Études de marché — Rise Real Bali https://riserealbali.com/fr/guides/etudes/ Rapports Rise Real Bali : arrivées touristiques, prix à la nuit, occupation par quartier, zonage et rendement net. Chaque chiffre a sa source et sa date. fr Tue, 06 Oct 2026 02:58:35 +0000 Risque de tsunami à Bali : historique, alertes et où acheter https://riserealbali.com/fr/guides/risque-tsunami-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/risque-tsunami-bali/ Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Bali a connu des vagues destructrices, mais rarement, et le risque dépend de la parcelle bien plus que du quartier. Bali a connu des vagues destructrices, mais rarement, et le risque dépend de la parcelle bien plus que du quartier.

Oui, mais rarement, et les archives écrites sont courtes. Le pire épisode date de novembre 1815 : un séisme de magnitude 7,0 à 7,3 au large de la côte nord a déclenché des glissements de terrain et un tsunami local d'environ 2 à 3 mètres. Les chercheurs estiment le bilan à 10 000 à 12 000 morts, en grande partie à cause des glissements de terrain.

Les vagues suivantes ont été plus petites. Un tsunami mineur en 1917 n'a causé aucun dégât sur la côte sud-est. Le séisme de 1994 au large de Java-Est a envoyé des vagues allant jusqu'à 5 mètres sur la côte sud-ouest de Bali, contre jusqu'à 14 mètres à Java-Est. Environ 250 personnes sont mortes lors de cet épisode.

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]]> Population de Bali en 2026 : nombre d'habitants, densité et religion https://riserealbali.com/fr/guides/population-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/population-bali/ Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Bali compte environ 4,4 millions d'habitants, selon le recensement officiel retenu, et environ 86,5 % d'entre eux sont hindous. Bali compte environ 4,4 millions d'habitants, selon le recensement officiel retenu, et environ 86,5 % d'entre eux sont hindous.

Il n'existe pas de chiffre unique, car trois comptages officiels mesurent des choses légèrement différentes. Le recensement de septembre 2020 a dénombré 4 317 404 personnes. L'état civil (Dukcapil) en recensait 4,34 millions à la mi-2024. L'agence statistique BPS projette environ 4,46 millions pour 2025.

Un registre indique où les personnes sont inscrites, pas toujours où elles vivent. Nous retenons le recensement comme point d'ancrage, le registre comme hypothèse basse et la projection comme hypothèse haute.

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]]> Immobilier Bali ou Turquie : propriété, rendement, citoyenneté https://riserealbali.com/fr/guides/bali-ou-turquie-investir/ https://riserealbali.com/fr/guides/bali-ou-turquie-investir/ Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali La Turquie vend un titre de propriété permanent et, à partir d'un certain prix, un second passeport. Bali ne vend ni l'un ni l'autre, et l'emporte pourtant sur le rendement locatif. Nous avons placé Rp 4 Md dans chaque marché pour regarder ce que l'acheteur reçoit réellement. La Turquie vend un titre de propriété permanent et, à partir d'un certain prix, un second passeport. Bali ne vend ni l'un ni l'autre, et l'emporte pourtant sur le rendement locatif. Nous avons placé Rp 4 Md dans chaque marché pour regarder ce que l'acheteur reçoit réellement.

C'est là que les chemins se séparent vraiment, pas un détail à survoler. La Turquie accorde à un étranger la pleine propriété, terrain compris, sans quota selon le mode de détention. Les limites sont ailleurs. Les biens d'un acheteur étranger ne peuvent pas dépasser 10 % des terrains privés d'un même district, une courte liste de zones soumises à restriction lui est totalement fermée, et un particulier étranger est plafonné à 30 hectares sur l'ensemble du pays. Un petit nombre de nationalités sont soumises à des restrictions distinctes ; presque tous les autres sont éligibles.

Bali n'offre la pleine propriété à aucun étranger, sous aucune forme. Trois voies existent : le <a href="/glossaire/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, droit d'usage qui court en général jusqu'à 30 ans, avec des étapes de renouvellement pour un résident ; le <a href="/glossaire/#hak-sewa">leasehold</a> (bail de longue durée), de 25 à 30 ans avec une prolongation négociée ; ou une <a href="/glossaire/#pt-pma">PT PMA</a>, société à capitaux étrangers, titulaire d'un droit de bâtir. Cela découle de la loi agraire de base de l'Indonésie (5/1960), qui ne se négocie pas au cas par cas.

