczysz mieszkanie z kolejnej sekcji, a potem zweryfikujesz to zwykłym tygodniem na wyspie.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

W 2025 roku Bali odwiedziło 6,95 mln zagranicznych turystów – najwięcej w historii (BPS Bali). Od stycznia do lipca 2026 r. ruch był o 1,98% niższy niż w tych samych miesiącach 2025 r., a lipiec jako pierwszy miesiąc roku wypadł nieznacznie powyżej poziomu z 2025 r. Popyt się nie załamuje. Ustabilizował się blisko rekordu i to jest tło każdego zakupu w tym roku.

Podaż to zmienna, która faktycznie się rusza. W roku do września 2026 r. liczba ofert krótkoterminowych w <a href="/lokalizacje/pererenan/">Pererenan</a> wzrosła o 45,6%, a przychód na ofertę spadł o 27,9% (AirROI). Canggu straciło 23,1%, Ubud 19,3%. Nowe wille dzielą tych samych gości, więc kalkulacja inwestycyjna oparta na zeszłorocznym obłożeniu jest już nieaktualna.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Zacznij od tego, jak długo planujesz zostać. Wiza po przylocie daje 30 dni i jedno przedłużenie o 30 dni, za Rp 500 000 za każdym razem. Wystarczy, żeby rozejrzeć się po wyspie. Nie wystarczy, żeby tu żyć, a długoterminowe zezwolenie to osobny wniosek z własnymi formalnościami.

Na rok lub dłużej potrzebny jest <a href="/slownik/#kitas">KITAS</a>, a jego rodzaj zależy od tego, skąd masz pieniądze. Pracujący zdalnie z klientami za granicą biorą <a href="/slownik/#e33g">E33G</a>. Osoby inwestujące przez własną indonezyjską spółkę – <a href="/slownik/#e28a">E28A</a>. Współmałżonkowie i dzieci posiadacza zezwolenia dostają rodzinny KITAS, a emeryci mają swoją ścieżkę. Nasz poradnik o wizach na dłuższy pobyt porównuje je wszystkie, a poradnik o Golden Visa opisuje pięcio- i dziesięcioletnią ścieżkę inwestorską.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Weźmy Rp 4 mld. W <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> starcza na willę z dwiema sypialniami i basenem w ogrodzie. W Phuket to mniej więcej 50-metrowy apartament z jedną sypialnią. Nowe apartamenty w Phuket sprzedawały się w medianie THB 144 000 za m² (C9 Hotelworks, maj 2025), czyli około Rp 78 mln według kursu z września 2026 r.

Nasz katalog na Bali wychodzi taniej za metr: Rp 41,8 mln za m² w przypadku mediany willi i Rp 61,4 mln dla mediany apartamentu. Różnicy nie tłumaczy jakość. Tajlandia sprzedaje cudzoziemcom głównie apartamenty, bo tylko tam mogą mieć pełną własność, a wieżowiec ma w cenie lobby, windy i wspólny basen.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Indonezyjskie prawo nie pyta, gdzie stoi Twój laptop. Pyta, dla kogo pracujesz. Ustawa o imigracji 6/2011 traktuje wykonywanie czegoś innego niż cel, na jaki wjechałeś, jako nadużycie zezwolenia. Artykuł 122 przewiduje karę do pięciu lat więzienia i grzywnę do Rp 500 milionów, a ten sam artykuł dotyczy też tego, kto Cię zatrudnia.

Sprzedaż usług osobom na Bali to praca lokalna, nawet jeśli klienci pochodzą z Twojego kraju i płacą na zagraniczne konto. Zajęcia jogi, sesja zdjęciowa, konsultacja dla właściciela willi – wszystko to wymaga zezwolenia na pracę. Odpisywanie na maile firmie w Sydney nie wymaga, o ile masz odpowiednią wizę.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Mieszkania w Dubaju kosztowały średnio AED 1636 za sq ft w sierpniu 2026 r. (Cavendish Maxwell), czyli około Rp 86 mln za m² po kursie z września. Indeks ValuStrat wypadł niżej, na poziomie AED 1513, czyli Rp 79 mln. Mediana willi w naszym katalogu na Bali kosztuje Rp 41,8 mln za m², a apartamenty mają medianę Rp 61,4 mln.

