Lo eres si pasas más de 183 días al año en territorio español, aunque no sean seguidos, o si aquí radica el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. El artículo 9 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) también presume la residencia cuando viven en España tu cónyuge no separado y tus hijos menores, salvo que pruebes lo contrario.

Comprar una villa en Bali o pasar temporadas allí no cambia esta cuenta por sí solo: mientras sigas siendo residente fiscal en España, Hacienda te grava por tu renta mundial, la de aquí y la de Indonesia. Si además pasas más de 183 días al año en Indonesia, puedes volverte residente fiscal también allí (bajo la regla indonesia de los 183 días), y entonces el convenio decide qué país manda.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Lo que debes al comprar depende de qué cambia realmente de manos. Si un título pasa a tu nombre, como el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> (derecho de uso) o el <a href="/glosario/#hgb">HGB</a> que tiene tu empresa, debes el BPHTB. La Ley 1/2022 lo limita al 5 %, y tanto Badung como Denpasar cobran ese 5 % completo bajo sus reglamentos regionales de 2023.

El impuesto se calcula sobre el precio menos una franquicia de Rp 80.000.000. En Badung esa franquicia solo se aplica a tu primera adquisición en el municipio, así que una segunda villa allí no tiene ninguna. El vendedor, por su parte, paga un impuesto final del 2,5 % sobre el precio bruto, según el PP 34/2016.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El alquiler de una villa en Bali lleva dos impuestos separados. Yakarta grava lo que gana el propietario. El municipio cobra el PBJT, un impuesto sobre el alojamiento que paga el huésped además del precio por noche. Uno no sustituye al otro, y en un alquiler por noches te enfrentas a los dos.

El PBJT es lo que antes se llamaba PHR, el impuesto de hoteles y restaurantes. La Ley 1/2022 integró el PHR en un impuesto más amplio sobre bienes y servicios concretos y limitó el tipo de alojamiento al 10 %. Badung cobra el 10 % completo bajo el Perda 7/2023, y la lista incluye expresamente villas y casas particulares usadas como hotel. Como una estancia por noches ya lleva PBJT, no le aplica el IVA.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El reglamento del banco central indonesio PBI 17/3/PBI/2015 exige rupias para cualquier pago en efectivo o electrónico dentro del país, y para cualquier precio que se anuncie. Lo mismo vale para un contrato entre dos partes en Indonesia. Una lista de precios en otra moneda es solo una referencia: el <a href="/glosario/#ppjb">PPJB</a> y la escritura llevan la cifra en rupias.

Pagar en otra moneda tiene una multa del 1 % de la operación, hasta Rp 1.000.000.000. La Ley 7/2011 añade hasta un año de arresto y una multa de Rp 200.000.000 por negarse a aceptar rupias. Así que acuerda el precio en rupias antes de firmar, y decide quién asume el riesgo del tipo de cambio entre un tramo y el siguiente.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Una hipoteca indonesia se garantiza con el Hak Tanggungan, una carga inscrita sobre un título de suelo. La Ley 4/1996 enumera a qué se puede aplicar: la plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>), el HGU, el derecho a construir (<a href="/glosario/#hgb">HGB</a>) y un <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> inscrito que se pueda transmitir. El PP 18/2021 confirma que un Hak Pakai a plazo fijo se puede pignorar.

Un arrendamiento no está en esa lista. Es un contrato entre tú y el dueño del suelo, firmado ante notario y que nunca entra en el registro de la propiedad. La villa construida en suelo arrendado puede como mucho respaldar un préstamo mediante una fiducia, una prenda sobre bienes muebles, algo que ningún banco usa para financiar la compra de una vivienda.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Es un conjunto de índices de visado, no una ley aparte. El programa funciona bajo el Reglamento 22/2023 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, modificado por el 11/2024, y se abrió el 25 de julio de 2024. Cada índice da un permiso de residencia de cinco o diez años de una vez.

