«Neto» quiere decir una cosa: lo que queda después de gestora, mantenimiento, noches vacías e impuesto, no la factura de un fin de semana bueno. Con esa vara, comparamos tres compras: una villa en <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a>, un piso turístico en una zona costera española y un apartamento en Lisboa o Oporto.

El problema es que ni el Instituto Nacional de Estadística (INE) ni el INE portugués publican una rentabilidad neta del alquiler turístico. Los dos publican precio de la vivienda, y eso es lo que citamos como oficial. La rentabilidad de España y Portugal que circula en la prensa inmobiliaria sale de agencias y portales privados, no de una estadística pública, así que en este análisis no la convertimos en una cifra con nuestro sello: la señalamos como lo que es.

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Lo eres si pasas más de 183 días al año en territorio español, aunque no sean seguidos, o si aquí radica el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. El artículo 9 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) también presume la residencia cuando viven en España tu cónyuge no separado y tus hijos menores, salvo que pruebes lo contrario.

Comprar una villa en Bali o pasar temporadas allí no cambia esta cuenta por sí solo: mientras sigas siendo residente fiscal en España, Hacienda te grava por tu renta mundial, la de aquí y la de Indonesia. Si además pasas más de 183 días al año en Indonesia, puedes volverte residente fiscal también allí (bajo la regla indonesia de los 183 días), y entonces el convenio decide qué país manda.

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Contamos un proyecto como real cuando hay contrato firmado y maquinaria sobre el terreno. Todo lo demás de la tabla es un anuncio, por oficial que suene. Las fechas cambian a menudo en Bali, así que cada fila lleva su fuente.

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La única señal de crecimiento fiable en estas islas es el aeropuerto. Nadie publica las operaciones de suelo, y las estadísticas hoteleras son irregulares. Así que las comparamos por acceso, motor de demanda, precio de entrada y con qué facilidad podrías vender. Cada precio de abajo es un precio de anuncio de una agencia, no una venta registrada.

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La persona sola alquila una moto y come en warungs. La pareja cocina en casa y sale a comer fuera un par de veces por semana, con ayuda doméstica a media jornada. La familia añade una empleada de hogar, un segundo casco y la matrícula del colegio, y esta última partida pesa más que todo lo demás.

Una pareja gasta en torno al doble que una persona sola, no el triple. Una familia con un hijo en el colegio gasta seis veces más, y más de la mitad es la matrícula. Suma la vivienda del siguiente apartado, y luego contrástalo con una semana real en la isla.

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Bali recibió 6,95 millones de visitantes extranjeros en 2025, la cifra más alta de su historia (BPS Bali). De enero a julio de 2026 la llegada de turistas quedó un 1,98 % por debajo de los mismos meses de 2025, y julio fue el primer mes del año ligeramente por encima de su nivel de 2025. La demanda no se está hundiendo: se ha estabilizado cerca del récord, y ese es el telón de fondo de cualquier compra este año.

Lo que sí se mueve es la oferta. En el año hasta septiembre de 2026, los anuncios de alquiler a corto plazo en <a href="/zonas/pererenan/">Pererenan</a> crecieron un 45,6 % y el ingreso por anuncio cayó un 27,9 % (AirROI). Canggu perdió un 23,1 % y Ubud un 19,3 %. Las villas nuevas se reparten a los mismos huéspedes, así que un cálculo hecho con la ocupación del año pasado ya está desfasado.

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Empieza por cuánto tiempo piensas quedarte. El visado a la llegada cubre 30 días y una prórroga de 30 días, a Rp 500.000 cada vez. Con eso basta para explorar la isla. No basta para vivir aquí, y un permiso de larga estancia es una solicitud aparte, con su propio papeleo.