Przy tym kursie Rp 4 mld to około AED 820 000. W Jumeirah Village Circle (JVC), jednej z najbardziej obłożonych dzielnic najmu w Dubaju, apartamenty kosztowały AED 1470 za sq ft w pierwszej połowie 2026 r. (Bayut), więc te pieniądze kupują jednosypialniowy lokal o powierzchni około 52 m². W <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> to willa z dwiema sypialniami i basenem.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Większość kupujących wybiera okolicę, w której spędziła ostatni urlop. To działa przy dwutygodniowym pobycie, gdy najważniejsza jest plaża 100 metrów od drzwi. Zawodzi w rodzinie, której szkoła ma zajmować 20 minut drogi, a nie 45 w korku.

Właściciele, którzy mieszkają tu od kilku lat, zwykle przenoszą się w głąb lądu. W naszej bazie klientów od 2023 roku ci, którzy zaczynali w Canggu, zwykle kończyli w Umalas, Sanur albo Pererenan, a Canggu zostawiali sobie na pracę i kolacje. Kupując pod mieszkanie, ten pierwszy rok prób i błędów można sobie darować.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Wynik Bali za 2025 r. – 6 948 754 zagranicznych odwiedzających – to rekord. Pierwsze siedem miesięcy 2026 r. przyniosło 3 900 965, czyli 1,98% mniej niż rok wcześniej. Lipiec wyprzedził lipiec 2025 r. o 0,10% – pierwszy miesięczny wzrost w tym roku.

To przystanek na szczycie, nie załamanie. Hotel Investment Advisory spodziewa się, że cały rok zamknie się na poziomie 6,93 mln, mniej więcej tam, gdzie skończył się 2025 r. Wniosek dla inwestorów: wzrost liczby odwiedzających nie uratuje już słabej nieruchomości. Nasz <a href="/poradniki/turysci-bali-statystyki/">raport o statystykach turystycznych</a> ma szczegóły miesiąc po miesiącu i kraj po kraju.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Canggu i Pererenan sprzedają się tym samym ludziom: surferom, pracownikom zdalnym, parom po trzydziestce. Goście wybierają między nimi po cenie i po tym, jak daleko będą szli na kolację. Podaż jednak zmierza w przeciwnych kierunkach.

Canggu to dojrzały rynek. Ma 3920 ofert na platformach, a ta liczba skurczyła się o 8,0% w ciągu roku, w miarę jak słabsze nieruchomości wypadały z rynku. Pererenan ma 626 ofert, o 45,6% więcej niż rok wcześniej, i większość nowej zabudowy na tym odcinku wybrzeża idzie właśnie tam. Przychód na ofertę spadł w obu miejscach – odpowiednio o 23,1% i 27,9%.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Bali dołożyło milion zagranicznych odwiedzających w dwa lata. BPS Bali naliczył 5 273 258 bezpośrednich przyjazdów w 2023 r., 6 333 360 w 2024 r. i 6 948 754 w 2025 r. Wzrost zwolnił z 20,1% do 9,72% – tak wygląda rynek zbliżający się do sufitu.

Przyjazdy drogą morską to mała pozycja, która ruszyła szybko: 41 169 w 2025 r. wobec 24 819 rok wcześniej, głównie pasażerowie wycieczkowców. Niemal wszyscy pozostali lądują w Ngurah Rai.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Nuanu leży na południowo-zachodnim wybrzeżu, w wiosce Beraban, dystrykt Kediri, w regencji Tabanan. Znajduje się między Seseh a świątynią Tanah Lot. Pererenan jest jakieś dziesięć minut wzdłuż wybrzeża, centrum Canggu 15–30 minut w zależności od ruchu, a lotnisko mniej więcej godzinę drogi.