La diferencia práctica frente a un <a href="/glosario/#kitas">KITAS</a> de inversor normal es el patrocinador. Un <a href="/glosario/#e28a">E28A</a> estándar necesita una empresa indonesia que te patrocine, en la que tengas acciones por valor de Rp 10.000 millones o más, y dura uno o dos años. Los solicitantes de la Golden Visa presentan directamente en el portal de inmigración, evisa.imigrasi.go.id, sin ningún patrocinador.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El visado a la llegada cuesta Rp 500.000 y da 30 días. Se puede prorrogar una vez, otros 30 días al mismo precio, así que 60 días es el tope. La versión electrónica, el e-VOA, cuesta lo mismo. Se compra online al menos dos días antes de volar y así te saltas la cola de pago en llegadas. Con pasaporte español entras por esta misma vía: no hace falta pedir visado en el consulado antes de viajar.

La prórroga ya se tramita entera por internet, sin pisar una oficina de inmigración. La oficina de Yogyakarta fija la ventana para pedirla: no antes de 14 días desde la llegada ni después de siete días antes de que caduque el permiso. Todo visitante extranjero paga además una tasa turística de Rp 150.000 por entrada, a través del sistema Love Bali.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

No. En Indonesia el suelo se sigue rigiendo por una ley de 1960, la Ley Agraria Básica, que allí todos llaman UUPA. Su artículo 21 reserva a los ciudadanos indonesios el <a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>, lo más parecido a la plena propiedad. El artículo 26.2 cierra el atajo evidente: cualquier operación que pase un Hak Milik a un extranjero, directamente o a través de otra persona, es nula y el suelo pasa al Estado.

La prohibición afecta a ese derecho concreto, no a la vivienda en general. La misma ley, desarrollada por el Reglamento del Gobierno 18/2021, permite a los extranjeros tener otros derechos sobre el suelo y lo construido. Se diferencian sobre todo en precio y en duración.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

La plena propiedad de verdad en Indonesia, el Hak Milik, es solo para ciudadanos (Ley Agraria Básica 5/1960, artículo 21). Cuando un agente de Bali te dice que una villa es freehold, quiere decir que el suelo está en Hak Milik a nombre de un indonesio. Para ti, esa villa solo se puede comprar por uno de estos dos caminos.

Una es el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, un derecho de uso inscrito a tu nombre, que exige permiso de residencia y una casa de Rp 5.000 millones o más. La otra es el <a href="/glosario/#hgb">HGB</a>, un derecho de superficie que recibe tu propia <a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a>. Sobre suelo del Estado cualquiera de los dos puede llegar a 80 años: se concede por 30, se prorroga 20 y se renueva otros 30, según el PP 18/2021.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

En Indonesia los derechos sobre el suelo se regulan en la Ley Agraria Básica (5/1960), y el PP 18/2021 los desarrolla. Al comprar una villa aparecen cuatro, y solo uno permite que un extranjero figure en el certificado a título personal.

El <a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a> (SHM) es la plena propiedad sin fecha de fin, solo para ciudadanos indonesios. El <a href="/glosario/#hgb">HGB</a>, derecho de superficie, lo tienen ciudadanos y sociedades indonesias, incluida una <a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a> con socios extranjeros. El Hak Pakai, derecho de uso, lo puede tener a su nombre un extranjero que vive en Indonesia; la comparación más cercana en España sería un usufructo inscrito, aunque solo como orientación, porque no son figuras equivalentes. El <a href="/glosario/#hak-sewa">Hak Sewa</a> es el leasehold: un contrato privado, no un derecho inscrito sobre el suelo.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Un leasehold (<a href="/glosario/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) es un contrato para usar el suelo y el edificio de otra persona durante un tiempo fijado. No es un derecho inscrito sobre el suelo. Dura exactamente lo que dice el contrato, en las condiciones que el contrato marca.