Para un año o más necesitas un <a href="/glosario/#kitas">KITAS</a>, y el tipo depende de dónde sale el dinero. El teletrabajador con clientes en el extranjero pide el <a href="/glosario/#e33g">E33G</a>. Quien invierte a través de su propia empresa indonesia pide el <a href="/glosario/#e28a">E28A</a>. Cónyuge e hijos de un titular van con un KITAS familiar, y el jubilado tiene su propia vía. Nuestra <a href="/guias/visado-para-vivir-en-bali/">guía de visados de larga estancia</a> los compara, y la <a href="/guias/golden-visa-indonesia/">guía de la Golden Visa</a> cubre la vía de inversor a cinco y diez años.

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Toma Rp 4.000 millones. En <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a> paga una villa de dos dormitorios en leasehold con piscina en el jardín. En Phuket son unos 50 m² (un condominio de un dormitorio). Los condominios nuevos de Phuket se vendieron a una mediana de THB 144.000 por m² (C9 Hotelworks, mayo de 2025), unos Rp 78 millones al cambio de septiembre de 2026.

Nuestro catálogo de Bali sale más barato por metro: Rp 41,8 millones por m² para la villa mediana y Rp 61,4 millones para el apartamento mediano. La calidad no explica la diferencia. Tailandia vende a extranjeros sobre todo condominios, porque es donde pueden tener la propiedad total, y una torre de condominios lleva el vestíbulo, los ascensores y la piscina común dentro del precio.

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A la ley indonesia no le importa dónde está tu portátil. Le importa para quién trabajas. La Ley de Inmigración 6/2011 trata como uso indebido del permiso hacer algo distinto de aquello para lo que entraste. El Artículo 122 permite hasta cinco años de cárcel y una multa de hasta Rp 500 millones, y el mismo artículo se aplica a quien te contrata.

Vender servicios a alguien en Bali es trabajo local, aunque el cliente sea de tu país de origen y pague a una cuenta extranjera. Una clase de yoga, una sesión de fotos, una consultoría para el propietario de una villa: todo eso pide permiso de trabajo. Responder correos para una empresa en Madrid no lo pide, siempre que tengas el visado adecuado.

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La vivienda en Dubái promedió AED 1.636 por pie cuadrado en agosto de 2026 (Cavendish Maxwell), unos Rp 86 millones por m² al cambio de septiembre. El índice de ValuStrat salió más bajo, AED 1.513, o Rp 79 millones. La villa mediana de nuestro catálogo de Bali pide Rp 41,8 millones por m², y los apartamentos están en una mediana de Rp 61,4 millones.

A ese cambio, Rp 4.000 millones son unos AED 820.000. En Jumeirah Village Circle (JVC), uno de los distritos de alquiler más activos de Dubái, los pisos pedían AED 1.470 por pie cuadrado en el primer semestre de 2026 (Bayut), así que el dinero compra un piso de un dormitorio de unos 52 m². En <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a> compra una villa de dos dormitorios con piscina.

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La mayoría elige la zona donde pasó sus últimas vacaciones. Eso funciona para dos semanas, cuando lo que importa es tener la playa a 100 metros. Falla para una familia que necesita 20 minutos al colegio, no 45 con tráfico.

Quien lleva un par de años aquí suele moverse hacia el interior. En nuestra cartera de clientes desde 2023, los que empezaron en Canggu terminaron casi siempre en Umalas, Sanur o Pererenan, y se quedaron con Canggu para trabajar y cenar. Si compras para vivir, te puedes ahorrar ese primer año de prueba y error.

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Bali cerró 2025 con 6.948.754 visitantes extranjeros, un récord. Los primeros siete meses de 2026 trajeron 3.900.965, un 1,98 % menos que un año antes. Julio superó a julio de 2025 por un 0,10 %, la primera subida mensual del año.

Es una pausa arriba del todo, no una caída. Hotel Investment Advisory espera cerrar el año en 6,93 millones, más o menos donde terminó 2025. La conclusión para un inversor: el crecimiento de visitantes ya no va a salvar una propiedad floja. Nuestro <a href="/guias/bali-tourism-statistics/">informe de estadísticas de turismo</a> tiene el detalle mes a mes y por país.

