Badania rynku — Rise Real Bali https://riserealbali.com/pl/poradniki/analizy/ Raporty Rise Real Bali o przyjazdach turystów, cenach za noc, obłożeniu, strefach w planie i stopie zwrotu netto. Każda liczba ma źródło i datę. pl Mon, 28 Sep 2026 11:45:02 +0000 Bali czy Hiszpania: gdzie apartament wakacyjny daje więcej netto https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-hiszpania-inwestycja/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-hiszpania-inwestycja/ Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Polski inwestor, który kupił kiedyś apartament na Costa Blanca pod wynajem wakacyjny, coraz częściej pyta o Bali – i odwrotnie. Porównujemy oba kierunki tam, gdzie różnica jest największa: po podatku, po opłatach i po nowym rejestrze najmu krótkoterminowego, który Hiszpania wprowadziła w 2025 roku. Polski inwestor, który kupił kiedyś apartament na Costa Blanca pod wynajem wakacyjny, coraz częściej pyta o Bali – i odwrotnie. Porównujemy oba kierunki tam, gdzie różnica jest największa: po podatku, po opłatach i po nowym rejestrze najmu krótkoterminowego, który Hiszpania wprowadziła w 2025 roku.

Od 1 lipca 2025 r. każdy apartament wynajmowany na doby w Hiszpanii musi mieć numer w Registro Único de Arrendamientos – jednym, krajowym rejestrze przy księgach wieczystych, wprowadzonym Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. Numer trzeba odnawiać co roku, a bez niego platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking, nie mogą już legalnie publikować oferty.

To ten sam ruch, co na Bali: od 1 sierpnia 2026 r. indonezyjskie ministerstwo turystyki usuwa z platform obiekty bez licencji (NIB). Różnica jest w skali – Hiszpania zrobiła to jednym rozporządzeniem krajowym, na Bali licencję trzeba mieć na konkretną spółkę i konkretną nieruchomość.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Czy warto inwestować w nieruchomości na Bali? Model na 10 lat https://riserealbali.com/pl/poradniki/czy-warto-inwestowac-bali/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/czy-warto-inwestowac-bali/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Wzięliśmy jedną zwykłą willę na leasehold w Canggu i policzyliśmy dziesięć lat: od zadatku po sprzedaż. Odpowiedź zależy mniej od samego Bali, a bardziej od trzech liczb, które możesz sprawdzić, zanim podpiszesz umowę. Wzięliśmy jedną zwykłą willę na leasehold w Canggu i policzyliśmy dziesięć lat: od zadatku po sprzedaż. Odpowiedź zależy mniej od samego Bali, a bardziej od trzech liczb, które możesz sprawdzić, zanim podpiszesz umowę.

W 2025 roku Bali odwiedziło 6,95 mln zagranicznych turystów – najwięcej w historii (BPS Bali). Od stycznia do lipca 2026 r. ruch był o 1,98% niższy niż w tych samych miesiącach 2025 r., a lipiec jako pierwszy miesiąc roku wypadł nieznacznie powyżej poziomu z 2025 r. Popyt się nie załamuje. Ustabilizował się blisko rekordu i to jest tło każdego zakupu w tym roku.

Podaż to zmienna, która faktycznie się rusza. W roku do września 2026 r. liczba ofert krótkoterminowych w <a href="/lokalizacje/pererenan/">Pererenan</a> wzrosła o 45,6%, a przychód na ofertę spadł o 27,9% (AirROI). Canggu straciło 23,1%, Ubud 19,3%. Nowe wille dzielą tych samych gości, więc kalkulacja inwestycyjna oparta na zeszłorocznym obłożeniu jest już nieaktualna.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Bali czy Tajlandia (Phuket): gdzie willa zarabia więcej https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-phuket/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-phuket/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Za ten sam budżet na obu wyspach wracasz do domu z czymś innym: w Phuket z apartamentem, na Bali z willą z basenem. Porównujemy je po cenie za metr, formie własności, podatkach i czynszu, który realnie trafia na konto. Za ten sam budżet na obu wyspach wracasz do domu z czymś innym: w Phuket z apartamentem, na Bali z willą z basenem. Porównujemy je po cenie za metr, formie własności, podatkach i czynszu, który realnie trafia na konto.