Cuando termina el plazo, la parcela y todo lo construido en ella vuelven al dueño del suelo. Por defecto no hay recompra, ni renovación automática, ni indemnización legal por la villa que pagaste. Lo que quieras en ese momento, desde el derecho a prorrogar hasta una compensación por el edificio, tiene que estar ya en el contrato.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

PT PMA son las siglas de Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing: una sociedad limitada con inversión extranjera. En la mayoría de actividades, incluidas la inmobiliaria y el alojamiento, los extranjeros pueden tener hasta el 100 % de las acciones. Se registra en OSS, la ventanilla única de licencias en línea que gestiona el Ministerio de Inversión.

En inmobiliario, lo que cuenta de la sociedad es el derecho que puede recibir. Una PT PMA no puede tener plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>), que la Ley Agraria Básica reserva a los ciudadanos. Sí puede recibir un HGB, derecho de superficie (Hak Guna Bangunan), por 30 años, más una prórroga de 20 y una renovación de 30 según el PP 18/2021.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Un ciudadano indonesio compra el suelo en plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>) a su nombre: a menudo un amigo, un empleado o alguien que sugiere el vendedor. El extranjero paga. Para sentirse protegido, firma con el testaferro un paquete de documentos paralelos: un contrato de préstamo, un poder, un leasehold a su favor y, a veces, una prenda sobre el certificado.

Sobre el papel parece propiedad sin el límite de años del leasehold y sin los mínimos de Rp 5.000 millones y Rp 2.000 millones que el <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a> fija para una casa y un apartamento en Bali. Se vende como la vía más barata y rápida. Ninguna de las dos cosas aguanta un conflicto.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Toda compra en Bali se apoya en un documento: el certificado del suelo que emite ATR/BPN, la agencia nacional del suelo de Indonesia. Dice quién es el titular, qué tipo de derecho tiene, cuánto mide la parcela y, si el derecho tiene plazo, cuándo vence. El resto del expediente cuelga de ahí.

Es lo más parecido a la nota simple del Registro de la Propiedad que pides en España, con una diferencia importante: el certificado no dice si en la parcela se puede construir una villa, si un banco tiene una hipoteca sobre ella ni si el pueblo reclama algo. Cada una de esas cosas se comprueba por separado y en otra fuente.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Un proyecto tiene una marca comercial, y el contrato lo firma una sociedad. Muchas veces no se llaman igual, y es normal. Lo importante es que la misma sociedad aparezca en todas partes: en el certificado del suelo o el contrato de leasehold, en la licencia de obra, en el borrador del <a href="/glosario/#ppjb">PPJB</a> y en la cuenta bancaria a la que te piden transferir.

Si vende una PT y la factura la emite otra, para y pregunta por qué. Puede haber una respuesta limpia, como una sociedad titular del suelo y una constructora aparte. Pide que te la den por escrito antes de la primera transferencia.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Cada regencia de Bali elabora un RDTR, un plan urbanístico detallado que asigna una zona a cada manzana: vivienda, turismo, comercio, agrícola, protegida. Es la calificación del suelo que conoces del plan general de tu ayuntamiento, y decide si en la parcela cabe una villa, una casa de huéspedes o nada. En el mercado se habla de zona rosa (turística) y zona verde (agrícola), pero lo que cuenta es la clave exacta del plan.

Por encima del RDTR está el marco provincial. La norma provincial 2/2023, el plan territorial de Bali para 2023–2043, sustituyó a la Perda 16/2009 y a su modificación de 2020. Si un contrato o una presentación siguen citando el texto de 2020, alguien los redactó con reglas que ya no están en vigor.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) es la aprobación del proyecto de un edificio conforme a las normas técnicas locales. Lo concede la regencia antes de empezar la obra, a través de SIMBG, el sistema estatal de edificación en línea. Lo introdujo el PP 16/2021, que desarrolla la Ley de Edificación 28/2002, en sustitución del antiguo IMB.