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Canggu y Pererenan compiten por el mismo huésped: surfistas, nómadas digitales, parejas de treinta y tantos. Elige entre las dos por precio y por lo que esté dispuesto a andar para ir a cenar. La oferta, en cambio, va en direcciones opuestas.

Canggu es el mercado maduro. Tiene 3.920 anuncios en las plataformas, un 8,0 % menos que hace un año, porque los alojamientos más flojos han ido desapareciendo. Pererenan tiene 626, un 45,6 % más que un año antes, y allí se concentra casi toda la obra nueva de este tramo de costa. La facturación por anuncio bajó en las dos: un 23,1 % y un 27,9 %.

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Bali sumó un millón de visitantes extranjeros en dos años. BPS Bali contó 5.273.258 llegadas directas en 2023, 6.333.360 en 2024 y 6.948.754 en 2025. El crecimiento bajó del 20,1 % al 9,72 %, lo que es la pinta de un mercado acercándose a su techo.

Las llegadas por mar son una línea pequeña que se movió rápido: 41.169 en 2025 frente a 24.819 un año antes, sobre todo pasajeros de cruceros. Casi todos los demás aterrizan en Ngurah Rai.

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Nuanu está en la costa suroeste, en la aldea de Beraban, distrito de Kediri, dentro de la regencia de Tabanan. Queda entre Seseh y el templo de Tanah Lot. Pererenan está a unos diez minutos por la carretera de la costa, el centro de Canggu a 15–30 minutos según el tráfico, y el aeropuerto a una hora aproximadamente.

La playa es de arena volcánica negra con una rompiente fuerte, así que sirve para ver el atardecer y surfear, no para bañarse tranquilamente. No hay transporte público. Los residentes se mueven en moto, coche o aplicaciones de VTC.

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Una pista de pádel llega como un kit: estructura de acero, paredes de cristal templado, paneles de malla, césped artificial relleno de sílice y focos. El instalador lo monta sobre una solera de hormigón ya terminada. Todo lo que hay debajo y encima de ese kit va por separado.

Neverlater, una consultora indonesia de negocio, cita al proveedor Datra en Rp 450–800 millones por kit de pista para Indonesia (agosto de 2026). La horquilla depende del grosor del cristal, el perfil de la estructura y si eliges una pista panorámica sin postes en las esquinas. Contratistas locales cotizaron Rp 300–400 millones por una pista estándar en 2025, y Rp 900–1.800 millones por pista una vez incluida la cubierta.

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La inversión realizada en Indonesia llegó a Rp 1.931,2 billones en 2025, un 12,7 % más que en 2024, según el informe de enero de 2026 del Ministerio de Inversión. La inversión extranjera directa fue de Rp 900,9 billones, el 46,6 % del total. Los inversores nacionales pusieron Rp 1.030,3 billones.

La mezcla se invirtió ese año. En 2024 el dinero extranjero era el 52,5 % del total de Rp 1.714,2 billones. En 2025 se mantuvo plano mientras la inversión nacional creció más de un cuarto. El primer semestre de 2026 trajo Rp 1.010,6 billones, un 7,2 % más que un año antes, con el dinero extranjero y el nacional casi a la par.

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La mayoría de quienes se van de Bali no lo hacen por delincuencia ni terremotos. Se van por el tráfico, el papeleo del visado y un susto médico que les enseñó los límites de la sanidad local. Lo bueno es igual de concreto: un hogar puede vivir con menos que en casa, las clínicas privadas atienden el mismo día, y siempre hay alguien que ya resolvió tu problema.

Las dos columnas caben en una pantalla. Cada punto tiene después su propio apartado, con la cifra y su fuente.

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Empieza por lo que publican los propios colegios, no los rangos de webs de opiniones. Los tres cuelgan una tabla de cuotas completa. Canggu Community School va de infantil al IB Diploma. Bali Island School está en Sanur, y Green School da clase en edificios de bambú en la selva al sur de Ubud.