Plaża ma czarny, wulkaniczny piasek i mocny przybój, więc nadaje się na zachody słońca i surfing, nie do pływania. Nie ma tu transportu publicznego. Mieszkańcy poruszają się skuterem, samochodem albo aplikacją przewozową.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Kort do padla przyjeżdża jako gotowy zestaw: stalowa konstrukcja, ściany z hartowanego szkła, panele siatkowe, sztuczna trawa wypełniona piaskiem krzemowym i oświetlenie. Monter przykręca to wszystko do gotowej płyty betonowej. Wszystko pod tym zestawem i nad nim to osobne zlecenie.

Neverlater, indonezyjska firma badawcza, powołuje się na dostawcę Datra i podaje Rp 450–800 mln za zestaw jednego kortu w Indonezji (sierpień 2026). Rozrzut wynika z grubości szkła, profilu ramy i tego, czy wybierzesz kort panoramiczny bez słupków narożnych. Lokalni wykonawcy wyceniali w 2025 r. standardowy kort na Rp 300–400 mln, a kort z dachem na Rp 0,9–1,8 mld.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Zrealizowane inwestycje w Indonezji sięgnęły Rp 1 931,2 bln w 2025 r., o 12,7% więcej niż w 2024 r., według styczniowego raportu Ministerstwa Inwestycji z 2026 r. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne wyniosły Rp 900,9 bln, czyli 46,6% całości. Inwestorzy krajowi włożyli Rp 1030,3 bln.

Proporcje odwróciły się w tym roku. W 2024 r. pieniądze zagraniczne stanowiły 52,5% sumy Rp 1714,2 bln. W 2025 r. utrzymały się na tym samym poziomie, podczas gdy inwestycje krajowe wzrosły o ponad jedną czwartą. Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła Rp 1010,6 bln, o 7,2% więcej niż rok wcześniej, przy zbliżonym udziale kapitału zagranicznego i krajowego.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Większość ludzi opuszcza Bali nie z powodu przestępczości czy trzęsień ziemi. Wyjeżdżają przez korki, formalności wizowe i medyczny alarm, który pokazał im granice lokalnej opieki. Druga strona jest równie konkretna: gospodarstwo domowe działa tu taniej niż w kraju, prywatne kliniki przyjmują tego samego dnia, a zawsze znajdzie się ktoś, kto już rozwiązał Twój problem.

Obie kolumny mieszczą się na jednym ekranie. Każdy punkt ma dalej własną sekcję, z liczbą i źródłem.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Zacznij od tego, co szkoły publikują same, nie od widełek z portali z opiniami. Cała trójka publikuje pełny cennik. Canggu Community School prowadzi od wczesnych lat po maturę IB. Bali Island School stoi w Sanurze, a Green School uczy w bambusowych budynkach w dżungli na południe od Ubud.

Rozpiętość jest duża nawet w jednej szkole. W Canggu Community School ostatni rok IB kosztuje ponad dwa razy więcej niż wczesne lata. Klasa dla pięciolatków w Green School kosztuje więcej niż ostatni rok w niektórych innych szkołach.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Większość obcokrajowców korzysta z prywatnych szpitali i klinik na południu wyspy. BIMC prowadzi szpitale w Kucie i Nusa Dua, a Siloam Hospitals Bali ma pełny szpital z oddziałem położniczym i intensywną terapią noworodków, według poradników rodzinnych. Mniejsze kliniki w Canggu, Seminyak, Ubud i Uluwatu zajmują się codziennymi przypadkami i kierują dalej.

Mapę uzupełniają dwa publiczne filary. Szpital Ngoerah w Denpasarze, do 2022 r. zwany Sanglah, to główny szpital referencyjny wyspy. Bali International Hospital otworzył się w kwietniu 2025 r. w Specjalnej Strefie Ekonomicznej Sanur. Odnotował 14 950 wizyt pacjentów do pierwszego kwartału 2026 r., a 60% pacjentów przyjechało z zagranicy, według indonezyjskiego ministerstwa gospodarki.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Ile zapłacisz przy zakupie, zależy od tego, co faktycznie zmienia właściciela. Jeśli tytuł do gruntu trafia na Twoje nazwisko – jak przy <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (prawie użytkowania) albo <a href="/slownik/#hgb">HGB</a> wpisanym na Twoją spółkę – płacisz BPHTB. Ustawa 1/2022 ogranicza tę stawkę do 5%, a Badung i Denpasar w swoich regulacjach z 2023 r. naliczają pełne 5%.