El PBG demuestra que la administración aprobó el proyecto. No demuestra que lo construido coincida con los planos ni que haya pasado una inspección: eso es otro documento.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

La norma apenas cambió; lo que cambió fue su aplicación. En marzo de 2025 el Ministerio de Turismo de Indonesia lanzó un programa para meter en el sistema de licencias las villas privadas y las casas de huéspedes, y sumó a las plataformas de reservas para hacer el control.

El primer plazo para los anuncios fue el 31 de marzo de 2026. Después el ministerio pasó a un calendario por fases. Desde el 1 de agosto de 2026, un grupo verificado de unos 1.600 operadores sin licencia queda expuesto a la retirada de las plataformas. A partir de junio de 2027 las plataformas prevén cotejar de forma automática con OSS el NIB, el código de actividad y el número de actividad de cada anuncio.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

La plena propiedad (<a href="/glosario/#hak-milik">Hak Milik</a>) es solo para ciudadanos indonesios. Si eres extranjero, compras en Bali por una de tres vías, y esa elección fija los papeles y los impuestos antes de que hayas visto una sola villa.

El leasehold (<a href="/glosario/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) es la vía más habitual para villas: arriendas el suelo y la casa al dueño por un plazo fijo, sin necesidad de visado. El derecho de uso (<a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) se inscribe a tu nombre, pero exige un permiso de residencia en Indonesia. Una sociedad de capital extranjero (<a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a>) recibe un derecho de superficie (<a href="/glosario/#hgb">HGB</a>) y es la fórmula habitual de quien monta un negocio de alquiler de cierta escala.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El notario ejerce según la Ley 30/2004 del notariado, modificada por la Ley 2/2014, y depende del Ministerio de Justicia. Redacta y da fe de contratos, poderes, testamentos, escrituras de sociedades de una <a href="/glosario/#pt-pma">PT PMA</a> y, lo que más importa a un comprador extranjero, contratos de leasehold.

El PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) es un notario de la propiedad de la tierra regulado por el PP 37/1998, modificado por el PP 24/2016, bajo la supervisión del ministerio del suelo (ATR/BPN). Solo firma escrituras que cambian una inscripción en el registro del suelo: una compraventa, la concesión de un <a href="/glosario/#hgb">HGB</a> o de un <a href="/glosario/#hak-pakai">Hak Pakai</a>, una hipoteca. Ojo con la comparación con España: el PPAT autoriza la escritura, pero no es registrador; la inscripción la hace la oficina del suelo (BPN).

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

Hay poca oferta terminada que merezca la pena. En nuestro catálogo, más o menos uno de cada tres inmuebles está acabado y el resto sigue en obra. Las promotoras financian la construcción con los pagos de los compradores, así que ponen las primeras fases más baratas y reparten el calendario a lo largo de la obra.

El trato es este: pagas una casa que todavía no existe. Por eso al comprador le toca mirar menos el plano y más los papeles y el contrato.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali

El tipo base es sencillo. Por transmitir derechos sobre suelo y edificación, el vendedor paga un impuesto final sobre la renta (PPh final) del 2,5 % del valor de la operación, según el PP 34/2016. Va sobre el precio, no sobre el beneficio, así que también lo pagas si vendes con pérdida. Se liquida antes de firmar, y el <a href="/glosario/#ppat">PPAT</a> no firma hasta que el sistema del fisco da el pago por bueno.

Un vendedor no residente paga el mismo 2,5 % por suelo y edificación, no la retención del 20 % que se aplica a otras rentas indonesias. Saca el número de identificación fiscal indonesio (<a href="/glosario/#npwp">NPWP</a>) antes de anunciar la villa: según los profesionales, quien vende sin él se encuentra con retenciones más altas y una validación más lenta.

Versión completa con tablas y cálculos en la web de Rise Real Bali