El abanico es amplio incluso dentro de un mismo colegio. En Canggu Community School, el último curso del IB cuesta más del doble que infantil. El infantil de Green School para niños de cinco años cuesta más que un curso alto de otros colegios.

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La mayoría de los extranjeros usa hospitales y clínicas privadas del sur. BIMC lleva hospitales en Kuta y Nusa Dua, y Siloam Hospitals Bali opera un hospital completo con maternidad y UCI neonatal, según guías para familias. Clínicas más pequeñas en Canggu, Seminyak, Ubud y Uluwatu llevan los casos del día a día y derivan cuando hace falta.

Dos referentes públicos completan el mapa. El Hospital General Ngoerah en Denpasar, llamado Sanglah hasta 2022, es el hospital de referencia de la isla. El Bali International Hospital abrió en abril de 2025 dentro de la Zona Económica Especial de Sanur. Registró 14.950 visitas de pacientes hasta el primer trimestre de 2026, y el 60 % de los pacientes venían del extranjero, según el ministerio de asuntos económicos de Indonesia.

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Lo que debes al comprar depende de qué cambia realmente de manos. Si un título pasa a tu nombre, como el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (derecho de uso) o el <a href="/glosario/#hgb">HGB</a> que tiene tu empresa, debes el BPHTB. La Ley 1/2022 lo limita al 5 %, y tanto Badung como Denpasar cobran ese 5 % completo bajo sus reglamentos regionales de 2023.

El impuesto se calcula sobre el precio menos una franquicia de Rp 80.000.000. En Badung esa franquicia solo se aplica a tu primera adquisición en el municipio, así que una segunda villa allí no tiene ninguna. El vendedor, por su parte, paga un impuesto final del 2,5 % sobre el precio bruto, según el PP 34/2016.

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El alquiler de una villa en Bali lleva dos impuestos separados. Yakarta grava lo que gana el propietario. El municipio cobra el PBJT, un impuesto sobre el alojamiento que paga el huésped además del precio por noche. Uno no sustituye al otro, y en un alquiler por noches te enfrentas a los dos.

El PBJT es lo que antes se llamaba PHR, el impuesto de hoteles y restaurantes. La Ley 1/2022 integró el PHR en un impuesto más amplio sobre bienes y servicios concretos y limitó el tipo de alojamiento al 10 %. Badung cobra el 10 % completo bajo el Perda 7/2023, y la lista incluye expresamente villas y casas particulares usadas como hotel. Como una estancia por noches ya lleva PBJT, no le aplica el IVA.

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El reglamento del banco central indonesio PBI 17/3/PBI/2015 exige rupias para cualquier pago en efectivo o electrónico dentro del país, y para cualquier precio que se anuncie. Lo mismo vale para un contrato entre dos partes en Indonesia. Una lista de precios en otra moneda es solo una referencia: el <a href="/glosario/#ppjb">PPJB</a> y la escritura llevan la cifra en rupias.

Pagar en otra moneda tiene una multa del 1 % de la operación, hasta Rp 1.000.000.000. La Ley 7/2011 añade hasta un año de arresto y una multa de Rp 200.000.000 por negarse a aceptar rupias. Así que acuerda el precio en rupias antes de firmar, y decide quién asume el riesgo del tipo de cambio entre un tramo y el siguiente.

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Una hipoteca indonesia se garantiza con el Hak Tanggungan, una carga inscrita sobre un título de suelo. La Ley 4/1996 enumera a qué se puede aplicar: la plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>), el HGU, el derecho a construir (<a href="/glosario/#hgb">HGB</a>) y un <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> inscrito que se pueda transmitir. El PP 18/2021 confirma que un Hak Pakai a plazo fijo se puede pignorar.

Un arrendamiento no está en esa lista. Es un contrato entre tú y el dueño del suelo, firmado ante notario y que nunca entra en el registro de la propiedad. La villa construida en suelo arrendado puede como mucho respaldar un préstamo mediante una fiducia, una prenda sobre bienes muebles, algo que ningún banco usa para financiar la compra de una vivienda.

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Es un conjunto de índices de visado, no una ley aparte. El programa funciona bajo el Reglamento 22/2023 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, modificado por el 11/2024, y se abrió el 25 de julio de 2024. Cada índice da un permiso de residencia de cinco o diez años de una vez.

La diferencia práctica frente a un <a href="/glosario/#kitas">KITAS</a> de inversor normal es el patrocinador. Un <a href="/glosario/#e28a">E28A</a> estándar necesita una empresa indonesia que te patrocine, en la que tengas acciones por valor de Rp 10.000 millones o más, y dura uno o dos años. Los solicitantes de la Golden Visa presentan directamente en el portal de inmigración, evisa.imigrasi.go.id, sin ningún patrocinador.

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El visado a la llegada cuesta Rp 500.000 y da 30 días. Se puede prorrogar una vez, otros 30 días al mismo precio, así que 60 días es el tope. La versión electrónica, el e-VOA, cuesta lo mismo. Se compra online al menos dos días antes de volar y así te saltas la cola de pago en llegadas. Con pasaporte español entras por esta misma vía: no hace falta pedir visado en el consulado antes de viajar.

La prórroga ya se tramita entera por internet, sin pisar una oficina de inmigración. La oficina de Yogyakarta fija la ventana para pedirla: no antes de 14 días desde la llegada ni después de siete días antes de que caduque el permiso. Todo visitante extranjero paga además una tasa turística de Rp 150.000 por entrada, a través del sistema Love Bali.

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La rentabilidad bruta divide un año de alquiler entre el precio de compra. Es la cifra del folleto, y no resta nada de lo que se queda por el camino entre la tarjeta del huésped y tu cuenta.

La neta es lo que queda después de gastos de explotación e impuestos, dividido entre el mismo precio. En una villa gestionada en Bali, nuestro modelo asigna el 18 % de la facturación a la gestora y el 12 % a mantenimiento, reparaciones y noches vacías. Si eres residente fiscal en Indonesia, otro 10 % se va en impuesto sobre la renta. Al dueño le queda cerca del 60 %.

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No. En Indonesia el suelo se sigue rigiendo por una ley de 1960, la Ley Agraria Básica, que allí todos llaman UUPA. Su artículo 21 reserva a los ciudadanos indonesios el <a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>, lo más parecido a la plena propiedad. El artículo 26.2 cierra el atajo evidente: cualquier operación que pase un Hak Milik a un extranjero, directamente o a través de otra persona, es nula y el suelo pasa al Estado.

La prohibición afecta a ese derecho concreto, no a la vivienda en general. La misma ley, desarrollada por el Reglamento del Gobierno 18/2021, permite a los extranjeros tener otros derechos sobre el suelo y lo construido. Se diferencian sobre todo en precio y en duración.

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Nada pesa tanto en el precio como los dormitorios: de ellos depende a quién alquilas la villa y cuánto terreno ocupa. En nuestro catálogo el salto se ve a simple vista. La mediana de las villas de un dormitorio está en Rp 3.230 millones; la de dos, en Rp 5.270 millones, y la de tres, en Rp 9.060 millones.

El escalón más grande está entre dos y tres dormitorios. Con tres suelen venir una parcela entera, una piscina más grande y vistas, y ese suelo va en el precio. Con los apartamentos la cuenta es otra: el metro cuadrado sale más caro, pero la unidad cuesta mucho menos, porque es pequeña y la piscina y el gimnasio son comunes. Para ver las cifras en euros, cambia la moneda en el selector de la web, que convierte al cambio de Bank Indonesia.