Weźmy Rp 4 mld. W <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> starcza na willę z dwiema sypialniami i basenem w ogrodzie. W Phuket to mniej więcej 50-metrowy apartament z jedną sypialnią. Nowe apartamenty w Phuket sprzedawały się w medianie THB 144 000 za m² (C9 Hotelworks, maj 2025), czyli około Rp 78 mln według kursu z września 2026 r.

Nasz katalog na Bali wychodzi taniej za metr: Rp 41,8 mln za m² w przypadku mediany willi i Rp 61,4 mln dla mediany apartamentu. Różnicy nie tłumaczy jakość. Tajlandia sprzedaje cudzoziemcom głównie apartamenty, bo tylko tam mogą mieć pełną własność, a wieżowiec ma w cenie lobby, windy i wspólny basen.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Bali czy Dubaj: stopa zwrotu netto, koszty i wyjście z inwestycji https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-dubaj/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/bali-czy-dubaj/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Dubaj sprzedaje trwały tytuł na rynku bez podatku. Bali sprzedaje wyższy zwrot gotówkowy na leasehold, który z czasem się kończy. Wpuściliśmy Rp 4 mld na oba rynki i prześledziliśmy każdą rupię przez koszty, podatek i wygasający leasehold – aż do tego, co naprawdę zostaje właścicielowi. Dubaj sprzedaje trwały tytuł na rynku bez podatku. Bali sprzedaje wyższy zwrot gotówkowy na leasehold, który z czasem się kończy. Wpuściliśmy Rp 4 mld na oba rynki i prześledziliśmy każdą rupię przez koszty, podatek i wygasający leasehold – aż do tego, co naprawdę zostaje właścicielowi.

Mieszkania w Dubaju kosztowały średnio AED 1636 za sq ft w sierpniu 2026 r. (Cavendish Maxwell), czyli około Rp 86 mln za m² po kursie z września. Indeks ValuStrat wypadł niżej, na poziomie AED 1513, czyli Rp 79 mln. Mediana willi w naszym katalogu na Bali kosztuje Rp 41,8 mln za m², a apartamenty mają medianę Rp 61,4 mln.

Przy tym kursie Rp 4 mld to około AED 820 000. W Jumeirah Village Circle (JVC), jednej z najbardziej obłożonych dzielnic najmu w Dubaju, apartamenty kosztowały AED 1470 za sq ft w pierwszej połowie 2026 r. (Bayut), więc te pieniądze kupują jednosypialniowy lokal o powierzchni około 52 m². W <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> to willa z dwiema sypialniami i basenem.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Rynek nieruchomości na Bali 2026: popyt, czynsze i planowanie przestrzenne https://riserealbali.com/pl/poradniki/rynek-nieruchomosci-bali-2026/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/rynek-nieruchomosci-bali-2026/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Liczba odwiedzających Bali przestała rosnąć, a przychód na ofertę najmu spadł w głównych okolicach z willami o 18–28% w ciągu roku. Ceny się utrzymały. Zmieniło się to, ile obiektów konkuruje o każdego gościa i które z nich mogą w ogóle legalnie przyjmować rezerwacje. Liczba odwiedzających Bali przestała rosnąć, a przychód na ofertę najmu spadł w głównych okolicach z willami o 18–28% w ciągu roku. Ceny się utrzymały. Zmieniło się to, ile obiektów konkuruje o każdego gościa i które z nich mogą w ogóle legalnie przyjmować rezerwacje.

Wynik Bali za 2025 r. – 6 948 754 zagranicznych odwiedzających – to rekord. Pierwsze siedem miesięcy 2026 r. przyniosło 3 900 965, czyli 1,98% mniej niż rok wcześniej. Lipiec wyprzedził lipiec 2025 r. o 0,10% – pierwszy miesięczny wzrost w tym roku.