Podatek liczy się od ceny pomniejszonej o kwotę wolną Rp 80 000 000. W Badung ta ulga dotyczy wyłącznie pierwszego zakupu w regencji – druga willa nie dostaje już nic. Sprzedający z kolei płaci zryczałtowany podatek dochodowy 2,5% od ceny brutto, na podstawie PP 34/2016.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Czynsz z willi na Bali obciążają dwa osobne podatki. Dżakarta nakłada podatek dochodowy na to, co zarabia właściciel. Regencja nakłada PBJT, podatek od zakwaterowania, który gość płaci na wierzchu stawki za dobę. Jeden nie zastępuje drugiego, a przy najmie na doby płacisz oba naraz.

PBJT to dawny PHR, podatek hotelowo-gastronomiczny. Ustawa 1/2022 wchłonęła PHR do szerszego podatku od wybranych towarów i usług i ograniczyła stawkę za zakwaterowanie do 10%. Badung nalicza pełne 10% na podstawie Perda 7/2023, a lista wprost obejmuje wille i domy prywatne używane jak hotel. Ponieważ pobyt na dobę ma PBJT, VAT go już nie dotyczy.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Jesteś nim, jeśli spędzasz w Polsce ponad 183 dni w roku, choćby nie pod rząd, albo jeśli tu jest centrum Twoich interesów życiowych lub gospodarczych. Art. 3 ustawy o PIT liczy oba warunki osobno – wystarczy spełnić jeden.

Kupno willi na Bali samo w sobie tego nie zmienia. Dopóki jesteś polskim rezydentem podatkowym, fiskus liczy Twój dochód z całego świata – ten z Polski i ten z Indonezji. Jeśli dodatkowo spędzasz na Bali ponad 183 dni w roku, możesz stać się rezydentem podatkowym również tam, według indonezyjskiej reguły 183 dni. Wtedy o tym, który kraj ma pierwszeństwo, decyduje umowa między oboma państwami.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Rozporządzenie Bank Indonesia 17/3/PBI/2015 wymaga rupii przy każdej płatności gotówkowej i bezgotówkowej w kraju oraz przy każdej wycenie. Tak samo każda umowa między dwiema stronami w Indonezji. Cennik w innej walucie jest tylko punktem odniesienia – <a href="/slownik/#ppjb">PPJB</a> i akt notarialny mają kwotę w rupiach.

Rozliczenie w innej walucie kosztuje karę 1% transakcji, do Rp 1 000 000 000. Ustawa 7/2011 dokłada do roku pozbawienia wolności i karę Rp 200 000 000 za odmowę przyjęcia rupii. Ustal więc cenę w rupiach, zanim podpiszesz, i zdecyduj, kto ponosi ryzyko kursowe między transzami.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Kredyt hipoteczny z polskiego banku wymaga zabezpieczenia na nieruchomości, którą bank może wpisać do księgi wieczystej i, w razie czego, przejąć według polskiego prawa. Nieruchomości za granicą, w tym willi na Bali, to po prostu nie dotyczy – żaden polski bank nie ustanowi na niej hipoteki.

Do tego dochodzi strona indonezyjska. Indonezyjski kredyt zabezpiecza Hak Tanggungan, obciążenie wpisane do rejestru gruntów. Ustawa 4/1996 wymienia, na czym może powstać: pełna własność (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>), HGU, prawo zabudowy (<a href="/slownik/#hgb">HGB</a>) i zarejestrowane, zbywalne <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>. PP 18/2021 potwierdza, że terminowe Hak Pakai można zastawić.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

To zestaw indeksów wizowych, nie osobna ustawa. Program działa na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i Praw Człowieka 22/2023, zmienionego rozporządzeniem 11/2024, i ruszył 25 lipca 2024 r. Każdy indeks daje od razu zezwolenie na pobyt na pięć albo dziesięć lat.

