Ile zapłacisz przy zakupie, zależy od tego, co faktycznie zmienia właściciela. Jeśli tytuł do gruntu trafia na Twoje nazwisko – jak przy <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (prawie użytkowania) albo <a href="/slownik/#hgb">HGB</a> wpisanym na Twoją spółkę – płacisz BPHTB. Ustawa 1/2022 ogranicza tę stawkę do 5%, a Badung i Denpasar w swoich regulacjach z 2023 r. naliczają pełne 5%.

Podatek liczy się od ceny pomniejszonej o kwotę wolną Rp 80 000 000. W Badung ta ulga dotyczy wyłącznie pierwszego zakupu w regencji – druga willa nie dostaje już nic. Sprzedający z kolei płaci zryczałtowany podatek dochodowy 2,5% od ceny brutto, na podstawie PP 34/2016.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Czynsz z willi na Bali obciążają dwa osobne podatki. Dżakarta nakłada podatek dochodowy na to, co zarabia właściciel. Regencja nakłada PBJT, podatek od zakwaterowania, który gość płaci na wierzchu stawki za dobę. Jeden nie zastępuje drugiego, a przy najmie na doby płacisz oba naraz.

PBJT to dawny PHR, podatek hotelowo-gastronomiczny. Ustawa 1/2022 wchłonęła PHR do szerszego podatku od wybranych towarów i usług i ograniczyła stawkę za zakwaterowanie do 10%. Badung nalicza pełne 10% na podstawie Perda 7/2023, a lista wprost obejmuje wille i domy prywatne używane jak hotel. Ponieważ pobyt na dobę ma PBJT, VAT go już nie dotyczy.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Jesteś nim, jeśli spędzasz w Polsce ponad 183 dni w roku, choćby nie pod rząd, albo jeśli tu jest centrum Twoich interesów życiowych lub gospodarczych. Art. 3 ustawy o PIT liczy oba warunki osobno – wystarczy spełnić jeden.

Kupno willi na Bali samo w sobie tego nie zmienia. Dopóki jesteś polskim rezydentem podatkowym, fiskus liczy Twój dochód z całego świata – ten z Polski i ten z Indonezji. Jeśli dodatkowo spędzasz na Bali ponad 183 dni w roku, możesz stać się rezydentem podatkowym również tam, według indonezyjskiej reguły 183 dni. Wtedy o tym, który kraj ma pierwszeństwo, decyduje umowa między oboma państwami.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Rozporządzenie Bank Indonesia 17/3/PBI/2015 wymaga rupii przy każdej płatności gotówkowej i bezgotówkowej w kraju oraz przy każdej wycenie. Tak samo każda umowa między dwiema stronami w Indonezji. Cennik w innej walucie jest tylko punktem odniesienia – <a href="/slownik/#ppjb">PPJB</a> i akt notarialny mają kwotę w rupiach.

Rozliczenie w innej walucie kosztuje karę 1% transakcji, do Rp 1 000 000 000. Ustawa 7/2011 dokłada do roku pozbawienia wolności i karę Rp 200 000 000 za odmowę przyjęcia rupii. Ustal więc cenę w rupiach, zanim podpiszesz, i zdecyduj, kto ponosi ryzyko kursowe między transzami.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Kredyt hipoteczny z polskiego banku wymaga zabezpieczenia na nieruchomości, którą bank może wpisać do księgi wieczystej i, w razie czego, przejąć według polskiego prawa. Nieruchomości za granicą, w tym willi na Bali, to po prostu nie dotyczy – żaden polski bank nie ustanowi na niej hipoteki.

Do tego dochodzi strona indonezyjska. Indonezyjski kredyt zabezpiecza Hak Tanggungan, obciążenie wpisane do rejestru gruntów. Ustawa 4/1996 wymienia, na czym może powstać: pełna własność (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>), HGU, prawo zabudowy (<a href="/slownik/#hgb">HGB</a>) i zarejestrowane, zbywalne <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>. PP 18/2021 potwierdza, że terminowe Hak Pakai można zastawić.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

To zestaw indeksów wizowych, nie osobna ustawa. Program działa na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i Praw Człowieka 22/2023, zmienionego rozporządzeniem 11/2024, i ruszył 25 lipca 2024 r. Każdy indeks daje od razu zezwolenie na pobyt na pięć albo dziesięć lat.