To przystanek na szczycie, nie załamanie. Hotel Investment Advisory spodziewa się, że cały rok zamknie się na poziomie 6,93 mln, mniej więcej tam, gdzie skończył się 2025 r. Wniosek dla inwestorów: wzrost liczby odwiedzających nie uratuje już słabej nieruchomości. Nasz <a href="/poradniki/turysci-bali-statystyki/">raport o statystykach turystycznych</a> ma szczegóły miesiąc po miesiącu i kraj po kraju.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Ilu turystów odwiedza Bali: przyjazdy, rynki źródłowe i plateau 2026 https://riserealbali.com/pl/poradniki/turysci-bali-statystyki/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/turysci-bali-statystyki/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Od stycznia do lipca 2026 r. Bali odnotowało 3 900 965 zagranicznych odwiedzających, o 1,98% mniej niż rok wcześniej, po rekordowym 2025 roku. Popyt ustabilizował się blisko szczytu. Nowe pokoje hotelowe i tak wciąż powstają. Od stycznia do lipca 2026 r. Bali odnotowało 3 900 965 zagranicznych odwiedzających, o 1,98% mniej niż rok wcześniej, po rekordowym 2025 roku. Popyt ustabilizował się blisko szczytu. Nowe pokoje hotelowe i tak wciąż powstają.

Bali dołożyło milion zagranicznych odwiedzających w dwa lata. BPS Bali naliczył 5 273 258 bezpośrednich przyjazdów w 2023 r., 6 333 360 w 2024 r. i 6 948 754 w 2025 r. Wzrost zwolnił z 20,1% do 9,72% – tak wygląda rynek zbliżający się do sufitu.

Przyjazdy drogą morską to mała pozycja, która ruszyła szybko: 41 169 w 2025 r. wobec 24 819 rok wcześniej, głównie pasażerowie wycieczkowców. Niemal wszyscy pozostali lądują w Ngurah Rai.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Biznes na Bali dla cudzoziemca: w co się inwestuje poza willami https://riserealbali.com/pl/poradniki/biznes-na-bali-cudzoziemiec/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/biznes-na-bali-cudzoziemiec/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Zagraniczni inwestorzy włożyli w Indonezję Rp 900,9 bln w 2025 r., a większość poszła w fabryki i kopalnie, nie na Bali. Prywatni inwestorzy grają na wyspie w inną grę: biznesy obsługujące 6,95 mln zagranicznych odwiedzających rocznie i ekspatów, którzy tu zostają. Zagraniczni inwestorzy włożyli w Indonezję Rp 900,9 bln w 2025 r., a większość poszła w fabryki i kopalnie, nie na Bali. Prywatni inwestorzy grają na wyspie w inną grę: biznesy obsługujące 6,95 mln zagranicznych odwiedzających rocznie i ekspatów, którzy tu zostają.

Zrealizowane inwestycje w Indonezji sięgnęły Rp 1 931,2 bln w 2025 r., o 12,7% więcej niż w 2024 r., według styczniowego raportu Ministerstwa Inwestycji z 2026 r. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne wyniosły Rp 900,9 bln, czyli 46,6% całości. Inwestorzy krajowi włożyli Rp 1030,3 bln.

Proporcje odwróciły się w tym roku. W 2024 r. pieniądze zagraniczne stanowiły 52,5% sumy Rp 1714,2 bln. W 2025 r. utrzymały się na tym samym poziomie, podczas gdy inwestycje krajowe wzrosły o ponad jedną czwartą. Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła Rp 1010,6 bln, o 7,2% więcej niż rok wcześniej, przy zbliżonym udziale kapitału zagranicznego i krajowego.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Ile kosztuje dom na Bali? Ceny według lokalizacji i budżetu https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-dom-bali/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-dom-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Willa z dwiema sypialniami i basenem kosztuje na Bali zwykle Rp 4,5–6,6 mld, a z trzema – Rp 6,4–12,2 mld. Liczba sypialni podnosi cenę najbardziej, dalej lokalizacja, na końcu liczba lat, które zostały z leasehold. Willa z dwiema sypialniami i basenem kosztuje na Bali zwykle Rp 4,5–6,6 mld, a z trzema – Rp 6,4–12,2 mld. Liczba sypialni podnosi cenę najbardziej, dalej lokalizacja, na końcu liczba lat, które zostały z leasehold.