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]]> Investir dans l'immobilier à Bali : est-ce rentable ? Modèle sur 10 ans https://riserealbali.com/fr/guides/immobilier-bali-bon-investissement/ https://riserealbali.com/fr/guides/immobilier-bali-bon-investissement/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Nous avons pris une villa ordinaire en leasehold (bail de longue durée) à Canggu et l'avons fait tourner dix ans, de l'acompte à la revente. La réponse dépend moins de Bali que de trois paramètres que vous pouvez vérifier avant d'acheter. Nous avons pris une villa ordinaire en leasehold (bail de longue durée) à Canggu et l'avons fait tourner dix ans, de l'acompte à la revente. La réponse dépend moins de Bali que de trois paramètres que vous pouvez vérifier avant d'acheter.

Bali a reçu 6,95 millions de visiteurs étrangers en 2025, un record absolu (BPS Bali). De janvier à juillet 2026, le total reste 1,98 % sous celui des mêmes mois de 2025, et juillet a été le premier mois de l'année légèrement au-dessus de son niveau de 2025. La demande ne s'effondre pas. Elle s'est stabilisée près du record, et c'est la toile de fond de tout achat réalisé cette année.

L'offre est l'élément mobile. Sur l'année à septembre 2026, les annonces de courte durée à <a href="/quartiers/pererenan/">Pererenan</a> ont progressé de 45,6 % et le revenu par annonce a reculé de 27,9 % (AirROI). Canggu a perdu 23,1 % et Ubud 19,3 %. Les nouvelles villas se partagent les mêmes voyageurs : un dossier d'investissement bâti sur l'occupation de l'an dernier est déjà dépassé.

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]]> Bali ou Phuket : où l'immobilier rapporte le plus https://riserealbali.com/fr/guides/bali-ou-phuket-investir/ https://riserealbali.com/fr/guides/bali-ou-phuket-investir/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Le même budget n'achète pas la même chose sur les deux îles : un condo (appartement en copropriété) à Phuket, une villa avec piscine à Bali. Nous les comparons sur le prix au mètre carré, le titre de propriété, la fiscalité et le loyer qui arrive réellement sur votre compte. Le même budget n'achète pas la même chose sur les deux îles : un condo (appartement en copropriété) à Phuket, une villa avec piscine à Bali. Nous les comparons sur le prix au mètre carré, le titre de propriété, la fiscalité et le loyer qui arrive réellement sur votre compte.

Prenons Rp 4 Md. À <a href="/quartiers/canggu/">Canggu</a>, cela finance une villa de deux chambres en leasehold, avec la piscine dans le jardin. À Phuket, c'est à peu près un condo d'une chambre de 50 m² (≈ 540 pieds carrés). Les condos neufs de Phuket se sont vendus à un prix médian de 144 000 THB par m² (C9 Hotelworks, mai 2025), soit environ Rp 78 M aux taux de change de septembre 2026.

Notre catalogue de Bali revient moins cher au mètre carré : Rp 41,8 M par m² pour la villa médiane et Rp 61,4 M pour l'appartement médian. La qualité n'explique pas l'écart. La Thaïlande vend surtout des condos aux étrangers, parce que c'est là qu'ils peuvent acquérir en pleine propriété ; or le prix d'une tour inclut le hall, les ascenseurs et la piscine commune.

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]]> Immobilier à Bali ou à Dubaï : rendement net, frais et sortie https://riserealbali.com/fr/guides/investir-a-dubai-ou-a-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/investir-a-dubai-ou-a-bali/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Dubaï vend un titre de propriété permanent dans un marché sans impôt sur le revenu. Bali vend un rendement de trésorerie plus élevé sur un bail qui s'érode. Nous avons placé Rp 4 Md dans chaque marché et suivi chaque roupie à travers les frais, l'impôt et l'érosion du bail, jusqu'à ce qui reste réellement au propriétaire. Dubaï vend un titre de propriété permanent dans un marché sans impôt sur le revenu. Bali vend un rendement de trésorerie plus élevé sur un bail qui s'érode. Nous avons placé Rp 4 Md dans chaque marché et suivi chaque roupie à travers les frais, l'impôt et l'érosion du bail, jusqu'à ce qui reste réellement au propriétaire.

À Dubaï, les logements se sont vendus en moyenne AED 1 636 le pied carré en août 2026 (Cavendish Maxwell), soit environ Rp 86 M le m² au taux de change de septembre. L'indice de ValuStrat est plus bas, à AED 1 513, soit Rp 79 M. La villa médiane de notre catalogue de Bali est demandée à Rp 41,8 M le m², et l'appartement médian à Rp 61,4 M.

À ce taux, Rp 4 Md valent environ AED 820 000. À Jumeirah Village Circle (JVC), l'un des quartiers locatifs les plus actifs de Dubaï, les appartements étaient demandés à AED 1 470 le pied carré au premier semestre 2026 (Bayut) : cette somme achète donc un 1 chambre d'environ 52 m². À <a href="/quartiers/canggu/">Canggu</a>, elle achète une villa de deux chambres avec piscine.