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En Bali el suelo se vende por áreas, y un área son 100 m², la misma unidad que en España se usa para fincas rústicas. Casi todas las cifras publicadas son precios pedidos, no ventas registradas. Tenlo presente en todo lo que sigue.

Lo más caro está en Seminyak y <a href="/zonas/umalas/">Umalas</a>, a Rp 1.500–3.000 millones por área o más. Le sigue el centro de <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a>, a Rp 1.200–2.500 millones, y un estudio indonesio de Brighton sitúa Canggu y <a href="/zonas/pererenan/">Pererenan</a> en Rp 1.500–2.500 millones. En la península del Bukit, alrededor de <a href="/zonas/uluwatu/">Uluwatu</a>, se piden Rp 500–1.500 millones, y el precio lo deciden sobre todo las vistas.

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De Bali circulan tres cifras de ocupación, y cada una mide algo distinto. La primera es de AirROI, que sigue todos los anuncios de alquiler vacacional de las plataformas: su media de la isla es del 36,0 %, y en las principales zonas de villas va del 36,2 % de Canggu al 46,2 % de Uluwatu.

La segunda es el recuento mensual de BPS Bali para hoteles con estrellas, que oscila entre el 46 y el 70 % según el mes. La tercera es lo que saca de verdad una villa con gestión a tiempo completo: en nuestra práctica, un 60–75 % en el conjunto del año.

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La plena propiedad de verdad en Indonesia, el Hak Milik, es solo para ciudadanos (Ley Agraria Básica 5/1960, artículo 21). Cuando un agente de Bali te dice que una villa es freehold, quiere decir que el suelo está en Hak Milik a nombre de un indonesio. Para ti, esa villa solo se puede comprar por uno de estos dos caminos.

Una es el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, un derecho de uso inscrito a tu nombre, que exige permiso de residencia y una casa de Rp 5.000 millones o más. La otra es el <a href="/glosario/#hgb">HGB</a>, un derecho de superficie que recibe tu propia <a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a>. Sobre suelo del Estado cualquiera de los dos puede llegar a 80 años: se concede por 30, se prorroga 20 y se renueva otros 30, según el PP 18/2021.

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«Gestionada» puede querer decir dos tratos distintos. En el reparto de ingresos, la gestora alquila la villa, se queda un porcentaje de lo que factura y te pasa el resto. Lo que cobras sube y baja con el mercado, mes a mes.

En la garantía de alquiler, la promotora o un operador te paga un porcentaje fijo del precio de compra durante un plazo, facture lo que facture la villa. Sobre el papel parece más seguro. Pero es una promesa con fecha de fin, y hasta que se acaba no ves la ocupación real de la villa.

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Pide precio por metro cuadrado a cinco constructores y tendrás cinco respuestas. Un contratista indonesio anuncia la calidad económica a Rp 5,5–7,5 millones por m², la media a Rp 7,5–10 millones y la alta desde Rp 10 millones. Otro pide Rp 9–12, 13–18 y 19–28 millones por los mismos tres niveles.

Las empresas de gestión occidental cotizan en moneda extranjera. Pasados a rupias, sus niveles salen a Rp 15–19, 21–28 y 32–44 millones por m². Nadie explica por qué cuestan el doble o el triple. Una parte son gastos generales y dirección de obra; otra, más grande, los acabados importados. El resto depende de quién sea el cliente.

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En Indonesia los derechos sobre el suelo se regulan en la Ley Agraria Básica (5/1960), y el PP 18/2021 los desarrolla. Al comprar una villa aparecen cuatro, y solo uno permite que un extranjero figure en el certificado a título personal.

El <a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a> (SHM) es la plena propiedad sin fecha de fin, solo para ciudadanos indonesios. El <a href="/glosario/#hgb">HGB</a>, derecho de superficie, lo tienen ciudadanos y sociedades indonesias, incluida una <a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a> con socios extranjeros. El Hak Pakai, derecho de uso, lo puede tener a su nombre un extranjero que vive en Indonesia; la comparación más cercana en España sería un usufructo inscrito, aunque solo como orientación, porque no son figuras equivalentes. El <a href="/glosario/#hak-sewa">Hak Sewa</a> es el leasehold: un contrato privado, no un derecho inscrito sobre el suelo.

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Airbnb está pasando a todos los anfitriones a una comisión única. Con el sistema anterior, la tarifa se repartía: el anfitrión pagaba cerca del 3 % y el huésped un 14–16,5 % al reservar. Ahora el anfitrión paga el 15,5 % entero y el huésped ya no ve una tarifa de servicio aparte. Los anfitriones de fuera del Espacio Económico Europeo, Indonesia incluida, pasan al nuevo sistema el 15 de septiembre de 2026. Si ya alquilas en España, ojo: a la villa de Bali se le aplican las reglas de fuera de Europa, no las que conoces de aquí.

La comisión se calcula sobre la tarifa por noche más la limpieza y los suplementos por huésped extra, no sobre los impuestos. Para ingresar lo mismo que antes tendrías que subir la tarifa cerca de un 15 %, más o menos lo que el huésped ya pagaba cuando se le sumaba la antigua tarifa de servicio.

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Un leasehold (<a href="/glosario/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) es un contrato para usar el suelo y el edificio de otra persona durante un tiempo fijado. No es un derecho inscrito sobre el suelo. Dura exactamente lo que dice el contrato, en las condiciones que el contrato marca.

Cuando termina el plazo, la parcela y todo lo construido en ella vuelven al dueño del suelo. Por defecto no hay recompra, ni renovación automática, ni indemnización legal por la villa que pagaste. Lo que quieras en ese momento, desde el derecho a prorrogar hasta una compensación por el edificio, tiene que estar ya en el contrato.

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Divide la factura en dos. Los suministros se miden con contador y tienen precio público: luz, agua e internet. Todo lo demás es mano de obra, con precio de mercado y lo que acuerdes con quien cuida la villa. Y esa segunda parte casi siempre pesa más.

Si tienes un piso en España, piensa en los gastos de comunidad y el IBI: aquí no hay comunidad que contrate al jardinero o limpie la piscina, así que cada línea la pagas tú. La tabla muestra una villa con piscina de dos o tres dormitorios que lleva el propio dueño. Las estimaciones del sector ponen el presupuesto mensual completo, reparaciones incluidas, en Rp 10,5–18,2 millones. Si una gestora la explota en alquiler, parte del personal pasa a su comisión; la <a href="/guias/gestion-villas-bali/">guía de comisiones de gestión</a> explica cómo.

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PT PMA son las siglas de Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing: una sociedad limitada con inversión extranjera. En la mayoría de actividades, incluidas la inmobiliaria y el alojamiento, los extranjeros pueden tener hasta el 100 % de las acciones. Se registra en OSS, la ventanilla única de licencias en línea que gestiona el Ministerio de Inversión.

En inmobiliario, lo que cuenta de la sociedad es el derecho que puede recibir. Una PT PMA no puede tener plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>), que la Ley Agraria Básica reserva a los ciudadanos. Sí puede recibir un HGB, derecho de superficie (Hak Guna Bangunan), por 30 años, más una prórroga de 20 y una renovación de 30 según el PP 18/2021.

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Un ciudadano indonesio compra el suelo en plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>) a su nombre: a menudo un amigo, un empleado o alguien que sugiere el vendedor. El extranjero paga. Para sentirse protegido, firma con el testaferro un paquete de documentos paralelos: un contrato de préstamo, un poder, un leasehold a su favor y, a veces, una prenda sobre el certificado.

Sobre el papel parece propiedad sin el límite de años del leasehold y sin los mínimos de Rp 5.000 millones y Rp 2.000 millones que el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> fija para una casa y un apartamento en Bali. Se vende como la vía más barata y rápida. Ninguna de las dos cosas aguanta un conflicto.

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