Praktyczna różnica wobec zwykłej inwestorskiej <a href="/slownik/#kitas">KITAS</a> to sponsor. Standardowa E28A wymaga sponsorującej indonezyjskiej spółki, w której masz udziały warte co najmniej Rp 10 mld, i trwa rok albo dwa. Kandydaci na golden visa składają wniosek wprost na portalu imigracyjnym, evisa.imigrasi.go.id, bez żadnego sponsora.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Wiza po przylocie kosztuje Rp 500 000 i daje 30 dni. Można ją raz przedłużyć, o kolejne 30 dni w tej samej cenie – 60 dni to pułap. Wersja elektroniczna, e-VOA, kosztuje tyle samo. Kupując ją online co najmniej dwa dni przed lotem, pomijasz stanowisko płatności na lotnisku.

Polski paszport kwalifikuje się do e-VOA na takich samych zasadach jak większość paszportów zachodnich – to lista krajów uprawnionych, a nie osobna ścieżka dla Polski (evisa.imigrasi.go.id, wrzesień 2026). Przedłużenie załatwia się dziś w całości online, bez wizyty w urzędzie imigracyjnym. Urząd imigracyjny w Yogyakarcie wyznacza okno nie wcześniej niż 14 dni po przylocie i nie później niż siedem dni przed końcem ważności wizy. Każdy zagraniczny gość Bali płaci też opłatę turystyczną Rp 150 000 za jeden wjazd, przez system Love Bali.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Prawo gruntowe w Indonezji opiera się wciąż na ustawie z 1960 roku, znanej lokalnie jako UUPA. Artykuł 21 zastrzega <a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>, indonezyjski odpowiednik pełnej własności, wyłącznie dla obywateli tego kraju. Artykuł 26 ust. 2 zamyka oczywisty obejście: transakcja, która przenosi Hak Milik na cudzoziemca, wprost albo przez podstawioną osobę, jest nieważna z mocy prawa, a grunt przechodzi na rzecz państwa.

Ten zakaz dotyczy jednego konkretnego prawa, nie nieruchomości w ogóle. Ta sama ustawa, rozwinięta rozporządzeniem rządowym PP 18/2021, daje cudzoziemcom dostęp do innych praw do gruntu i zabudowań. Różnią się głównie ceną i długością trwania.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Prawdziwa pełna własność w Indonezji, Hak Milik, należy się wyłącznie obywatelom (ustawa agrarna 5/1960, art. 21). Kiedy agent na Bali mówi, że willa jest freehold, oznacza to, że grunt ma certyfikat Hak Milik wpisany na Indonezyjczyka. Dla Ciebie ta willa może stać się jedną z dwóch rzeczy.

Pierwsza to <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, prawo użytkowania wpisane na Twoje nazwisko, które wymaga zezwolenia na pobyt i domu w cenie od Rp 5 mld. Druga to <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy, które dla Ciebie trzyma Twoja własna <a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a>. Na gruncie państwowym każde z nich może dojść do 80 lat: przyznane na 30, przedłużane o 20 i odnawiane na kolejne 30, zgodnie z PP 18/2021.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Indonezyjskie prawa do gruntu wymienia ustawa agrarna (5/1960), a szczegóły reguluje PP 18/2021. Cztery z nich pojawiają się przy zakupie willi, ale tylko jedno pozwala cudzoziemcowi widnieć na certyfikacie osobiście.

<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a> (SHM) to pełna własność bez terminu końcowego, dostępna wyłącznie dla obywateli Indonezji. <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy, mają obywatele i indonezyjskie spółki, w tym <a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a> z zagranicznymi wspólnikami. Hak Pakai, prawo użytkowania, może mieć osobiście cudzoziemiec mieszkający w Indonezji. <a href="/slownik/#hak-sewa">Hak Sewa</a> to leasehold – umowa prywatna, nie wpisane prawo do gruntu.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Leasehold (<a href="/slownik/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) to umowa na korzystanie z cudzego gruntu i budynku przez ustalony czas. To nie jest wpisane prawo do gruntu. Trwa dokładnie tyle, ile mówi umowa, na warunkach, które umowa ustala.

