Canggu i Pererenan sprzedają się tym samym ludziom: surferom, pracownikom zdalnym, parom po trzydziestce. Goście wybierają między nimi po cenie i po tym, jak daleko będą szli na kolację. Podaż jednak zmierza w przeciwnych kierunkach.

Canggu to dojrzały rynek. Ma 3920 ofert na platformach, a ta liczba skurczyła się o 8,0% w ciągu roku, w miarę jak słabsze nieruchomości wypadały z rynku. Pererenan ma 626 ofert, o 45,6% więcej niż rok wcześniej, i większość nowej zabudowy na tym odcinku wybrzeża idzie właśnie tam. Przychód na ofertę spadł w obu miejscach – odpowiednio o 23,1% i 27,9%.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Kort do padla przyjeżdża jako gotowy zestaw: stalowa konstrukcja, ściany z hartowanego szkła, panele siatkowe, sztuczna trawa wypełniona piaskiem krzemowym i oświetlenie. Monter przykręca to wszystko do gotowej płyty betonowej. Wszystko pod tym zestawem i nad nim to osobne zlecenie.

Neverlater, indonezyjska firma badawcza, powołuje się na dostawcę Datra i podaje Rp 450–800 mln za zestaw jednego kortu w Indonezji (sierpień 2026). Rozrzut wynika z grubości szkła, profilu ramy i tego, czy wybierzesz kort panoramiczny bez słupków narożnych. Lokalni wykonawcy wyceniali w 2025 r. standardowy kort na Rp 300–400 mln, a kort z dachem na Rp 0,9–1,8 mld.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Stopa zwrotu brutto to roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu. To liczba z folderu. Pomija wszystko, co dzieje się między kartą gościa a Twoim kontem bankowym.

Stopa zwrotu netto to to, co zostaje po kosztach operacyjnych i podatku, podzielone przez tę samą cenę. Przy willi pod zarządzaniem na Bali nasz model odprowadza 18% przychodu do firmy zarządzającej i 12% na utrzymanie, naprawy i puste noce. Kolejne 10% idzie na podatek dochodowy, jeśli jesteś rezydentem podatkowym Indonezji. Właścicielowi zostaje około 60%.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Na Bali spotkasz trzy różne wskaźniki obłożenia i każdy mierzy coś innego. Pierwszy pochodzi z AirROI, który śledzi każdą ofertę krótkoterminową na platformach rezerwacyjnych: średnia dla wyspy to 36,0%, a główne lokalizacje willowe mieszczą się od 36,2% w Canggu do 46,2% w Uluwatu.

Drugi to miesięczne dane BPS Bali dla hoteli z gwiazdkami, które w zależności od miesiąca wynoszą od 46% do 70%. Trzeci to to, co faktycznie osiąga willa z pełnoetatowym zarządcą. W naszej praktyce to 60–75% w skali roku.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

„Zarządzanie” może znaczyć dwie różne umowy. Przy podziale przychodu operator wynajmuje willę, bierze procent od tego, co zarobi, a resztę przekazuje Tobie. Twój dochód idzie w górę i w dół razem z rynkiem, co miesiąc.

Przy gwarancji najmu deweloper albo operator płaci Ci stały procent ceny zakupu przez ustalony okres, niezależnie od tego, ile willa faktycznie zarobiła. Na papierze wygląda to bezpieczniej. To też obietnica z datą końcową, a prawdziwego obłożenia willi nie zobaczysz, dopóki okres się nie skończy.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Airbnb przechodzi na jedną opłatę dla wszystkich gospodarzy. W starym modelu podzielonym gospodarz płacił około 3%, a gość przy płatności 14–16,5%. W modelu tylko dla gospodarza cały koszt 15,5% ponosi gospodarz, a gość nie widzi osobnej opłaty serwisowej. Gospodarze spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, w tym Indonezja, przechodzą na niego 15 września 2026 r.

Opłata dotyczy ceny za noc plus sprzątania i opłat za dodatkowych gości, nie podatków. Żeby zarobić tyle samo co wcześniej, trzeba podnieść cenę oferty o mniej więcej 15%. To z grubsza tyle, ile goście już wcześniej płacili, gdy do ceny dochodziła stara opłata serwisowa.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Podziel rachunek na dwie części. Media są mierzone licznikiem i wycenione przez państwo: prąd, woda i internet. Reszta to praca ludzi, ustalana przez rynek i to, co uzgodnisz z osobami, które zajmują się willą. Ta druga część niemal zawsze jest większa.

Tabela pokazuje willę z basenem prowadzoną samodzielnie przez właściciela, z dwiema-trzema sypialniami. Szacunki branżowe wskazują cały miesięczny budżet, łącznie z naprawami, na Rp 10,5–18,2 mln. Jeśli willę prowadzi firma zarządzająca jako najem, część kosztu personelu przechodzi do jej prowizji – pokazujemy to w <a href="/poradniki/zarzadzanie-willa-bali/">poradniku o opłatach za zarządzanie</a>.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

Bali nie publikuje oficjalnych statystyk najmu długoterminowego, więc zbudowaliśmy własną próbę: 480 ofert miesięcznych i rocznych w dziewięciu lokalizacjach, zebranych 7 września 2026 r. Rozrzut wewnątrz jednej lokalizacji jest szerszy niż różnice między lokalizacjami. Każdą medianę traktuj jako środek przedziału i negocjuj od niej w dół, szczególnie przy dłuższych umowach.

Willa z dwiema sypialniami w <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> ma medianę Rp 36 mln miesięcznie. <a href="/lokalizacje/pererenan/">Pererenan</a> i <a href="/lokalizacje/ubud/">Ubud</a> są blisko tej wartości. <a href="/lokalizacje/umalas/">Umalas</a> i <a href="/lokalizacje/uluwatu/">Uluwatu</a> są znacznie droższe, a Kedungu i Tabanan są najtańsze w naszej próbie.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali