Estudios de mercado — Rise Real Bali https://riserealbali.com/es/guias/estudios/ Informes de Rise Real Bali sobre llegadas de turistas, tarifas por noche, ocupación por zonas, zonificación y rentabilidad neta. Cada cifra, con fuente y fecha. es Mon, 28 Sep 2026 11:43:46 +0000 Bali, España o Portugal: dónde rinde más una vivienda turística en neto https://riserealbali.com/es/guias/bali-espana-portugal-rentabilidad/ https://riserealbali.com/es/guias/bali-espana-portugal-rentabilidad/ Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali El inversor español que mira Bali casi siempre lo compara con lo que ya conoce: un piso turístico en la costa o un T2 en Lisboa. Ponemos las tres opciones una junto a otra con las cifras oficiales que existen y con las que no existen, que son la mitad del problema. El inversor español que mira Bali casi siempre lo compara con lo que ya conoce: un piso turístico en la costa o un T2 en Lisboa. Ponemos las tres opciones una junto a otra con las cifras oficiales que existen y con las que no existen, que son la mitad del problema.

«Neto» quiere decir una cosa: lo que queda después de gestora, mantenimiento, noches vacías e impuesto, no la factura de un fin de semana bueno. Con esa vara, comparamos tres compras: una villa en <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a>, un piso turístico en una zona costera española y un apartamento en Lisboa o Oporto.

El problema es que ni el Instituto Nacional de Estadística (INE) ni el INE portugués publican una rentabilidad neta del alquiler turístico. Los dos publican precio de la vivienda, y eso es lo que citamos como oficial. La rentabilidad de España y Portugal que circula en la prensa inmobiliaria sale de agencias y portales privados, no de una estadística pública, así que en este análisis no la convertimos en una cifra con nuestro sello: la señalamos como lo que es.

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]]> ¿Merece la pena invertir en Bali? Un modelo a 10 años https://riserealbali.com/es/guias/merece-la-pena-invertir-bali/ https://riserealbali.com/es/guias/merece-la-pena-invertir-bali/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Cogimos una villa corriente en leasehold en Canggu y la seguimos diez años, desde la señal hasta la venta. La respuesta depende menos de Bali que de tres datos que puedes comprobar antes de firmar. Cogimos una villa corriente en leasehold en Canggu y la seguimos diez años, desde la señal hasta la venta. La respuesta depende menos de Bali que de tres datos que puedes comprobar antes de firmar.

Bali recibió 6,95 millones de visitantes extranjeros en 2025, la cifra más alta de su historia (BPS Bali). De enero a julio de 2026 la llegada de turistas quedó un 1,98 % por debajo de los mismos meses de 2025, y julio fue el primer mes del año ligeramente por encima de su nivel de 2025. La demanda no se está hundiendo: se ha estabilizado cerca del récord, y ese es el telón de fondo de cualquier compra este año.

Lo que sí se mueve es la oferta. En el año hasta septiembre de 2026, los anuncios de alquiler a corto plazo en <a href="/zonas/pererenan/">Pererenan</a> crecieron un 45,6 % y el ingreso por anuncio cayó un 27,9 % (AirROI). Canggu perdió un 23,1 % y Ubud un 19,3 %. Las villas nuevas se reparten a los mismos huéspedes, así que un cálculo hecho con la ocupación del año pasado ya está desfasado.

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]]> Bali o Tailandia (Phuket): dónde rinde más una villa https://riserealbali.com/es/guias/bali-o-phuket-invertir/ https://riserealbali.com/es/guias/bali-o-phuket-invertir/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Con el mismo presupuesto vuelves a casa con productos distintos: un condominio en Phuket, una villa con piscina en Bali. Comparamos precio por metro, propiedad, impuestos y lo que de verdad llega a tu cuenta. Con el mismo presupuesto vuelves a casa con productos distintos: un condominio en Phuket, una villa con piscina en Bali. Comparamos precio por metro, propiedad, impuestos y lo que de verdad llega a tu cuenta.

Toma Rp 4.000 millones. En <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a> paga una villa de dos dormitorios en leasehold con piscina en el jardín. En Phuket son unos 50 m² (un condominio de un dormitorio). Los condominios nuevos de Phuket se vendieron a una mediana de THB 144.000 por m² (C9 Hotelworks, mayo de 2025), unos Rp 78 millones al cambio de septiembre de 2026.

Nuestro catálogo de Bali sale más barato por metro: Rp 41,8 millones por m² para la villa mediana y Rp 61,4 millones para el apartamento mediano. La calidad no explica la diferencia. Tailandia vende a extranjeros sobre todo condominios, porque es donde pueden tener la propiedad total, y una torre de condominios lleva el vestíbulo, los ascensores y la piscina común dentro del precio.