Praktyczna różnica wobec zwykłej inwestorskiej <a href="/slownik/#kitas">KITAS</a> to sponsor. Standardowa E28A wymaga sponsorującej indonezyjskiej spółki, w której masz udziały warte co najmniej Rp 10 mld, i trwa rok albo dwa. Kandydaci na golden visa składają wniosek wprost na portalu imigracyjnym, evisa.imigrasi.go.id, bez żadnego sponsora.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Wiza po przylocie kosztuje Rp 500 000 i daje 30 dni. Można ją raz przedłużyć, o kolejne 30 dni w tej samej cenie – 60 dni to pułap. Wersja elektroniczna, e-VOA, kosztuje tyle samo. Kupując ją online co najmniej dwa dni przed lotem, pomijasz stanowisko płatności na lotnisku.

Polski paszport kwalifikuje się do e-VOA na takich samych zasadach jak większość paszportów zachodnich – to lista krajów uprawnionych, a nie osobna ścieżka dla Polski (evisa.imigrasi.go.id, wrzesień 2026). Przedłużenie załatwia się dziś w całości online, bez wizyty w urzędzie imigracyjnym. Urząd imigracyjny w Yogyakarcie wyznacza okno nie wcześniej niż 14 dni po przylocie i nie później niż siedem dni przed końcem ważności wizy. Każdy zagraniczny gość Bali płaci też opłatę turystyczną Rp 150 000 za jeden wjazd, przez system Love Bali.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Stopa zwrotu brutto to roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu. To liczba z folderu. Pomija wszystko, co dzieje się między kartą gościa a Twoim kontem bankowym.

Stopa zwrotu netto to to, co zostaje po kosztach operacyjnych i podatku, podzielone przez tę samą cenę. Przy willi pod zarządzaniem na Bali nasz model odprowadza 18% przychodu do firmy zarządzającej i 12% na utrzymanie, naprawy i puste noce. Kolejne 10% idzie na podatek dochodowy, jeśli jesteś rezydentem podatkowym Indonezji. Właścicielowi zostaje około 60%.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Prawo gruntowe w Indonezji opiera się wciąż na ustawie z 1960 roku, znanej lokalnie jako UUPA. Artykuł 21 zastrzega <a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>, indonezyjski odpowiednik pełnej własności, wyłącznie dla obywateli tego kraju. Artykuł 26 ust. 2 zamyka oczywisty obejście: transakcja, która przenosi Hak Milik na cudzoziemca, wprost albo przez podstawioną osobę, jest nieważna z mocy prawa, a grunt przechodzi na rzecz państwa.

Ten zakaz dotyczy jednego konkretnego prawa, nie nieruchomości w ogóle. Ta sama ustawa, rozwinięta rozporządzeniem rządowym PP 18/2021, daje cudzoziemcom dostęp do innych praw do gruntu i zabudowań. Różnią się głównie ceną i długością trwania.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Liczba sypialni decyduje o tym, komu wynajmiesz willę i jak dużej działki potrzebujesz. Nic nie podnosi ceny bardziej – w naszym katalogu widać wyraźny schodek: mediana willi z jedną sypialnią to Rp 3,23 mld, z dwiema Rp 5,27 mld, a z trzema Rp 9,06 mld.

Największy skok jest między dwiema a trzema sypialniami. Willa z trzema sypialniami częściej stoi na pełnej działce, ma większy basen i widok, więc grunt też jest wliczony w cenę. Apartamenty rządzą się inną logiką: płacisz więcej za metr, ale znacznie mniej za cały lokal, bo lokal jest mały, a basen i siłownia są wspólne.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Grunt na Bali wycenia się w arach – 1 ar to 100 m². Niemal każda opublikowana liczba to cena wywoławcza, nie zarejestrowana transakcja. Warto o tym pamiętać przy wszystkim, co niżej.

