Une agence légale est une société enregistrée, titulaire d'une licence d'activité (NIB) au code d'activité de courtage, dont les courtiers détiennent un certificat national de compétence. Le règlement du ministère du Commerce 33/2025 fixe ces règles. Il est entré en vigueur début octobre 2025 et a abrogé le règlement de 2017 qui encadrait jusque-là les courtiers immobiliers.

Deux autres changements comptent. Avec le règlement gouvernemental 28/2025, le courtage est passé d'un risque faible à un risque moyen-élevé : une société doit donc détenir un certificat standard en plus de son NIB. Et l'édition 2025 de la liste des <a href="/glossaire/#kbli">codes d'activité KBLI</a> a scindé l'ancien code de courtage 68200 en quatre. Le courtage pur relève désormais du 68210.

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Nous n'avons trouvé aucune règle qui impose d'en engager un. En revanche, la loi exige un acte de PPAT pour enregistrer la vente d'un droit sur un terrain, et elle impose aux notaires l'impartialité entre les parties. Ces deux officiers servent la transaction, aucun n'est votre avocat. Le <a href="/guides/notaire-ppat-bali/">guide du notaire et du PPAT</a> détaille ce que chacun signe et facture.

Trois situations rendent un avocat presque indispensable. Un <a href="/glossaire/#hak-sewa">leasehold</a> (bail de longue durée) est un contrat : le papier est le bien que vous achetez. Un achat par une <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> (société indonésienne à capitaux étrangers) crée en même temps une société et un droit foncier. Et pour une <a href="/guides/acheter-villa-sur-plan-bali/">villa sur plan</a>, vous payez avant qu'il y ait quoi que ce soit à visiter.

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Non. Le droit indonésien n'impose pas à un propriétaire étranger d'assurer sa villa, et personne ne vérifie à l'achat. L'obligation vient des contrats : un prêteur hypothécaire, le règlement d'une résidence ou un bail peuvent chacun exiger une police. Les acheteurs étrangers ont rarement un prêt bancaire (voir <a href="/guides/credit-immobilier-bali/">le crédit immobilier pour les étrangers</a>) ; la vraie question est donc ce que prévoit votre bail ou votre contrat de gestion.

Une règle, en revanche, s'impose bien à vous. La loi 40/2014 réserve aux assureurs locaux la couverture des biens situés en Indonésie, sauf si aucun d'eux ne peut souscrire le risque. Une police émise par un assureur étranger est difficile à faire valoir ici, et les banques la refusent. Demandez le numéro d'agrément OJK de l'assureur avant de payer : le régulateur financier publie un registre des sociétés agréées.

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La livraison est le jour où vous prenez possession d'une villa terminée et signez le procès-verbal de réception, le BAST en indonésien. Elle répond à une seule question : dans quel état se trouve le bâtiment ? La <a href="/glossaire/#due-diligence">due diligence</a> répond à une autre, à savoir si vous pouvez légalement l'acheter, et elle précède le paiement (notre <a href="/guides/due-diligence-immobilier-bali/">checklist de vérifications préalables</a> traite ce volet).

Les deux contrôles sont nécessaires, et aucun ne remplace l'autre. Un titre sain ne dit rien d'une piscine qui fuit. Chaque villa est bâtie par une équipe précise sur une parcelle précise : chaque unité mérite donc sa propre inspection, quel que soit le promoteur.

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Plusieurs personnes financent une même villa et se partagent les nuits, les revenus, ou les deux. Nous n'avons trouvé aucune loi indonésienne écrite pour ce format. Les juristes l'assemblent à partir de trois outils ordinaires : des actions de société, un bail foncier et un contrat entre les copropriétaires. La première question à poser sur toute offre est donc simple : qu'est-ce qui porte votre nom ?

La réponse range chaque offre dans l'un de quatre modèles. Le tableau montre ce que chacun met sur le papier et où il peut dérailler.

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Il s'agit du règlement présidentiel 10/2021 sur les secteurs d'investissement, signé le 2 février 2021 et en vigueur depuis le 4 mars 2021. Il a remplacé la liste négative de 2016, qui limitait vingt activités. La logique s'est inversée : un secteur est ouvert tant que le règlement ne le ferme pas ou ne le conditionne pas.

Les secteurs ouverts se répartissent en quatre groupes. Les secteurs prioritaires reçoivent des incitations. Certains relèvent des coopératives et des petites entreprises, ou n'admettent les étrangers qu'en partenaires. Un autre groupe est soumis à des conditions particulières. Tout le reste est ouvert. Le décompte des catégories varie selon les synthèses des cabinets d'avocats (245 ou 246 secteurs prioritaires) : vérifiez l'annexe pour votre propre code.