Gdy okres się kończy, działka i wszystko, co na niej postawiono, wraca do właściciela gruntu. Domyślnie nie ma odkupu, automatycznego przedłużenia ani ustawowego odszkodowania za willę, za którą zapłaciłeś. Cokolwiek chcesz mieć w tym momencie – od prawa do przedłużenia po zapłatę za budynek – musi już być w umowie.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

PT PMA to skrót od Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z kapitałem zagranicznym. Dla większości rodzajów działalności, w tym nieruchomości i zakwaterowania, cudzoziemcy mogą mieć nawet 100% udziałów. Rejestruje się ją przez OSS, rządowy jednolity system licencjonowania online, prowadzony przez Ministerstwo Inwestycji.

W przypadku nieruchomości sensem spółki jest prawo, które może mieć. PT PMA nie może mieć pełnej własności (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>), zastrzeżonej ustawą agrarną dla obywateli. Może mieć <a href="/slownik/#hgb">HGB</a>, prawo zabudowy (Hak Guna Bangunan), na 30 lat plus przedłużenie o 20 i odnowienie o 30, zgodnie z PP 18/2021.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Obywatel Indonezji kupuje grunt na pełną własność (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>) na własne nazwisko – często to znajomy, pracownik albo osoba podsunięta przez sprzedającego. Płaci cudzoziemiec. Żeby poczuć się bezpiecznie, cudzoziemiec podpisuje z podstawioną osobą stos dokumentów pobocznych: umowę pożyczki, pełnomocnictwo, umowę najmu zwrotnego, czasem zastaw na certyfikacie.

Na papierze wygląda to jak własność bez limitu czasowego leasehold i bez progów Rp 5 mld i Rp 2 mld, które <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a> ustawia dla domu i apartamentu na Bali. Zwykle sprzedaje się to jako tańsze i szybsze. Żadne z tych twierdzeń nie przetrwa sporu.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Transakcja na Bali opiera się na jednym dokumencie: certyfikacie gruntu wydanym przez ATR/BPN, indonezyjską agencję gruntową. Wpisuje on posiadacza, rodzaj prawa i powierzchnię działki, a przy prawach ograniczonych czasowo – też datę wygaśnięcia. Wszystko inne w aktach transakcji zależy od tego dokumentu.

Certyfikat nie powie Ci, czy działka może unieść willę, czy bank ma na niej hipotekę ani czy wioska zgłasza do niej roszczenie. To osobne sprawdzenia, każde z innego źródła.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Inwestycja ma markę, a umowa – podmiot prawny. Często to dwie różne nazwy, i to normalne. Ważne, żeby jedna spółka pojawiała się wszędzie: na certyfikacie gruntu albo umowie leasehold, na pozwoleniu budowlanym, w projekcie <a href="/slownik/#ppjb">PPJB</a> i na koncie bankowym, na które masz płacić.

Jeśli sprzedaje jedna spółka (PT), a na fakturze widnieje inna, zatrzymaj się i zapytaj o to na piśmie. Bywa na to czyste wytłumaczenie, na przykład osobna spółka trzymająca grunt i osobny wykonawca budowlany. Zapisz to, zanim zrobisz pierwszy przelew.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Każda regencja na Bali przygotowuje RDTR, szczegółowy plan zagospodarowania, który przypisuje każdemu blokowi strefę: mieszkaniową, turystyczną, handlową, rolną, chronioną. Strefa decyduje, czy na działce może stanąć willa, guesthouse, czy nic.

Nad RDTR stoi rama prowincjonalna. Rozporządzenie prowincji 2/2023 o planie zagospodarowania Bali na lata 2023–2043 zastąpiło Perda 16/2009 i jej nowelizację z 2020 r. Jeśli umowa albo prezentacja sprzedażowa wciąż powołuje się na tekst z 2020 r., ktoś przygotował ją na podstawie przepisów, które już nie obowiązują.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

PBG, Persetujuan Bangunan Gedung, to zatwierdzenie projektu budynku zgodnie z lokalnymi normami budowlanymi. Regencja wydaje je przed rozpoczęciem budowy, przez SIMBG, rządowy system internetowy. PP 16/2021, wykonujące ustawę o budynkach 28/2002, wprowadziło je w miejsce dawnego IMB.