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]]> Invertir en Dubái o en Bali: rentabilidad neta, costes y salida https://riserealbali.com/es/guias/invertir-dubai-o-bali/ https://riserealbali.com/es/guias/invertir-dubai-o-bali/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Dubái vende un título permanente en un mercado sin impuestos. Bali vende una rentabilidad en efectivo más alta sobre un leasehold que se va consumiendo. Metimos Rp 4.000 millones en cada mercado y seguimos cada rupia por costes, impuestos y el leasehold hasta lo que de verdad se queda el propietario. Dubái vende un título permanente en un mercado sin impuestos. Bali vende una rentabilidad en efectivo más alta sobre un leasehold que se va consumiendo. Metimos Rp 4.000 millones en cada mercado y seguimos cada rupia por costes, impuestos y el leasehold hasta lo que de verdad se queda el propietario.

La vivienda en Dubái promedió AED 1.636 por pie cuadrado en agosto de 2026 (Cavendish Maxwell), unos Rp 86 millones por m² al cambio de septiembre. El índice de ValuStrat salió más bajo, AED 1.513, o Rp 79 millones. La villa mediana de nuestro catálogo de Bali pide Rp 41,8 millones por m², y los apartamentos están en una mediana de Rp 61,4 millones.

A ese cambio, Rp 4.000 millones son unos AED 820.000. En Jumeirah Village Circle (JVC), uno de los distritos de alquiler más activos de Dubái, los pisos pedían AED 1.470 por pie cuadrado en el primer semestre de 2026 (Bayut), así que el dinero compra un piso de un dormitorio de unos 52 m². En <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a> compra una villa de dos dormitorios con piscina.

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]]> Mercado inmobiliario de Bali 2026: demanda, alquileres y zonificación https://riserealbali.com/es/guias/mercado-inmobiliario-bali-2026/ https://riserealbali.com/es/guias/mercado-inmobiliario-bali-2026/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Las llegadas de turistas a Bali han dejado de crecer, y el ingreso por anuncio de alquiler cayó entre un 18 y un 28 % en las principales zonas de villas en el último año. El precio se mantuvo. Lo que cambió es cuántas propiedades compiten por cada huésped, y cuáles pueden alquilar legalmente. Las llegadas de turistas a Bali han dejado de crecer, y el ingreso por anuncio de alquiler cayó entre un 18 y un 28 % en las principales zonas de villas en el último año. El precio se mantuvo. Lo que cambió es cuántas propiedades compiten por cada huésped, y cuáles pueden alquilar legalmente.

Bali cerró 2025 con 6.948.754 visitantes extranjeros, un récord. Los primeros siete meses de 2026 trajeron 3.900.965, un 1,98 % menos que un año antes. Julio superó a julio de 2025 por un 0,10 %, la primera subida mensual del año.

Es una pausa arriba del todo, no una caída. Hotel Investment Advisory espera cerrar el año en 6,93 millones, más o menos donde terminó 2025. La conclusión para un inversor: el crecimiento de visitantes ya no va a salvar una propiedad floja. Nuestro <a href="/guias/bali-tourism-statistics/">informe de estadísticas de turismo</a> tiene el detalle mes a mes y por país.

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]]> Número de turistas en Bali: llegadas, mercados y la meseta de 2026 https://riserealbali.com/es/guias/turistas-bali-estadisticas/ https://riserealbali.com/es/guias/turistas-bali-estadisticas/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Bali contó 3.900.965 visitantes extranjeros de enero a julio de 2026, un 1,98 % menos que un año antes, después de un 2025 récord. La demanda se ha estabilizado cerca de su techo. Las habitaciones de hotel nuevas siguen abriendo de todos modos. Bali contó 3.900.965 visitantes extranjeros de enero a julio de 2026, un 1,98 % menos que un año antes, después de un 2025 récord. La demanda se ha estabilizado cerca de su techo. Las habitaciones de hotel nuevas siguen abriendo de todos modos.

Bali sumó un millón de visitantes extranjeros en dos años. BPS Bali contó 5.273.258 llegadas directas en 2023, 6.333.360 en 2024 y 6.948.754 en 2025. El crecimiento bajó del 20,1 % al 9,72 %, lo que es la pinta de un mercado acercándose a su techo.

Las llegadas por mar son una línea pequeña que se movió rápido: 41.169 en 2025 frente a 24.819 un año antes, sobre todo pasajeros de cruceros. Casi todos los demás aterrizan en Ngurah Rai.

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]]> Emprender en Bali: cómo montar una empresa y dónde invierten los extranjeros más allá de las villas https://riserealbali.com/es/guias/emprender-en-bali-extranjero/ https://riserealbali.com/es/guias/emprender-en-bali-extranjero/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Los inversores extranjeros metieron Rp 900,9 billones en Indonesia en 2025, y la mayor parte fue a fábricas y minas, no a Bali. El inversor particular juega otra partida en la isla: negocios que dan servicio a 6,95 millones de visitantes extranjeros al año y a los expatriados que se quedan. Los inversores extranjeros metieron Rp 900,9 billones en Indonesia en 2025, y la mayor parte fue a fábricas y minas, no a Bali. El inversor particular juega otra partida en la isla: negocios que dan servicio a 6,95 millones de visitantes extranjeros al año y a los expatriados que se quedan.

La inversión realizada en Indonesia llegó a Rp 1.931,2 billones en 2025, un 12,7 % más que en 2024, según el informe de enero de 2026 del Ministerio de Inversión. La inversión extranjera directa fue de Rp 900,9 billones, el 46,6 % del total. Los inversores nacionales pusieron Rp 1.030,3 billones.

La mezcla se invirtió ese año. En 2024 el dinero extranjero era el 52,5 % del total de Rp 1.714,2 billones. En 2025 se mantuvo plano mientras la inversión nacional creció más de un cuarto. El primer semestre de 2026 trajo Rp 1.010,6 billones, un 7,2 % más que un año antes, con el dinero extranjero y el nacional casi a la par.

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]]> ¿Cuánto cuesta una casa en Bali? Precios por zona y presupuesto https://riserealbali.com/es/guias/cuanto-cuesta-casa-bali/ https://riserealbali.com/es/guias/cuanto-cuesta-casa-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Una villa de dos dormitorios con piscina en Bali suele anunciarse entre Rp 4.500 y 6.600 millones, y una de tres, entre Rp 6.400 y 12.200 millones. El precio lo marcan, por este orden, los dormitorios, la zona y los años de leasehold que le quedan. Una villa de dos dormitorios con piscina en Bali suele anunciarse entre Rp 4.500 y 6.600 millones, y una de tres, entre Rp 6.400 y 12.200 millones. El precio lo marcan, por este orden, los dormitorios, la zona y los años de leasehold que le quedan.

Nada pesa tanto en el precio como los dormitorios: de ellos depende a quién alquilas la villa y cuánto terreno ocupa. En nuestro catálogo el salto se ve a simple vista. La mediana de las villas de un dormitorio está en Rp 3.230 millones; la de dos, en Rp 5.270 millones, y la de tres, en Rp 9.060 millones.

El escalón más grande está entre dos y tres dormitorios. Con tres suelen venir una parcela entera, una piscina más grande y vistas, y ese suelo va en el precio. Con los apartamentos la cuenta es otra: el metro cuadrado sale más caro, pero la unidad cuesta mucho menos, porque es pequeña y la piscina y el gimnasio son comunes. Para ver las cifras en euros, cambia la moneda en el selector de la web, que convierte al cambio de Bank Indonesia.

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]]> Precio del terreno en Bali por zonas: por área y evolución https://riserealbali.com/es/guias/precio-terreno-bali/ https://riserealbali.com/es/guias/precio-terreno-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Un área de terreno (100 m²) en el centro de Canggu cuesta unas diez veces más que en Tabanan. Y sobre Uluwatu, un estudio de mercado da el doble que otro. Aquí tienes los precios por área zona a zona, y dónde y por qué no coinciden las fuentes. Un área de terreno (100 m²) en el centro de Canggu cuesta unas diez veces más que en Tabanan. Y sobre Uluwatu, un estudio de mercado da el doble que otro. Aquí tienes los precios por área zona a zona, y dónde y por qué no coinciden las fuentes.

En Bali el suelo se vende por áreas, y un área son 100 m², la misma unidad que en España se usa para fincas rústicas. Casi todas las cifras publicadas son precios pedidos, no ventas registradas. Tenlo presente en todo lo que sigue.

Lo más caro está en Seminyak y <a href="/zonas/umalas/">Umalas</a>, a Rp 1.500–3.000 millones por área o más. Le sigue el centro de <a href="/zonas/canggu/">Canggu</a>, a Rp 1.200–2.500 millones, y un estudio indonesio de Brighton sitúa Canggu y <a href="/zonas/pererenan/">Pererenan</a> en Rp 1.500–2.500 millones. En la península del Bukit, alrededor de <a href="/zonas/uluwatu/">Uluwatu</a>, se piden Rp 500–1.500 millones, y el precio lo deciden sobre todo las vistas.

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]]> Cuánto cuesta construir una casa en Bali: precio por m² y extras https://riserealbali.com/es/guias/cuanto-cuesta-construir-casa-bali/ https://riserealbali.com/es/guias/cuanto-cuesta-construir-casa-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 Estudios de mercado Rise Real Bali Los contratistas indonesios piden entre Rp 5,5 y 28 millones por m² por construir una villa, según las calidades y según quién presupueste. Y el precio por metro es lo de menos: la piscina, el arquitecto, las licencias, los muebles y un terreno en pendiente pueden añadir otra mitad. Los contratistas indonesios piden entre Rp 5,5 y 28 millones por m² por construir una villa, según las calidades y según quién presupueste. Y el precio por metro es lo de menos: la piscina, el arquitecto, las licencias, los muebles y un terreno en pendiente pueden añadir otra mitad.

Pide precio por metro cuadrado a cinco constructores y tendrás cinco respuestas. Un contratista indonesio anuncia la calidad económica a Rp 5,5–7,5 millones por m², la media a Rp 7,5–10 millones y la alta desde Rp 10 millones. Otro pide Rp 9–12, 13–18 y 19–28 millones por los mismos tres niveles.

Las empresas de gestión occidental cotizan en moneda extranjera. Pasados a rupias, sus niveles salen a Rp 15–19, 21–28 y 32–44 millones por m². Nadie explica por qué cuestan el doble o el triple. Una parte son gastos generales y dirección de obra; otra, más grande, los acabados importados. El resto depende de quién sea el cliente.

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