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Quinze mètres au-dessus du sol. L'article 100, alinéa 2, du plan d'aménagement provincial de Bali (règlement 2/2023, pour 2023-2043) limite en général la hauteur d'un bâtiment à 15 mètres au-dessus de la surface du terrain où il se dresse. La règle vaut pour les villas, les appartements et les hôtels.

On trouve encore des articles anciens qui citent l'article 95 de la Perda 16/2009. C'était le plan précédent, remplacé par la Perda 2/2023. Le chiffre n'a pas bougé, mais le numéro d'article, si : citez le texte en vigueur dans tout contrat. Notre <a href="/guides/zonage-bali-rdtr/">guide du zonage</a> situe cette limite parmi les autres plafonds de Bali.

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Oui. Selon la loi 24/1999, l'Indonésie maintient un régime de change libre : elle demande des déclarations, pas des plafonds. Aucune des deux modifications de Bank Indonesia en 2026 ne limite le montant que vous pouvez envoyer. Elles limitent ce que vous pouvez envoyer sans l'expliquer (ASEAN Briefing ; ExpatDen, 2026).

En pratique, votre banque convertit d'abord les roupies en devises, puis vire cette somme. Deux contrôles jalonnent le parcours : l'un sur la conversion, l'autre sur le virement. Les deux seuils ont été abaissés cet été.

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L'erreur la plus coûteuse consiste à enregistrer le terrain au nom d'un prête-nom, souvent un ami local ou un proche du conjoint, pour contourner l'interdiction faite aux étrangers de détenir la <a href="/glossaire/#hak-milik">pleine propriété (freehold)</a>. L'article 26(2) de la loi agraire de base (5/1960) rend le transfert nul dès l'origine. Le terrain revient à l'État et les sommes versées par l'acheteur ne sont pas récupérables. Le règlement provincial de Bali 4/2026 resserre encore l'étau en traitant ce montage comme un risque pénal, et pas seulement civil.

La vérification ne coûte rien : le nom inscrit sur le certificat ou sur l'acte doit être celui de l'acheteur, ou de sa <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> (société indonésienne à capitaux étrangers). Notre guide <a href="/guides/acheter-a-bali-etranger/">un étranger peut-il acheter un bien à Bali</a> expose les voies qui fonctionnent réellement.

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Ce que vous devez à l'achat dépend de ce qui change réellement de mains. Si un titre passe à votre nom, comme avec un <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (droit d'usage) ou un <a href="/glossaire/#hgb">HGB</a> (droit de bâtir) détenu par votre société, vous devez le BPHTB. La loi 1/2022 le plafonne à 5 %, et Badung comme Denpasar appliquent les 5 % pleins en vertu de leurs règlements régionaux de 2023.

Le droit se calcule sur le prix diminué d'un abattement de Rp 80 000 000. À Badung, cet abattement ne vaut que pour votre première acquisition dans la régence : une seconde villa n'en bénéficie pas. Le vendeur, lui, paie un impôt libératoire de 2,5 % sur le prix brut en vertu du PP 34/2016.

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Le loyer d'une villa de Bali supporte deux impôts distincts. Jakarta prélève l'impôt sur le revenu de ce que gagne le propriétaire. La régence prélève la PBJT, une taxe sur l'hébergement que le voyageur paie en plus du prix de la nuit. L'une ne remplace pas l'autre, et sur une location à la nuitée, vous devez les deux.

La PBJT est ce qu'on appelait la PHR, la taxe sur les hôtels et restaurants. La loi 1/2022 a fondu la PHR dans une taxe plus large sur certains biens et services et plafonné le taux sur l'hébergement à 10 %. Badung applique les 10 % pleins selon la Perda 7/2023, et la liste vise expressément les villas et les maisons privées exploitées comme des hôtels. Comme une nuitée supporte la PBJT, la TVA ne s'y applique pas.

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Détenir un bail sur une villa n'exige pas de numéro fiscal. Il en faut un dès que l'Indonésie a une raison de vous imposer : vous touchez des loyers ici, vous devenez résident fiscal, vous louez un logement détenu en <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (droit d'usage), ou vous siégez au conseil d'une société indonésienne, y compris votre propre <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> (société indonésienne à capitaux étrangers).

Depuis la réforme de 2024, le numéro compte 16 chiffres. Les Indonésiens utilisent leur numéro d'identité nationale, les étrangers en reçoivent un distinct. Au-delà des déclarations, on vous le demandera à la banque, à la société de gestion qui vous reverse vos loyers, et chez le promoteur si vous demandez l'allègement de TVA 2026 sur un logement neuf.

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Le règlement 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia impose la roupie pour tout paiement, en espèces ou non, à l'intérieur du pays, et pour toute indication de prix. Il en va de même pour tout contrat entre deux parties présentes en Indonésie. Une liste de prix dans une autre devise n'est qu'une référence, et le <a href="/glossaire/#ppjb">PPJB</a> comme l'acte portent un montant en roupies.

Réglez dans une autre devise et l'amende est de 1 % de la transaction, jusqu'à Rp 1 000 000 000. La loi 7/2011 ajoute jusqu'à un an de détention et une amende de Rp 200 000 000 pour refus de la roupie. Convenez donc du prix en roupies avant de signer, et décidez qui porte le risque de change entre les étapes.

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Un crédit immobilier indonésien est garanti par le Hak Tanggungan, une sûreté inscrite sur un titre foncier. La loi 4/1996 liste les droits sur lesquels elle peut porter : la pleine propriété (<a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a>), le HGU, le droit de bâtir (<a href="/glossaire/#hgb">HGB</a>) et un <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a> enregistré et transmissible. Le PP 18/2021 confirme qu'un Hak Pakai à durée déterminée peut être donné en garantie.

Un bail ne figure pas sur cette liste. C'est un contrat entre vous et le propriétaire du sol, signé chez un notaire et jamais inscrit au registre foncier. La villa construite sur un terrain loué peut tout au plus garantir un prêt par une fiducie (fiducia), un nantissement sur des biens meubles, qu'aucune banque n'utilise pour financer un achat de logement.

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C'est un ensemble d'index de visa, pas une loi à part. Le programme relève du règlement 22/2023 du ministère de la Justice et des Droits de l'homme, modifié par le 11/2024, et il a ouvert le 25 juillet 2024. Chaque index donne d'un coup un titre de séjour de cinq ou dix ans.

La différence pratique avec un <a href="/glossaire/#kitas">KITAS</a> d'investisseur ordinaire tient au sponsor. Un <a href="/glossaire/#e28a">E28A</a> standard exige une société indonésienne sponsor dont vous détenez des parts d'au moins Rp 10 Md, et il dure un ou deux ans. Les candidats au Golden Visa déposent leur dossier directement sur le portail d'immigration, evisa.imigrasi.go.id, sans aucun sponsor.

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Le visa à l'arrivée coûte Rp 500 000 et donne 30 jours. Vous pouvez le prolonger une fois, de 30 jours au même prix : 60 jours est donc le plafond. La version électronique, l'e-VOA, coûte autant. Achetez-la en ligne au moins deux jours avant le vol et vous évitez le guichet de paiement à l'arrivée.

La prolongation se fait désormais entièrement en ligne, sans déplacement dans un bureau d'immigration. Le bureau d'immigration de Yogyakarta fixe la fenêtre : pas avant 14 jours après l'arrivée, pas après sept jours avant l'expiration du permis. Tout visiteur étranger à Bali paie aussi une taxe touristique de Rp 150 000, une fois par entrée, via le système Love Bali.

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Le droit foncier indonésien repose encore sur une loi de 1960, la loi agraire de base, appelée localement UUPA. Selon l'article 21, seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le <a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a>, la version indonésienne de la pleine propriété. L'article 26(2) ferme le contournement évident : un acte qui transfère un Hak Milik à un étranger, directement ou par personne interposée, est nul, et la terre revient à l'État.

Cette restriction vise un seul titre, pas la propriété immobilière dans son ensemble. La même loi, précisée par le règlement gouvernemental 18 de 2021, permet aux étrangers de détenir d'autres droits sur les terrains et les bâtiments. Ils diffèrent surtout par le prix et par leur durée.

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La vraie pleine propriété en Indonésie, le Hak Milik, est réservée aux citoyens (loi agraire de base 5/1960, article 21). Quand un agent de Bali parle d'une villa en freehold, le titre foncier est un Hak Milik détenu par un Indonésien. Pour vous, cette villa peut prendre l'une de deux formes.

La première est le <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, un droit d'usage enregistré à votre nom, qui exige un permis de séjour et une maison à Rp 5 Md ou plus. La seconde est le <a href="/glossaire/#hgb">HGB</a>, un droit de bâtir que votre propre <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> détient pour vous. Sur terre domaniale, chacun peut aller jusqu'à 80 ans : 30 ans accordés, prolongés de 20 ans puis renouvelés de 30 ans selon le PP 18/2021.

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Les droits fonciers indonésiens sont énumérés dans la loi agraire de base (5/1960) et détaillés dans le PP 18/2021. Quatre d'entre eux interviennent lorsque vous achetez une villa, et un seul permet à un particulier étranger de figurer sur le certificat.

Le <a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a> (SHM) est la pleine propriété, sans date de fin, réservée aux citoyens indonésiens. Le <a href="/glossaire/#hgb">HGB</a>, droit de bâtir, est détenu par des citoyens et des sociétés indonésiennes, y compris une <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> à actionnaires étrangers. Le Hak Pakai, droit d'usage, peut être détenu à titre personnel par un étranger qui vit en Indonésie. Le <a href="/glossaire/#hak-sewa">Hak Sewa</a> est un bail, un contrat privé et non un droit foncier enregistré.

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Un leasehold (<a href="/glossaire/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) est un contrat qui permet d'utiliser le terrain et le bâtiment d'autrui pour une durée déterminée. Ce n'est pas un droit foncier enregistré. Il dure exactement aussi longtemps que le contrat le dit, aux conditions que le contrat fixe.

À l'échéance, la parcelle et tout ce qui est construit dessus reviennent au propriétaire du sol. Il n'y a par défaut ni rachat, ni renouvellement automatique, ni indemnisation légale pour la villa que vous avez payée. Tout ce que vous voudrez à ce moment-là, du droit de prolonger au paiement du bâtiment, doit déjà figurer dans l'accord.

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PT PMA signifie Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing : une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers. Pour la plupart des activités, dont l'immobilier et l'hébergement, les étrangers peuvent détenir jusqu'à 100 % des parts. On l'enregistre par OSS, le guichet unique en ligne d'autorisations de l'État, géré par le ministère de l'Investissement.

Pour l'immobilier, l'intérêt de la société tient au titre qu'elle peut détenir. Une PT PMA ne peut pas détenir de pleine propriété (<a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a>) : la loi agraire fondamentale la réserve aux citoyens. Elle peut détenir un HGB, droit de bâtir (Hak Guna Bangunan), pour 30 ans, plus une prolongation de 20 ans et un renouvellement de 30 ans selon le PP 18/2021.

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Un citoyen indonésien achète le terrain en pleine propriété (<a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a>, droit de propriété) en son nom propre : souvent un ami, un employé ou une personne que propose le vendeur. L'étranger paie. Pour se sentir protégé, il signe avec le prête-nom une pile de documents parallèles : un contrat de prêt, une procuration, un bail consenti en retour à l'étranger, parfois un gage sur le certificat.

Sur le papier, cela ressemble à une propriété sans la limite de durée d'un bail, et sans les planchers de Rp 5 Md pour une maison et de Rp 2 Md pour un appartement que le <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (droit d'usage) impose à Bali. On le vend en général comme moins cher et plus rapide. Ni l'un ni l'autre ne résiste à un litige.

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Une transaction à Bali repose sur un seul document : le certificat foncier délivré par l'ATR/BPN, l'agence foncière indonésienne. Il indique le titulaire, le type de droit et la surface de la parcelle, ainsi que la date d'expiration pour les droits à durée limitée. Tout le reste du dossier en découle.

Le certificat ne vous dit pas si la parcelle peut accueillir une villa, si une banque détient une hypothèque dessus ou si le village a une revendication. Ce sont des vérifications distinctes, chacune avec sa propre source.

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Un projet porte une marque ; le contrat, lui, engage une personne morale. Les deux diffèrent souvent, et c'est normal. L'essentiel est qu'une seule société apparaisse partout : sur le certificat foncier ou le bail, sur l'autorisation de construire, dans le projet de <a href="/glossaire/#ppjb">PPJB</a> et sur le compte bancaire où l'on vous demande de payer.

Si le vendeur est une PT et que la facture en nomme une autre, arrêtez-vous et demandez par écrit pourquoi. Il peut y avoir une explication simple, par exemple une société propriétaire du terrain et une entreprise de construction distincte. Obtenez-la noir sur blanc avant le premier virement.

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Chaque kabupaten de Bali prépare un RDTR, un plan d'aménagement détaillé qui attribue une zone à chaque îlot : habitat, tourisme, commerce, agriculture, terres protégées. La zone détermine si une villa, une maison d'hôtes ou rien du tout peut s'élever sur la parcelle.

Au-dessus du RDTR se trouve le cadre provincial. Le règlement provincial 2/2023 sur le plan d'aménagement de Bali pour la période 2023 à 2043 a remplacé la Perda 16/2009 et sa modification de 2020. Si un contrat ou une présentation commerciale cite encore le texte de 2020, il a été rédigé selon des règles qui ne s'appliquent plus.

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Le PBG, ou Persetujuan Bangunan Gedung, est l'approbation de la conception d'un bâtiment au regard des normes locales de construction. Le kabupaten le délivre avant le début des travaux, par le SIMBG, le système en ligne gouvernemental des bâtiments. Le PP 16/2021, qui met en œuvre la loi 28/2002 sur les bâtiments, l'a instauré en remplacement de l'ancien IMB.

Un PBG prouve que les autorités ont approuvé le projet. Il ne prouve pas que le bâtiment construit correspond aux plans ni qu'il a passé une inspection. C'est un autre document.

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La règle a peu changé. Son application, si. Le ministère indonésien du Tourisme a lancé en mars 2025 un programme pour faire entrer les villas privées et les hébergements chez l'habitant dans le système de licences, et il a enrôlé les plateformes de réservation pour contrôler.

La première échéance pour les annonces était le 31 mars 2026. Le ministère est ensuite passé à une approche par étapes. À partir du 1er août 2026, un groupe vérifié d'environ 1 600 exploitants sans licence risque le déréférencement. À partir de juin 2027, les plateformes prévoient de comparer automatiquement le NIB, le code d'activité et le numéro d'activité (NKU) de chaque annonce avec OSS.

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La pleine propriété (<a href="/glossaire/#hak-milik">Hak Milik</a>) est réservée aux citoyens indonésiens. Un acheteur étranger détient un bien à Bali de l'une de trois façons, et ce choix fixe vos démarches et vos impôts avant même que vous ayez vu la moindre villa.

Le leasehold (<a href="/glossaire/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) est la voie la plus courante pour les villas. Vous louez le terrain et la construction pour une durée fixe auprès du propriétaire, sans condition de visa. Un droit d'usage (<a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) est enregistré à votre nom, mais il faut un permis de séjour indonésien pour le détenir. Une société à capitaux étrangers (<a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a>) peut détenir un droit de bâtir (<a href="/glossaire/#hgb">HGB</a>) et c'est la structure habituelle de celui qui exploite une activité de location à grande échelle.

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Le notaire exerce selon la loi 30/2004 sur la fonction notariale, modifiée par la loi 2/2014, et relève du ministère du Droit. Il rédige et authentifie les contrats, procurations, testaments, actes de société pour une <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a> et, ce qui compte le plus pour un acheteur étranger, les baux de longue durée.

Le PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, officier chargé des actes fonciers) exerce selon le PP 37/1998 modifié par le PP 24/2016 et il est supervisé par le ministère du Foncier (ATR/BPN). Il ne signe que les actes qui modifient une inscription au registre foncier : une vente, l'octroi d'un <a href="/glossaire/#hgb">HGB</a> (droit de bâtir) ou d'un <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (droit d'usage), une hypothèque.

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Les biens finis de qualité sont rares. Environ une annonce sur trois de notre catalogue est une maison achevée ; le reste est encore en chantier. Les promoteurs financent la construction avec les paiements des acheteurs : ils fixent donc un prix plus bas aux premières étapes et étalent l'échéancier sur la durée du chantier.

Voici le marché : vous payez une maison qui n'existe pas encore. Votre travail de vérification passe donc du plan aux papiers et au contrat.

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Le taux de base est simple. Le transfert de droits sur un terrain et un bâtiment coûte au vendeur un impôt libératoire sur le revenu (PPh final) égal à 2,5 % de la valeur de la transaction, selon le PP 34/2016. Il porte sur le prix, pas sur votre bénéfice : une vente à perte le déclenche aussi. Vous le réglez avant la signature, et le notaire <a href="/glossaire/#ppat">PPAT</a> ne signe pas tant que le système du fisc n'a pas validé le paiement.

Un vendeur non résident paie les mêmes 2,5 % sur les terrains et bâtiments, et non la retenue de 20 % qui s'applique aux autres revenus indonésiens. Obtenez un numéro fiscal indonésien (<a href="/glossaire/#npwp">NPWP</a>) avant de mettre en vente. Selon les praticiens, les vendeurs qui n'en ont pas se heurtent à une retenue plus élevée et à une validation plus lente.

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