Szczyt rynku to Seminyak i <a href="/lokalizacje/umalas/">Umalas</a> – Rp 1,5–3 mld za ar i więcej. Centrum <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> plasuje się na Rp 1,2–2,5 mld, a indonezyjski przegląd Brighton wycenia Canggu i <a href="/lokalizacje/pererenan/">Pererenan</a> na Rp 1,5–2,5 mld. Półwysep Bukit wokół <a href="/lokalizacje/uluwatu/">Uluwatu</a> mieści się w Rp 0,5–1,5 mld, głównie zależnie od widoku.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Na Bali spotkasz trzy różne wskaźniki obłożenia i każdy mierzy coś innego. Pierwszy pochodzi z AirROI, który śledzi każdą ofertę krótkoterminową na platformach rezerwacyjnych: średnia dla wyspy to 36,0%, a główne lokalizacje willowe mieszczą się od 36,2% w Canggu do 46,2% w Uluwatu.

Drugi to miesięczne dane BPS Bali dla hoteli z gwiazdkami, które w zależności od miesiąca wynoszą od 46% do 70%. Trzeci to to, co faktycznie osiąga willa z pełnoetatowym zarządcą. W naszej praktyce to 60–75% w skali roku.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Prawdziwa pełna własność w Indonezji, Hak Milik, należy się wyłącznie obywatelom (ustawa agrarna 5/1960, art. 21). Kiedy agent na Bali mówi, że willa jest freehold, oznacza to, że grunt ma certyfikat Hak Milik wpisany na Indonezyjczyka. Dla Ciebie ta willa może stać się jedną z dwóch rzeczy.

Pierwsza to <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, prawo użytkowania wpisane na Twoje nazwisko, które wymaga zezwolenia na pobyt i domu w cenie od Rp 5 mld. Druga to <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy, które dla Ciebie trzyma Twoja własna <a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a>. Na gruncie państwowym każde z nich może dojść do 80 lat: przyznane na 30, przedłużane o 20 i odnawiane na kolejne 30, zgodnie z PP 18/2021.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

„Zarządzanie” może znaczyć dwie różne umowy. Przy podziale przychodu operator wynajmuje willę, bierze procent od tego, co zarobi, a resztę przekazuje Tobie. Twój dochód idzie w górę i w dół razem z rynkiem, co miesiąc.

Przy gwarancji najmu deweloper albo operator płaci Ci stały procent ceny zakupu przez ustalony okres, niezależnie od tego, ile willa faktycznie zarobiła. Na papierze wygląda to bezpieczniej. To też obietnica z datą końcową, a prawdziwego obłożenia willi nie zobaczysz, dopóki okres się nie skończy.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Zapytaj pięciu wykonawców o cenę za metr kwadratowy i dostaniesz pięć różnych odpowiedzi. Jeden indonezyjski wykonawca podaje standard ekonomiczny na Rp 5,5–7,5 mln za m², średni na Rp 7,5–10 mln, a premium od Rp 10 mln w górę. Inny wycenia te same trzy poziomy na Rp 9–12, 13–18 i 19–28 mln.

Firmy prowadzone przez obcokrajowców wyceniają w walucie zagranicznej. Po przeliczeniu ich poziomy wychodzą na ok. Rp 15–19, 21–28 i 32–44 mln za m². Nikt nie tłumaczy tej dwu- do trzykrotnej różnicy. Część odpowiada za nią narzut i zarządzanie projektem, część – importowane wykończenie. Reszta zależy od tego, kim jest klient.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Indonezyjskie prawa do gruntu wymienia ustawa agrarna (5/1960), a szczegóły reguluje PP 18/2021. Cztery z nich pojawiają się przy zakupie willi, ale tylko jedno pozwala cudzoziemcowi widnieć na certyfikacie osobiście.