Liczba sypialni decyduje o tym, komu wynajmiesz willę i jak dużej działki potrzebujesz. Nic nie podnosi ceny bardziej – w naszym katalogu widać wyraźny schodek: mediana willi z jedną sypialnią to Rp 3,23 mld, z dwiema Rp 5,27 mld, a z trzema Rp 9,06 mld.

Największy skok jest między dwiema a trzema sypialniami. Willa z trzema sypialniami częściej stoi na pełnej działce, ma większy basen i widok, więc grunt też jest wliczony w cenę. Apartamenty rządzą się inną logiką: płacisz więcej za metr, ale znacznie mniej za cały lokal, bo lokal jest mały, a basen i siłownia są wspólne.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Ile kosztuje działka na Bali: ceny za ar według lokalizacji https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-dzialka-bali/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-dzialka-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Ar (100 m²) gruntu w centrum Canggu kosztuje mniej więcej dziesięć razy więcej niż ten sam ar w Tabanan. Dwa przeglądy rynku Uluwatu różnią się dwukrotnie. Zestawiamy stawki za ar obok siebie i pokazujemy, gdzie źródła się rozjeżdżają i dlaczego. Ar (100 m²) gruntu w centrum Canggu kosztuje mniej więcej dziesięć razy więcej niż ten sam ar w Tabanan. Dwa przeglądy rynku Uluwatu różnią się dwukrotnie. Zestawiamy stawki za ar obok siebie i pokazujemy, gdzie źródła się rozjeżdżają i dlaczego.

Grunt na Bali wycenia się w arach – 1 ar to 100 m². Niemal każda opublikowana liczba to cena wywoławcza, nie zarejestrowana transakcja. Warto o tym pamiętać przy wszystkim, co niżej.

Szczyt rynku to Seminyak i <a href="/lokalizacje/umalas/">Umalas</a> – Rp 1,5–3 mld za ar i więcej. Centrum <a href="/lokalizacje/canggu/">Canggu</a> plasuje się na Rp 1,2–2,5 mld, a indonezyjski przegląd Brighton wycenia Canggu i <a href="/lokalizacje/pererenan/">Pererenan</a> na Rp 1,5–2,5 mld. Półwysep Bukit wokół <a href="/lokalizacje/uluwatu/">Uluwatu</a> mieści się w Rp 0,5–1,5 mld, głównie zależnie od widoku.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]> Ile kosztuje budowa domu na Bali: cena za m² i dodatki https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-budowa-domu-bali/ https://riserealbali.com/pl/poradniki/ile-kosztuje-budowa-domu-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Badania rynku Rise Real Bali Indonezyjscy wykonawcy wyceniają budowę willi na Rp 5,5–28 mln za m², zależnie od standardu i od tego, kto wycenia. Stawka za metr to mniejsza część historii. Basen, architekt, pozwolenia, meble i zbocze potrafią dołożyć drugie tyle. Indonezyjscy wykonawcy wyceniają budowę willi na Rp 5,5–28 mln za m², zależnie od standardu i od tego, kto wycenia. Stawka za metr to mniejsza część historii. Basen, architekt, pozwolenia, meble i zbocze potrafią dołożyć drugie tyle.

Zapytaj pięciu wykonawców o cenę za metr kwadratowy i dostaniesz pięć różnych odpowiedzi. Jeden indonezyjski wykonawca podaje standard ekonomiczny na Rp 5,5–7,5 mln za m², średni na Rp 7,5–10 mln, a premium od Rp 10 mln w górę. Inny wycenia te same trzy poziomy na Rp 9–12, 13–18 i 19–28 mln.

Firmy prowadzone przez obcokrajowców wyceniają w walucie zagranicznej. Po przeliczeniu ich poziomy wychodzą na ok. Rp 15–19, 21–28 i 32–44 mln za m². Nikt nie tłumaczy tej dwu- do trzykrotnej różnicy. Część odpowiada za nią narzut i zarządzanie projektem, część – importowane wykończenie. Reszta zależy od tego, kim jest klient.

Pełna wersja z tabelami i wyliczeniami na stronie Rise Real Bali

]]>