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]]> Marché immobilier de Bali en 2026 : demande, loyers et zonage https://riserealbali.com/fr/guides/marche-immobilier-bali-2026/ https://riserealbali.com/fr/guides/marche-immobilier-bali-2026/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali La fréquentation de Bali a cessé de croître, et le revenu par annonce de location a reculé de 18 à 28 % dans les principaux quartiers de villas en un an. Les prix ont tenu. Ce qui a changé, c'est le nombre de biens qui se disputent chaque voyageur, et lesquels ont légalement le droit d'accepter des réservations. La fréquentation de Bali a cessé de croître, et le revenu par annonce de location a reculé de 18 à 28 % dans les principaux quartiers de villas en un an. Les prix ont tenu. Ce qui a changé, c'est le nombre de biens qui se disputent chaque voyageur, et lesquels ont légalement le droit d'accepter des réservations.

Avec 6 948 754 visiteurs étrangers, 2025 a établi un record pour Bali. Les sept premiers mois de 2026 en ont apporté 3 900 965, soit 1,98 % de moins qu'un an plus tôt. Juillet a dépassé de justesse juillet 2025, de 0,10 %, première hausse mensuelle de l'année.

C'est une pause au sommet, pas un effondrement. Hotel Investment Advisory prévoit un total annuel de 6,93 millions, à peu près le niveau de fin 2025. Pour l'investisseur, la conséquence est simple : la hausse de fréquentation ne sauvera plus un bien médiocre. Notre <a href="/guides/statistiques-tourisme-bali/">rapport sur les statistiques du tourisme</a> donne le détail mois par mois et par pays.

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]]> Statistiques du tourisme à Bali : arrivées, marchés et plateau de 2026 https://riserealbali.com/fr/guides/statistiques-tourisme-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/statistiques-tourisme-bali/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Bali a compté 3 900 965 visiteurs étrangers de janvier à juillet 2026, soit 1,98 % de moins qu'un an plus tôt, après une année 2025 record. La demande a atteint un palier près du sommet. De nouvelles chambres d'hôtel ouvrent pourtant sans interruption. Bali a compté 3 900 965 visiteurs étrangers de janvier à juillet 2026, soit 1,98 % de moins qu'un an plus tôt, après une année 2025 record. La demande a atteint un palier près du sommet. De nouvelles chambres d'hôtel ouvrent pourtant sans interruption.

Bali a gagné un million de visiteurs étrangers en deux ans. Le BPS Bali a compté 5 273 258 arrivées directes en 2023, 6 333 360 en 2024 et 6 948 754 en 2025. La croissance est passée de 20,1 % à 9,72 %, ce qui ressemble à un marché qui approche de son plafond.

Les arrivées par la mer pèsent peu, mais elles ont progressé vite : 41 169 en 2025 contre 24 819 un an plus tôt, surtout des passagers de croisière. Presque tous les autres atterrissent à Ngurah Rai.

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]]> Créer une entreprise en Indonésie : où les étrangers investissent, au-delà des villas https://riserealbali.com/fr/guides/creer-entreprise-bali-etranger/ https://riserealbali.com/fr/guides/creer-entreprise-bali-etranger/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Les investisseurs étrangers ont placé Rp 900,9 mille milliards en Indonésie en 2025, et l'essentiel est allé aux usines et aux mines, pas à Bali. Sur l'île, les investisseurs particuliers jouent une autre partie : des activités au service de 6,95 millions de visiteurs étrangers par an et des expatriés qui s'y installent. Les investisseurs étrangers ont placé Rp 900,9 mille milliards en Indonésie en 2025, et l'essentiel est allé aux usines et aux mines, pas à Bali. Sur l'île, les investisseurs particuliers jouent une autre partie : des activités au service de 6,95 millions de visiteurs étrangers par an et des expatriés qui s'y installent.

Les investissements réalisés en Indonésie ont atteint Rp 1 931,2 mille milliards en 2025, soit 12,7 % de plus qu'en 2024, selon la publication de janvier 2026 du ministère de l'Investissement. Les investissements directs étrangers se sont élevés à Rp 900,9 mille milliards, soit 46,6 % du total. Les investisseurs nationaux ont apporté Rp 1 030,3 mille milliards.

La répartition s'est inversée cette année-là. En 2024, l'argent étranger représentait 52,5 % des Rp 1 714,2 mille milliards. En 2025, il est resté stable, alors que l'investissement national progressait de plus d'un quart. Le premier semestre 2026 a apporté Rp 1 010,6 mille milliards, soit 7,2 % de plus qu'un an plus tôt, avec des apports étrangers et nationaux à peu près au même niveau.

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]]> Prix d'une villa à Bali : tarifs par quartier et par budget https://riserealbali.com/fr/guides/combien-coute-une-villa-a-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/combien-coute-une-villa-a-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Une villa de deux chambres avec piscine à Bali est en général affichée entre Rp 4,5 Md et Rp 6,6 Md, une villa de trois chambres entre Rp 6,4 Md et Rp 12,2 Md. Le nombre de chambres fait bouger le prix en premier, puis le quartier, puis les années restantes du bail. Une villa de deux chambres avec piscine à Bali est en général affichée entre Rp 4,5 Md et Rp 6,6 Md, une villa de trois chambres entre Rp 6,4 Md et Rp 12,2 Md. Le nombre de chambres fait bouger le prix en premier, puis le quartier, puis les années restantes du bail.

Les chambres déterminent qui loue la villa et la taille du terrain sur lequel elle se trouve. Rien ne fait davantage bouger le prix, et notre catalogue montre un net palier : la villa médiane d'une chambre est demandée à Rp 3,23 Md, celle de deux chambres à Rp 5,27 Md et celle de trois chambres à Rp 9,06 Md.

Le saut de deux à trois chambres est le plus raide. Les villas de trois chambres s'accompagnent plus souvent d'une parcelle complète, d'une piscine plus grande et d'une vue, et le terrain est inclus dans le prix. Les appartements obéissent à une autre logique. Vous payez plus cher le mètre carré mais bien moins cher par lot, car le lot est petit et la piscine et la salle de sport sont partagées.

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]]> Prix des terrains à Bali par zone : prix à l'are et tendances https://riserealbali.com/fr/guides/prix-terrain-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/prix-terrain-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Un are (100 m²) de terrain au centre de Canggu coûte environ dix fois le prix du même are à Tabanan. Deux analyses du marché d'Uluwatu divergent d'un facteur deux. Nous mettons les prix à l'are côte à côte et montrons où les sources se séparent, et pourquoi. Un are (100 m²) de terrain au centre de Canggu coûte environ dix fois le prix du même are à Tabanan. Deux analyses du marché d'Uluwatu divergent d'un facteur deux. Nous mettons les prix à l'are côte à côte et montrons où les sources se séparent, et pourquoi.

À Bali, le terrain se vend à l'are, soit 100 m². Presque tous les chiffres publiés sont des prix demandés, pas des ventes enregistrées. Gardez-le en tête pour tout ce qui suit.

Le haut du marché, ce sont Seminyak et <a href="/quartiers/umalas/">Umalas</a>, à Rp 1,5 à 3 Md l'are et plus. Le centre de <a href="/quartiers/canggu/">Canggu</a> suit à Rp 1,2 à 2,5 Md, et une analyse indonésienne de Brighton situe Canggu et <a href="/quartiers/pererenan/">Pererenan</a> à Rp 1,5 à 2,5 Md. La péninsule de Bukit, autour d'<a href="/quartiers/uluwatu/">Uluwatu</a>, tourne autour de Rp 0,5 à 1,5 Md, selon surtout la vue.

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]]> Coût de construction d'une villa à Bali : prix au m² et postes du budget https://riserealbali.com/fr/guides/cout-construction-villa-bali/ https://riserealbali.com/fr/guides/cout-construction-villa-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Études de marché Rise Real Bali Les entrepreneurs indonésiens annoncent Rp 5,5 à 28 M le m² pour construire une villa, selon le niveau de prestation et selon qui chiffre. Le prix au mètre carré n'est que la plus petite partie de l'histoire. La piscine, l'architecte, les permis, le mobilier et un terrain en pente peuvent alourdir la note de moitié. Les entrepreneurs indonésiens annoncent Rp 5,5 à 28 M le m² pour construire une villa, selon le niveau de prestation et selon qui chiffre. Le prix au mètre carré n'est que la plus petite partie de l'histoire. La piscine, l'architecte, les permis, le mobilier et un terrain en pente peuvent alourdir la note de moitié.

Demandez un prix au mètre carré à cinq constructeurs : vous aurez cinq réponses. Un entrepreneur indonésien affiche l'entrée de gamme à Rp 5,5 à 7,5 M le m², le milieu de gamme à Rp 7,5 à 10 M et le haut de gamme à partir de Rp 10 M. Un autre annonce Rp 9 à 12 M, 13 à 18 M et 19 à 28 M pour les mêmes trois niveaux.

Les sociétés à direction occidentale chiffrent en devise étrangère. Converties, leurs gammes tournent autour de Rp 15 à 19 M, 21 à 28 M et 32 à 44 M le m². Personne n'explique cet écart du simple au double, voire au triple. Les frais généraux et la gestion de projet en expliquent une partie, les finitions importées davantage. Le reste tient à l'identité du client.

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