<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a> (SHM) to pełna własność bez terminu końcowego, dostępna wyłącznie dla obywateli Indonezji. <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy, mają obywatele i indonezyjskie spółki, w tym <a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a> z zagranicznymi wspólnikami. Hak Pakai, prawo użytkowania, może mieć osobiście cudzoziemiec mieszkający w Indonezji. <a href="/slownik/#hak-sewa">Hak Sewa</a> to leasehold – umowa prywatna, nie wpisane prawo do gruntu.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Airbnb przechodzi na jedną opłatę dla wszystkich gospodarzy. W starym modelu podzielonym gospodarz płacił około 3%, a gość przy płatności 14–16,5%. W modelu tylko dla gospodarza cały koszt 15,5% ponosi gospodarz, a gość nie widzi osobnej opłaty serwisowej. Gospodarze spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, w tym Indonezja, przechodzą na niego 15 września 2026 r.

Opłata dotyczy ceny za noc plus sprzątania i opłat za dodatkowych gości, nie podatków. Żeby zarobić tyle samo co wcześniej, trzeba podnieść cenę oferty o mniej więcej 15%. To z grubsza tyle, ile goście już wcześniej płacili, gdy do ceny dochodziła stara opłata serwisowa.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Leasehold (<a href="/slownik/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) to umowa na korzystanie z cudzego gruntu i budynku przez ustalony czas. To nie jest wpisane prawo do gruntu. Trwa dokładnie tyle, ile mówi umowa, na warunkach, które umowa ustala.

Gdy okres się kończy, działka i wszystko, co na niej postawiono, wraca do właściciela gruntu. Domyślnie nie ma odkupu, automatycznego przedłużenia ani ustawowego odszkodowania za willę, za którą zapłaciłeś. Cokolwiek chcesz mieć w tym momencie – od prawa do przedłużenia po zapłatę za budynek – musi już być w umowie.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Podziel rachunek na dwie części. Media są mierzone licznikiem i wycenione przez państwo: prąd, woda i internet. Reszta to praca ludzi, ustalana przez rynek i to, co uzgodnisz z osobami, które zajmują się willą. Ta druga część niemal zawsze jest większa.

Tabela pokazuje willę z basenem prowadzoną samodzielnie przez właściciela, z dwiema-trzema sypialniami. Szacunki branżowe wskazują cały miesięczny budżet, łącznie z naprawami, na Rp 10,5–18,2 mln. Jeśli willę prowadzi firma zarządzająca jako najem, część kosztu personelu przechodzi do jej prowizji – pokazujemy to w <a href="/poradniki/zarzadzanie-willa-bali/">poradniku o opłatach za zarządzanie</a>.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

PT PMA to skrót od Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z kapitałem zagranicznym. Dla większości rodzajów działalności, w tym nieruchomości i zakwaterowania, cudzoziemcy mogą mieć nawet 100% udziałów. Rejestruje się ją przez OSS, rządowy jednolity system licencjonowania online, prowadzony przez Ministerstwo Inwestycji.

W przypadku nieruchomości sensem spółki jest prawo, które może mieć. PT PMA nie może mieć pełnej własności (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>), zastrzeżonej ustawą agrarną dla obywateli. Może mieć <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy (Hak Guna Bangunan), na 30 lat plus przedłużenie o 20 i odnowienie o 30, zgodnie z PP 18/2021.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Obywatel Indonezji kupuje grunt na pełną własność (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>) na własne nazwisko – często to znajomy, pracownik albo osoba podsunięta przez sprzedającego. Płaci cudzoziemiec. Żeby poczuć się bezpiecznie, cudzoziemiec podpisuje z podstawioną osobą stos dokumentów pobocznych: umowę pożyczki, pełnomocnictwo, umowę najmu zwrotnego, czasem zastaw na certyfikacie.

Na papierze wygląda to jak własność bez limitu czasowego leasehold i bez progów Rp 5 mld i Rp 2 mld, które <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a> ustawia dla domu i apartamentu na Bali. Zwykle sprzedaje się to jako tańsze i szybsze. Żadne z tych twierdzeń nie przetrwa sporu.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali