Rise Real Bali : guides et études

Agent immobilier à Bali : licence, commission et vérifications

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

N'importe qui peut se dire agent immobilier à Bali, mais les règles sur qui peut exercer ce métier se sont durcies en octobre 2025. Voici ce que détient une agence en règle, ce qu'elle vous coûte et où doit aller votre argent.

Une agence légale est une société enregistrée, titulaire d'une licence d'activité (NIB) au code d'activité de courtage, dont les courtiers détiennent un certificat national de compétence. Le règlement du ministère du Commerce 33/2025 fixe ces règles. Il est entré en vigueur début octobre 2025 et a abrogé le règlement de 2017 qui encadrait jusque-là les courtiers immobiliers.

Deux autres changements comptent. Avec le règlement gouvernemental 28/2025, le courtage est passé d'un risque faible à un risque moyen-élevé : une société doit donc détenir un certificat standard en plus de son NIB. Et l'édition 2025 de la liste des codes d'activité KBLI a scindé l'ancien code de courtage 68200 en quatre. Le courtage pur relève désormais du 68210.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Investir dans un appartement à Bali : propriété, rendement, sortie

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

La plupart des appartements vendus à des étrangers à Bali sont en leasehold (bail de longue durée), et leurs revenus dépendent davantage du contrat de l'exploitant que de l'immeuble. Voici ce qu'ils coûtent, ce que rapportent un studio et un appartement d'une chambre, et comment en sortir.

Un appartement à Bali, c'est un lot dans un immeuble en copropriété ; une villa, c'est une maison sur sa propre parcelle. Les annonces emploient « apartment » ou « condo » pour le premier, et « condotel » quand un exploitant hôtelier loue le lot à votre place.

L'appartement médian de notre catalogue coûte Rp 2,51 Md pour environ 43 m². La villa médiane coûte Rp 5,46 Md pour environ 142 m². Au mètre carré, l'appartement est plus cher : Rp 60,6 M contre Rp 43,1 M. Les villas sont détaillées dans notre guide des prix d'une villa à Bali.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Maison de ville à vendre à Bali : prix, droits fonciers et frais

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

Une maison de ville partage un mur avec sa voisine, et ce seul fait pèse sur son prix, sur ses papiers et sur le profil de ses locataires. Nous avons comparé les maisons de ville de notre catalogue aux villas et vérifié les règles qui s'appliquent à un acquéreur étranger.

Une maison de ville à vendre à Bali est une maison en rangée. La loi indonésienne sur le logement distingue trois formes d'habitat : la maison individuelle, la maison en rangée (rumah deret) et l'immeuble d'appartements. Une maison en rangée est un ensemble de logements accolés par les côtés, chacun sur sa propre parcelle.

Les vendeurs de Bali emploient le mot au sens très large. Dans notre catalogue, il désigne des maisons en rangée avec piscine privée, en bordure de rizière. D'autres vont par deux autour d'un mur mitoyen, avec un jardin plutôt qu'une piscine, entourent une piscine gérée par un hôtel ou forment une rangée de maisons à l'intérieur d'un complexe d'appartements. Ce sont les documents fonciers et l'acte de bail qui disent ce que vous achetez, pas la brochure.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Estimer la valeur d'une villa à Bali : méthode et exemple chiffré

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

Bali ne publie aucun registre des prix de vente : la valeur d'un bien se juge donc sous trois angles et, pour un leasehold, d'après les années restantes. Nous appliquons les trois à une même villa de deux chambres et montrons où chacun aboutit.

Évaluer un bien à Bali, c'est trianguler. Personne ne publie les prix de vente enregistrés : tous les chiffres que vous voyez sont des prix demandés, et l'avis d'un vendeur n'est pas une évaluation. Les experts s'appuient sur trois approches (marché, revenu et coût), et chacune a sa faiblesse à un endroit différent.

Nous appliquons les trois à une même villa : deux chambres et une piscine à Canggu, 140 m² habitables sur une parcelle de 2 ares (un are vaut 100 m²). Elle est meublée, achevée cette année, avec 25 ans de leasehold restants et sans prolongation. Elle est proposée à Rp 5,4 Md. C'est notre illustration, pas une annonce.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Avocat immobilier à Bali : rôle, honoraires et critères de choix

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

À Bali, le notaire doit rester neutre entre l'acheteur et le vendeur. L'avocat que vous choisissez vous-même est le seul professionnel qui ne répond qu'à vous.

Nous n'avons trouvé aucune règle qui impose d'en engager un. En revanche, la loi exige un acte de PPAT pour enregistrer la vente d'un droit sur un terrain, et elle impose aux notaires l'impartialité entre les parties. Ces deux officiers servent la transaction, aucun n'est votre avocat. Le guide du notaire et du PPAT détaille ce que chacun signe et facture.

Trois situations rendent un avocat presque indispensable. Un leasehold (bail de longue durée) est un contrat : le papier est le bien que vous achetez. Un achat par une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) crée en même temps une société et un droit foncier. Et pour une villa sur plan, vous payez avant qu'il y ait quoi que ce soit à visiter.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Assurance villa à Bali : ce qu'elle couvre et ce qu'elle coûte

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Aucune loi n'oblige le propriétaire d'une villa en Indonésie à s'assurer, mais une simple police incendie laisse de côté les risques que Bali connaît vraiment : séisme, inondation, vacancier qui se blesse. Voici ce que couvre chaque niveau de garantie et ce que donnent les tarifs réglementés une fois additionnés.

Non. Le droit indonésien n'impose pas à un propriétaire étranger d'assurer sa villa, et personne ne vérifie à l'achat. L'obligation vient des contrats : un prêteur hypothécaire, le règlement d'une résidence ou un bail peuvent chacun exiger une police. Les acheteurs étrangers ont rarement un prêt bancaire (voir le crédit immobilier pour les étrangers) ; la vraie question est donc ce que prévoit votre bail ou votre contrat de gestion.

Une règle, en revanche, s'impose bien à vous. La loi 40/2014 réserve aux assureurs locaux la couverture des biens situés en Indonésie, sauf si aucun d'eux ne peut souscrire le risque. Une police émise par un assureur étranger est difficile à faire valoir ici, et les banques la refusent. Demandez le numéro d'agrément OJK de l'assureur avant de payer : le régulateur financier publie un registre des sociétés agréées.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Livraison d'une villa à Bali : checklist à passer avant de signer

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

La livraison est le dernier moment où signaler un défaut ne vous coûte rien. Une fois le procès-verbal de réception signé, la charge de la preuve repose sur vous.

La livraison est le jour où vous prenez possession d'une villa terminée et signez le procès-verbal de réception, le BAST en indonésien. Elle répond à une seule question : dans quel état se trouve le bâtiment ? La due diligence répond à une autre, à savoir si vous pouvez légalement l'acheter, et elle précède le paiement (notre checklist de vérifications préalables traite ce volet).

Les deux contrôles sont nécessaires, et aucun ne remplace l'autre. Un titre sain ne dit rien d'une piscine qui fuit. Chaque villa est bâtie par une équipe précise sur une parcelle précise : chaque unité mérite donc sa propre inspection, quel que soit le promoteur.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Propriété fractionnée d'une villa à Bali : le cadre juridique

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

L'Indonésie n'a aucune loi écrite pour les villas fractionnées. Chaque opération combine droit des sociétés, droit foncier et contrat : ce que vous détenez dépend donc des briques utilisées.

Plusieurs personnes financent une même villa et se partagent les nuits, les revenus, ou les deux. Nous n'avons trouvé aucune loi indonésienne écrite pour ce format. Les juristes l'assemblent à partir de trois outils ordinaires : des actions de société, un bail foncier et un contrat entre les copropriétaires. La première question à poser sur toute offre est donc simple : qu'est-ce qui porte votre nom ?

La réponse range chaque offre dans l'un de quatre modèles. Le tableau montre ce que chacun met sur le papier et où il peut dérailler.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Liste positive d'investissement en Indonésie : secteurs ouverts ou fermés

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Depuis 2021, l'Indonésie fonctionne avec une liste positive : tout secteur est ouvert aux investisseurs, sauf mention contraire. La liste nationale des secteurs fermés est courte, mais une restriction de 2026 propre à Bali compte désormais davantage pour qui achète des villas ou y monte une société.

Il s'agit du règlement présidentiel 10/2021 sur les secteurs d'investissement, signé le 2 février 2021 et en vigueur depuis le 4 mars 2021. Il a remplacé la liste négative de 2016, qui limitait vingt activités. La logique s'est inversée : un secteur est ouvert tant que le règlement ne le ferme pas ou ne le conditionne pas.

Les secteurs ouverts se répartissent en quatre groupes. Les secteurs prioritaires reçoivent des incitations. Certains relèvent des coopératives et des petites entreprises, ou n'admettent les étrangers qu'en partenaires. Un autre groupe est soumis à des conditions particulières. Tout le reste est ouvert. Le décompte des catégories varie selon les synthèses des cabinets d'avocats (245 ou 246 secteurs prioritaires) : vérifiez l'annexe pour votre propre code.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Limite de hauteur des constructions à Bali : la règle des 15 mètres

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Bali plafonne les constructions à 15 mètres au-dessus du sol, une limite inscrite dans le plan d'aménagement provincial. Villas, appartements et hôtels y sont tous soumis, et l'idée des 45 mètres avancée en 2026 n'est encore qu'une idée.

Quinze mètres au-dessus du sol. L'article 100, alinéa 2, du plan d'aménagement provincial de Bali (règlement 2/2023, pour 2023-2043) limite en général la hauteur d'un bâtiment à 15 mètres au-dessus de la surface du terrain où il se dresse. La règle vaut pour les villas, les appartements et les hôtels.

On trouve encore des articles anciens qui citent l'article 95 de la Perda 16/2009. C'était le plan précédent, remplacé par la Perda 2/2023. Le chiffre n'a pas bougé, mais le numéro d'article, si : citez le texte en vigueur dans tout contrat. Notre guide du zonage situe cette limite parmi les autres plafonds de Bali.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Transférer de l'argent hors d'Indonésie : seuils, impôts et justificatifs

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

L'Indonésie vous laisse sortir librement votre argent, mais depuis juillet 2026, votre banque réclame des preuves dès que la somme est significative. Voici les deux seuils, l'impôt prélevé en premier et les documents à préparer.

Oui. Selon la loi 24/1999, l'Indonésie maintient un régime de change libre : elle demande des déclarations, pas des plafonds. Aucune des deux modifications de Bank Indonesia en 2026 ne limite le montant que vous pouvez envoyer. Elles limitent ce que vous pouvez envoyer sans l'expliquer (ASEAN Briefing ; ExpatDen, 2026).

En pratique, votre banque convertit d'abord les roupies en devises, puis vire cette somme. Deux contrôles jalonnent le parcours : l'un sur la conversion, l'autre sur le virement. Les deux seuils ont été abaissés cet été.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

ROI d'une villa à Bali : d'où vient vraiment la rentabilité

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Le ROI d'une brochure compte les loyers et oublie le bail. Nous avons décomposé le rendement sur dix ans d'une villa en ses éléments, pour que vous voyiez lesquels vous rapportent et lesquels reprennent votre argent.

Le ROI n'a pas de définition unique à Bali, et les vendeurs retiennent la plus flatteuse. Trois chiffres se cachent derrière l'étiquette. Le rendement net est une année de revenu du propriétaire divisée par le prix. Le rendement sur fonds investis (cash-on-cash) divise le même revenu par l'argent réellement versé, soit plus que le prix une fois les frais ajoutés. Seul le taux de rentabilité interne (TRI) prend en compte la revente.

Ce dernier compte le plus en leasehold, parce que l'actif s'amenuise chaque année. Nous annonçons le TRI avec un horizon. Notre guide du rendement locatif compare les quartiers, et le guide de l'investissement teste trois cas d'occupation. Cette page décortique une seule villa.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Matériaux de construction d'une villa à Bali : structure, murs, toiture

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Le nom d'un matériau dans une brochure dit peu de choses sur la façon dont une villa résistera aux séismes, à la pluie et aux termites. Voici ce que les constructeurs de Bali emploient vraiment, ce qu'en disent les études et ce qu'il faut demander avant de payer.

Presque toutes sont construites de la même façon : une ossature en béton armé coulé sur place, des murs en blocs entre les poteaux et une toiture en tuiles métalliques, en tuiles de béton ou en dalle plate. Le bois et le bambou se trouvent surtout là où on les voit : portes, plafonds, terrasses et pavillons. Aucun registre ne recense les matériaux bâtiment par bâtiment : ceci décrit la pratique, pas des statistiques.

Une villa n'est pas faite d'un seul matériau. Le mot inscrit sur le rendu 3D dit rarement ce qui porte la charge. Commencez par l'ossature : tout le reste peut être réparé ou remplacé sans toucher à la structure.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Villa de 6 à 8 chambres à Bali : prix et coûts

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Une grande villa change tous les chiffres : le prix par chambre, le personnel, le tarif de nuit nécessaire et le zonage avec lequel vous pouvez vivre. Nous avons pris les villas de six à huit chambres de notre catalogue et les avons passées au crible une à une.

Entre 379 et 865 m² de maison dans notre catalogue, soit 63 à 108 m² par chambre. Ce ratio est un test rapide du plan. Une villa à 63 m² par chambre a de grandes chambres mais peu de pièces communes, et une villa à 108 m² laisse la place d'une cuisine, de salons et d'espaces pour le personnel.

Comptez les chambres comme le fait le permis de construire (PBG). Une annonce qui dit « huit pièces » peut compter bureaux et logements du personnel. Les fiches de notre catalogue ne listent que les chambres. Ouvrez les villas de Seminyak, en bord de falaise, Balangan et Nunggalan pour voir plans et photos.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Uluwatu ou Canggu : loyers, prix et vie quotidienne

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Uluwatu remplit plus de nuits à un tarif plus élevé, tandis que Canggu se revend plus vite et garde école et cafés à proximité. Nous avons mis les deux face à face sur le revenu, le prix, le loyer, la vie quotidienne et le zonage.

Cela dépend de ce que la maison doit faire. Uluwatu rapporte plus par nuit réservée et réserve plus de nuits : il mène sur le revenu locatif. Canggu mène sur la revente, les écoles et les courses à moins de dix minutes. Les deux sont dans la régence de Badung. Par la route, ils sont à une heure ou plus l'un de l'autre en haute saison.

Voyez Canggu comme une ville et Uluwatu comme une côte. Canggu est une bande de villages de plage. Uluwatu est un plateau calcaire dans le village de Pecatu, avec des villas au bord des falaises et des spots de surf accessibles par des escaliers. Nos pages Canggu et Uluwatu donnent les tarifs et les prix d'entrée de chaque quartier.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Ubud ou Canggu : loyers, rendements et à qui chacun convient

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Les villas et les loyers longue durée coûtent à peu près pareil dans les deux endroits, mais Canggu facture presque le double la nuit, alors qu'Ubud offre un air plus frais, la jungle et pas de plage.

Canggu l'emporte pour la commodité et la revente. Ubud l'emporte pour le cadre et pour les prix des terrains. Les prix des villas et les loyers longue durée diffèrent à peine : le vrai choix, c'est la façon dont vous voulez passer un mardi ordinaire.

Canggu est une station balnéaire de la régence de Badung. Cafés, salles de sport, espaces de coworking et une école se trouvent à moins de dix minutes en scooter. Ubud se trouve dans la régence de Gianyar, au milieu de l'île, à environ 210 mètres d'altitude, entre deux gorges de rivière. Attendez-vous à des rizières en terrasses, des studios de yoga et des nuits plus fraîches. La plus proche belle plage est à une heure ou plus.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Immobilier dans le nord de Bali : Lovina, prix et risques

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Autour de Lovina, le terrain coûte une fraction du prix de Canggu, et la différence se paie en distance : jusqu'à trois heures et demie de route, sans aéroport confirmé.

Le nord de Bali correspond au kabupaten (département) de Buleleng : toute la côte nord et les collines qui la dominent. C'est le plus vaste kabupaten de Bali, avec 1 322,68 km², et aussi le plus peuplé, avec environ 820 000 habitants selon la projection 2025 du BPS. Lovina est une série de villages sur une baie calme au sable noir, à l'ouest de Singaraja, le chef-lieu du kabupaten.

La plupart de ceux qui disent « nord de Bali » pensent à l'un de trois endroits, qui n'ont pas grand-chose en commun à part la longue route depuis le sud.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Immobilier à Nusa Lembongan : accès, terrains et risques

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Nusa Lembongan se trouve à 12 km de Sanur, mais l'île n'a ni statistiques de prix publiques ni plan de zonage détaillé : l'acheteur doit vérifier davantage que d'habitude.

Nusa Lembongan se trouve à 12 km de Sanur, de l'autre côté du détroit de Badung. Elle relève du kabupaten (département) de Klungkung, et non de Badung, et du district de Nusa Penida. Cela compte : le service d'urbanisme, les règles de permis et les taxes locales sont ceux de Klungkung, et ils diffèrent de ceux de Badung.

L'île couvre environ 8,7 km² et compte quelque 5 000 habitants répartis en deux villages, Jungutbatu au nord et Lembongan au sud. Les eaux alentour abritent au moins 247 espèces de coraux et 562 espèces de poissons de récif, ce qui attire plongeurs et adeptes du snorkeling. Notre page du quartier de Sanur couvre le côté Bali de la traversée.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Risque de tsunami à Bali : historique, alertes et où acheter

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Bali a connu des vagues destructrices, mais rarement, et le risque dépend de la parcelle bien plus que du quartier.

Oui, mais rarement, et les archives écrites sont courtes. Le pire épisode date de novembre 1815 : un séisme de magnitude 7,0 à 7,3 au large de la côte nord a déclenché des glissements de terrain et un tsunami local d'environ 2 à 3 mètres. Les chercheurs estiment le bilan à 10 000 à 12 000 morts, en grande partie à cause des glissements de terrain.

Les vagues suivantes ont été plus petites. Un tsunami mineur en 1917 n'a causé aucun dégât sur la côte sud-est. Le séisme de 1994 au large de Java-Est a envoyé des vagues allant jusqu'à 5 mètres sur la côte sud-ouest de Bali, contre jusqu'à 14 mètres à Java-Est. Environ 250 personnes sont mortes lors de cet épisode.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Population de Bali en 2026 : nombre d'habitants, densité et religion

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Bali compte environ 4,4 millions d'habitants, selon le recensement officiel retenu, et environ 86,5 % d'entre eux sont hindous.

Il n'existe pas de chiffre unique, car trois comptages officiels mesurent des choses légèrement différentes. Le recensement de septembre 2020 a dénombré 4 317 404 personnes. L'état civil (Dukcapil) en recensait 4,34 millions à la mi-2024. L'agence statistique BPS projette environ 4,46 millions pour 2025.

Un registre indique où les personnes sont inscrites, pas toujours où elles vivent. Nous retenons le recensement comme point d'ancrage, le registre comme hypothèse basse et la projection comme hypothèse haute.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Investir dans un boutique-hôtel à Bali : coût et licence

Rise Real Bali — Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000

Un investisseur étranger peut détenir à 100 % un petit hôtel à Bali, mais seulement si la licence correspond à l'activité. Si la structure juridique ou le nombre de chambres ne conviennent pas, tout le projet se retrouve hors la loi avant l'arrivée du premier client.

Les entrepreneurs de Bali chiffrent la construction d'un hôtel au mètre carré, pas à la chambre. Quatre niveaux de finition couvrent la gamme, et l'écart entre le moins cher et le plus abouti atteint presque le triple.

Une construction de base démarre à Rp 6 à 8 M par m², correct pour une pension économique mais léger pour un client payant qui a choisi Bali plutôt qu'une auberge de jeunesse. Le niveau « construit pour la location », plancher réaliste pour tout ce qui se vend comme boutique, coûte de Rp 8 à 12 M. Les finitions haut de gamme atteignent Rp 12 à 15 M, et le standard complet d'une enseigne internationale dépasse Rp 15 M.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Immobilier Bali ou Turquie : propriété, rendement, citoyenneté

Rise Real Bali — Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000

La Turquie vend un titre de propriété permanent et, à partir d'un certain prix, un second passeport. Bali ne vend ni l'un ni l'autre, et l'emporte pourtant sur le rendement locatif. Nous avons placé Rp 4 Md dans chaque marché pour regarder ce que l'acheteur reçoit réellement.

C'est là que les chemins se séparent vraiment, pas un détail à survoler. La Turquie accorde à un étranger la pleine propriété, terrain compris, sans quota selon le mode de détention. Les limites sont ailleurs. Les biens d'un acheteur étranger ne peuvent pas dépasser 10 % des terrains privés d'un même district, une courte liste de zones soumises à restriction lui est totalement fermée, et un particulier étranger est plafonné à 30 hectares sur l'ensemble du pays. Un petit nombre de nationalités sont soumises à des restrictions distinctes ; presque tous les autres sont éligibles.

Bali n'offre la pleine propriété à aucun étranger, sous aucune forme. Trois voies existent : le Hak Pakai, droit d'usage qui court en général jusqu'à 30 ans, avec des étapes de renouvellement pour un résident ; le leasehold (bail de longue durée), de 25 à 30 ans avec une prolongation négociée ; ou une PT PMA, société à capitaux étrangers, titulaire d'un droit de bâtir. Cela découle de la loi agraire de base de l'Indonésie (5/1960), qui ne se négocie pas au cas par cas.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Le banjar à Bali : ce que paient les propriétaires étrangers

Rise Real Bali — Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000

Votre banjar ne figure pas sur l'acte, mais c'est lui qui gère la rue où se trouve votre villa. Comprenez ce qu'il facture, et pourquoi, avant de signer le transfert, et non après le premier coup frappé à votre portail.

Le banjar est l'association de quartier de base à Bali : quelques dizaines à quelques centaines de foyers organisés autour d'un temple commun et d'un calendrier de cérémonies partagé. Ce n'est pas un organe de l'État comme un conseil municipal, mais c'est lui qui gère réellement la rue où se trouve votre villa : sécurité, accès à la route, collecte des déchets, et chaque cérémonie qui ferme cette rue le temps d'un après-midi.

On n'adhère pas officiellement à un banjar en achetant ou en louant sur son territoire. En revanche, vous payez ce qu'il fournit sur votre tronçon de rue, et vous vivez selon ses règles non écrites, que vous ayez signé quelque chose ou non.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Acheter à Bali : les erreurs fréquentes et ce qu'elles coûtent

Rise Real Bali — Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000

On retrouve les mêmes neuf erreurs d'un dossier à l'autre à Bali. Chacune a un coût, une base légale et une vérification qui revient bien moins cher que l'erreur.

L'erreur la plus coûteuse consiste à enregistrer le terrain au nom d'un prête-nom, souvent un ami local ou un proche du conjoint, pour contourner l'interdiction faite aux étrangers de détenir la pleine propriété (freehold). L'article 26(2) de la loi agraire de base (5/1960) rend le transfert nul dès l'origine. Le terrain revient à l'État et les sommes versées par l'acheteur ne sont pas récupérables. Le règlement provincial de Bali 4/2026 resserre encore l'étau en traitant ce montage comme un risque pénal, et pas seulement civil.

La vérification ne coûte rien : le nom inscrit sur le certificat ou sur l'acte doit être celui de l'acheteur, ou de sa PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers). Notre guide un étranger peut-il acheter un bien à Bali expose les voies qui fonctionnent réellement.

Version complète avec tableaux et calculs sur le site de Rise Real Bali

Infrastructures de Bali : routes à péage, rail et aéroport du nord de l'île