Rendements — Rise Real Bali

Investir dans un appartement à Bali : propriété, rendement, sortie

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

La plupart des appartements vendus à des étrangers à Bali sont en leasehold (bail de longue durée), et leurs revenus dépendent davantage du contrat de l'exploitant que de l'immeuble. Voici ce qu'ils coûtent, ce que rapportent un studio et un appartement d'une chambre, et comment en sortir.

Un appartement à Bali, c'est un lot dans un immeuble en copropriété ; une villa, c'est une maison sur sa propre parcelle. Les annonces emploient « apartment » ou « condo » pour le premier, et « condotel » quand un exploitant hôtelier loue le lot à votre place.

L'appartement médian de notre catalogue coûte Rp 2,51 Md pour environ 43 m². La villa médiane coûte Rp 5,46 Md pour environ 142 m². Au mètre carré, l'appartement est plus cher : Rp 60,6 M contre Rp 43,1 M. Les villas sont détaillées dans notre guide des prix d'une villa à Bali.

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Maison de ville à vendre à Bali : prix, droits fonciers et frais

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

Une maison de ville partage un mur avec sa voisine, et ce seul fait pèse sur son prix, sur ses papiers et sur le profil de ses locataires. Nous avons comparé les maisons de ville de notre catalogue aux villas et vérifié les règles qui s'appliquent à un acquéreur étranger.

Une maison de ville à vendre à Bali est une maison en rangée. La loi indonésienne sur le logement distingue trois formes d'habitat : la maison individuelle, la maison en rangée (rumah deret) et l'immeuble d'appartements. Une maison en rangée est un ensemble de logements accolés par les côtés, chacun sur sa propre parcelle.

Les vendeurs de Bali emploient le mot au sens très large. Dans notre catalogue, il désigne des maisons en rangée avec piscine privée, en bordure de rizière. D'autres vont par deux autour d'un mur mitoyen, avec un jardin plutôt qu'une piscine, entourent une piscine gérée par un hôtel ou forment une rangée de maisons à l'intérieur d'un complexe d'appartements. Ce sont les documents fonciers et l'acte de bail qui disent ce que vous achetez, pas la brochure.

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Estimer la valeur d'une villa à Bali : méthode et exemple chiffré

Rise Real Bali — Mon, 05 Oct 2026 00:00:00 +0000

Bali ne publie aucun registre des prix de vente : la valeur d'un bien se juge donc sous trois angles et, pour un leasehold, d'après les années restantes. Nous appliquons les trois à une même villa de deux chambres et montrons où chacun aboutit.

Évaluer un bien à Bali, c'est trianguler. Personne ne publie les prix de vente enregistrés : tous les chiffres que vous voyez sont des prix demandés, et l'avis d'un vendeur n'est pas une évaluation. Les experts s'appuient sur trois approches (marché, revenu et coût), et chacune a sa faiblesse à un endroit différent.

Nous appliquons les trois à une même villa : deux chambres et une piscine à Canggu, 140 m² habitables sur une parcelle de 2 ares (un are vaut 100 m²). Elle est meublée, achevée cette année, avec 25 ans de leasehold restants et sans prolongation. Elle est proposée à Rp 5,4 Md. C'est notre illustration, pas une annonce.

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ROI d'une villa à Bali : d'où vient vraiment la rentabilité

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Le ROI d'une brochure compte les loyers et oublie le bail. Nous avons décomposé le rendement sur dix ans d'une villa en ses éléments, pour que vous voyiez lesquels vous rapportent et lesquels reprennent votre argent.

Le ROI n'a pas de définition unique à Bali, et les vendeurs retiennent la plus flatteuse. Trois chiffres se cachent derrière l'étiquette. Le rendement net est une année de revenu du propriétaire divisée par le prix. Le rendement sur fonds investis (cash-on-cash) divise le même revenu par l'argent réellement versé, soit plus que le prix une fois les frais ajoutés. Seul le taux de rentabilité interne (TRI) prend en compte la revente.

Ce dernier compte le plus en leasehold, parce que l'actif s'amenuise chaque année. Nous annonçons le TRI avec un horizon. Notre guide du rendement locatif compare les quartiers, et le guide de l'investissement teste trois cas d'occupation. Cette page décortique une seule villa.

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Matériaux de construction d'une villa à Bali : structure, murs, toiture

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Le nom d'un matériau dans une brochure dit peu de choses sur la façon dont une villa résistera aux séismes, à la pluie et aux termites. Voici ce que les constructeurs de Bali emploient vraiment, ce qu'en disent les études et ce qu'il faut demander avant de payer.

Presque toutes sont construites de la même façon : une ossature en béton armé coulé sur place, des murs en blocs entre les poteaux et une toiture en tuiles métalliques, en tuiles de béton ou en dalle plate. Le bois et le bambou se trouvent surtout là où on les voit : portes, plafonds, terrasses et pavillons. Aucun registre ne recense les matériaux bâtiment par bâtiment : ceci décrit la pratique, pas des statistiques.

Une villa n'est pas faite d'un seul matériau. Le mot inscrit sur le rendu 3D dit rarement ce qui porte la charge. Commencez par l'ossature : tout le reste peut être réparé ou remplacé sans toucher à la structure.

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Villa de 6 à 8 chambres à Bali : prix et coûts

Rise Real Bali — Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000

Une grande villa change tous les chiffres : le prix par chambre, le personnel, le tarif de nuit nécessaire et le zonage avec lequel vous pouvez vivre. Nous avons pris les villas de six à huit chambres de notre catalogue et les avons passées au crible une à une.

Entre 379 et 865 m² de maison dans notre catalogue, soit 63 à 108 m² par chambre. Ce ratio est un test rapide du plan. Une villa à 63 m² par chambre a de grandes chambres mais peu de pièces communes, et une villa à 108 m² laisse la place d'une cuisine, de salons et d'espaces pour le personnel.

Comptez les chambres comme le fait le permis de construire (PBG). Une annonce qui dit « huit pièces » peut compter bureaux et logements du personnel. Les fiches de notre catalogue ne listent que les chambres. Ouvrez les villas de Seminyak, en bord de falaise, Balangan et Nunggalan pour voir plans et photos.

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Investir dans un boutique-hôtel à Bali : coût et licence

Rise Real Bali — Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000

Un investisseur étranger peut détenir à 100 % un petit hôtel à Bali, mais seulement si la licence correspond à l'activité. Si la structure juridique ou le nombre de chambres ne conviennent pas, tout le projet se retrouve hors la loi avant l'arrivée du premier client.

Les entrepreneurs de Bali chiffrent la construction d'un hôtel au mètre carré, pas à la chambre. Quatre niveaux de finition couvrent la gamme, et l'écart entre le moins cher et le plus abouti atteint presque le triple.

Une construction de base démarre à Rp 6 à 8 M par m², correct pour une pension économique mais léger pour un client payant qui a choisi Bali plutôt qu'une auberge de jeunesse. Le niveau « construit pour la location », plancher réaliste pour tout ce qui se vend comme boutique, coûte de Rp 8 à 12 M. Les finitions haut de gamme atteignent Rp 12 à 15 M, et le standard complet d'une enseigne internationale dépasse Rp 15 M.

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Rendement d'une villa à Canggu et Pererenan : le calcul 2026

Rise Real Bali — Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000

Une annonce de location moyenne a rapporté Rp 376 M à Canggu et Rp 386 M à Pererenan sur les douze mois à juillet 2026. Nous avons passé trois biens de notre catalogue dans le même modèle pour montrer ce que garde un propriétaire, et ce que l'amortissement du bail lui reprend.

Canggu et Pererenan visent les mêmes voyageurs : surfeurs, télétravailleurs, couples de trentenaires. Entre les deux, le client tranche sur le prix et sur la distance qu'il accepte de faire à pied pour dîner. L'offre, elle, évolue en sens inverse.

Canggu est le marché mature. On y compte 3 920 annonces sur les plateformes, soit 8,0 % de moins en un an, les biens les plus faibles ayant disparu. Pererenan en compte 626, soit 45,6 % de plus qu'un an plus tôt, et l'essentiel des constructions neuves de ce littoral s'y concentre. Le revenu par annonce a reculé dans les deux zones, de 23,1 % et de 27,9 % respectivement.

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Ouvrir un club de padel en Indonésie : coût des courts, franchise ou participation

Rise Real Bali — Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000

Un court de padel en Indonésie coûte Rp 450–800 M en kit, avant même que quelqu'un coule une dalle ou monte un toit. C'est la partie facile du budget. Le terrain, la couverture contre la pluie et un planning de réservations plein décident si le club gagne de l'argent.

Un court de padel est livré en kit : une structure en acier, des parois en verre trempé, des panneaux grillagés, un gazon artificiel garni de sable siliceux et des projecteurs. L'installateur le boulonne sur une dalle de béton terminée. Tout ce qui se trouve sous et au-dessus de ce kit est un chantier à part.

Neverlater, cabinet indonésien d'études économiques, cite le fournisseur Datra à Rp 450–800 M par kit de court pour l'Indonésie (août 2026). L'écart vient de l'épaisseur du verre, du profil de la structure, et du choix ou non d'un court panoramique sans poteaux d'angle. Des entrepreneurs locaux annonçaient Rp 300–400 M pour un court standard en 2025, et Rp 0,9–1,8 Md par court avec un toit.

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Rendement locatif d'une villa à Bali par quartier : brut et net