Canggu y Pererenan compiten por el mismo huésped: surfistas, nómadas digitales, parejas de treinta y tantos. Elige entre las dos por precio y por lo que esté dispuesto a andar para ir a cenar. La oferta, en cambio, va en direcciones opuestas.

Canggu es el mercado maduro. Tiene 3.920 anuncios en las plataformas, un 8,0 % menos que hace un año, porque los alojamientos más flojos han ido desapareciendo. Pererenan tiene 626, un 45,6 % más que un año antes, y allí se concentra casi toda la obra nueva de este tramo de costa. La facturación por anuncio bajó en las dos: un 23,1 % y un 27,9 %.

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Una pista de pádel llega como un kit: estructura de acero, paredes de cristal templado, paneles de malla, césped artificial relleno de sílice y focos. El instalador lo monta sobre una solera de hormigón ya terminada. Todo lo que hay debajo y encima de ese kit va por separado.

Neverlater, una consultora indonesia de negocio, cita al proveedor Datra en Rp 450–800 millones por kit de pista para Indonesia (agosto de 2026). La horquilla depende del grosor del cristal, el perfil de la estructura y si eliges una pista panorámica sin postes en las esquinas. Contratistas locales cotizaron Rp 300–400 millones por una pista estándar en 2025, y Rp 900–1.800 millones por pista una vez incluida la cubierta.

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La rentabilidad bruta divide un año de alquiler entre el precio de compra. Es la cifra del folleto, y no resta nada de lo que se queda por el camino entre la tarjeta del huésped y tu cuenta.

La neta es lo que queda después de gastos de explotación e impuestos, dividido entre el mismo precio. En una villa gestionada en Bali, nuestro modelo asigna el 18 % de la facturación a la gestora y el 12 % a mantenimiento, reparaciones y noches vacías. Si eres residente fiscal en Indonesia, otro 10 % se va en impuesto sobre la renta. Al dueño le queda cerca del 60 %.

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De Bali circulan tres cifras de ocupación, y cada una mide algo distinto. La primera es de AirROI, que sigue todos los anuncios de alquiler vacacional de las plataformas: su media de la isla es del 36,0 %, y en las principales zonas de villas va del 36,2 % de Canggu al 46,2 % de Uluwatu.

La segunda es el recuento mensual de BPS Bali para hoteles con estrellas, que oscila entre el 46 y el 70 % según el mes. La tercera es lo que saca de verdad una villa con gestión a tiempo completo: en nuestra práctica, un 60–75 % en el conjunto del año.

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«Gestionada» puede querer decir dos tratos distintos. En el reparto de ingresos, la gestora alquila la villa, se queda un porcentaje de lo que factura y te pasa el resto. Lo que cobras sube y baja con el mercado, mes a mes.

En la garantía de alquiler, la promotora o un operador te paga un porcentaje fijo del precio de compra durante un plazo, facture lo que facture la villa. Sobre el papel parece más seguro. Pero es una promesa con fecha de fin, y hasta que se acaba no ves la ocupación real de la villa.

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Airbnb está pasando a todos los anfitriones a una comisión única. Con el sistema anterior, la tarifa se repartía: el anfitrión pagaba cerca del 3 % y el huésped un 14–16,5 % al reservar. Ahora el anfitrión paga el 15,5 % entero y el huésped ya no ve una tarifa de servicio aparte. Los anfitriones de fuera del Espacio Económico Europeo, Indonesia incluida, pasan al nuevo sistema el 15 de septiembre de 2026. Si ya alquilas en España, ojo: a la villa de Bali se le aplican las reglas de fuera de Europa, no las que conoces de aquí.

La comisión se calcula sobre la tarifa por noche más la limpieza y los suplementos por huésped extra, no sobre los impuestos. Para ingresar lo mismo que antes tendrías que subir la tarifa cerca de un 15 %, más o menos lo que el huésped ya pagaba cuando se le sumaba la antigua tarifa de servicio.

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Divide la factura en dos. Los suministros se miden con contador y tienen precio público: luz, agua e internet. Todo lo demás es mano de obra, con precio de mercado y lo que acuerdes con quien cuida la villa. Y esa segunda parte casi siempre pesa más.

Si tienes un piso en España, piensa en los gastos de comunidad y el IBI: aquí no hay comunidad que contrate al jardinero o limpie la piscina, así que cada línea la pagas tú. La tabla muestra una villa con piscina de dos o tres dormitorios que lleva el propio dueño. Las estimaciones del sector ponen el presupuesto mensual completo, reparaciones incluidas, en Rp 10,5–18,2 millones. Si una gestora la explota en alquiler, parte del personal pasa a su comisión; la <a href="/guias/gestion-villas-bali/">guía de comisiones de gestión</a> explica cómo.

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Bali no publica estadísticas oficiales de alquiler de larga duración, así que hicimos nuestra propia muestra: 480 anuncios mensuales y anuales en nueve zonas, recogidos el 7 de septiembre de 2026. Dentro de una misma zona hay más dispersión que entre zonas. Toma cada mediana como el centro de una horquilla y negocia a partir de ahí, sobre todo en plazos largos.

Una villa de dos dormitorios en <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a> pide una mediana de Rp 36 millones al mes. <a href="/zonas/pererenan/">Pererenan</a> y <a href="/zonas/ubud/">Ubud</a> andan cerca. <a href="/zonas/umalas/">Umalas</a> y <a href="/zonas/uluwatu/">Uluwatu</a> están muy por encima, y Kedungu y Tabanan son lo más barato de la muestra.

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