PBG dowodzi, że władze zatwierdziły projekt. Nie dowodzi, że budynek na miejscu odpowiada rysunkom ani że przeszedł odbiór. To osobny dokument.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Przepis niewiele się zmienił. Zmieniło się egzekwowanie. Indonezyjskie Ministerstwo Turystyki uruchomiło w marcu 2025 r. program, który ma objąć prywatne wille i homestaye systemem licencjonowania, i zwerbowało do sprawdzania platformy rezerwacyjne.

Pierwszy termin dla ofert wyznaczono na 31 marca 2026 r. Ministerstwo przeszło potem na podejście etapowe. Od 1 sierpnia 2026 r. zweryfikowana grupa około 1600 niezalicencjonowanych operatorów mierzy się z delistingiem. Od czerwca 2027 r. platformy planują automatycznie sprawdzać NIB, kod działalności i numer działalności biznesowej każdej oferty w OSS.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Pełna własność (<a href="/slownik/#hak-milik">Hak Milik</a>) jest tylko dla obywateli Indonezji. Zagraniczny kupujący ma nieruchomość na Bali na jeden z trzech sposobów, i ten wybór ustala Twoje dokumenty i podatki, zanim zobaczysz choćby jedną willę.

Leasehold (<a href="/slownik/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) to najczęstsza droga dla willi. Bierzesz grunt i budynek w dzierżawę na ustalony okres od właściciela, bez wymogu wizy. Prawo użytkowania (<a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) jest wpisane na Twoje własne nazwisko, ale potrzebujesz do tego indonezyjskiego zezwolenia na pobyt. Spółka z kapitałem zagranicznym (<a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a>) może mieć prawo zabudowy (<a href="/slownik/#hgb">HGB</a>) i jest zwykłą strukturą dla kogoś, kto prowadzi najem na większą skalę.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Notariusz działa na mocy ustawy 30/2004 o zawodzie notariusza, znowelizowanej ustawą 2/2014, i podlega Ministerstwu Sprawiedliwości. Notariusze sporządzają i poświadczają umowy, pełnomocnictwa, testamenty, akty spółek dla <a href="/slownik/#pt-pma">PT PMA</a> i – co najważniejsze dla zagranicznych kupujących – długoterminowe umowy dzierżawy.

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) to urzędnik sporządzający akty gruntowe na mocy PP 37/1998, znowelizowanego PP 24/2016, nadzorowany przez ministerstwo gruntów (ATR/BPN). PPAT podpisuje wyłącznie akty zmieniające wpis w rejestrze gruntów: sprzedaż, nadanie <a href="/slownik/#hgb">HGB</a> albo <a href="/slownik/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, hipotekę.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Dobrych gotowych domów jest mało. Mniej więcej co trzecia oferta w naszym katalogu to gotowy dom, reszta wciąż powstaje. Deweloperzy finansują budowę wpłatami kupujących, dlatego wczesne etapy wyceniają niżej i rozkładają harmonogram na cały okres budowy.

Układ jest taki: płacisz za dom, którego jeszcze nie ma. Dlatego Twoja praca domowa przenosi się z rzutu willi na dokumenty i umowę.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Stawka bazowa jest prosta. Przeniesienie prawa do gruntu i budynku kosztuje sprzedającego końcowy podatek dochodowy (PPh final) w wysokości 2,5% wartości transakcji, zgodnie z PP 34/2016. Nalicza się go od ceny, nie od Twojego zysku, więc sprzedaż ze stratą też go płaci. Płacisz przed podpisaniem aktu, a <a href="/slownik/#ppat">PPAT</a> nie podpisze, dopóki system urzędu skarbowego nie zatwierdzi wpłaty.

Sprzedający-nierezydenci płacą tę samą stawkę 2,5% od gruntu i budynków, a nie 20% potrącenia u źródła, które obowiązuje przy innych dochodach z Indonezji. Załóż indonezyjski numer podatkowy (<a href="/slownik/#npwp">NPWP</a>), zanim wystawisz ofertę. Praktycy zgłaszają, że sprzedający bez NPWP trafiają na wyższe potrącenie i wolniejszą weryfikację.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali