نعتبر المشروع حقيقياً حين يوجد عقد موقَّع وآليات على الأرض. كل شيء آخر في الجدول إعلان، مهما بدا رسمياً. المواعيد في بالي تتغير كثيراً، ولهذا يحمل كل سطر مصدره.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

إشارة النمو الوحيدة الموثوقة في هذه الجزر هي المطار. لا أحد ينشر صفقات الأراضي، وإحصاءات الفنادق متفرقة. لذا نقارنها على الوصول والطلب وسعر الدخول وسهولة البيع. كل سعر أدناه سعر طلب من إعلانات وكالات، لا صفقة مسجَّلة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

الشخص الواحد يستأجر دراجة نارية ويأكل في الوارونغ. الزوجان يطبخان في المنزل ويخرجان للأكل بضع مرات أسبوعياً، مع عاملة تنظيف بدوام جزئي. الأسرة تضيف عاملة منزل، وخوذة ثانية، ورسوم مدرسة، وتفوق الرسوم كل شيء آخر.

الزوجان ينفقان تقريباً ضعف ما ينفقه الشخص الواحد، لا ثلاثة أضعاف. الأسرة بطفل في المدرسة تنفق ستة أضعاف، وأكثر من نصف ذلك رسوم دراسية. أضف السكن من القسم التالي، ثم قارنه بأسبوع حقيقي على الجزيرة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

استقبلت بالي 6.95 مليون زائر أجنبي في 2025، أعلى رقم مسجَّل على الإطلاق (BPS بالي). وسجّلت الفترة من يناير إلى يوليو 2026 تراجعاً بنسبة 1.98% عن الأشهر نفسها من 2025، وجاء يوليو أول شهر في العام يتجاوز مستواه في 2025 بفارق ضئيل. الطلب لا ينهار، بل استقر عند مستوى قياسي، وهذه هي الخلفية لأي عملية شراء هذا العام.

المتحرك الحقيقي هو العرض. خلال العام المنتهي في سبتمبر 2026، نما عدد إعلانات الإيجار القصير في <a href="/areas/pererenan/">بيريرينان</a> بنسبة 45.6% بينما هبط الإيراد لكل إعلان 27.9% (AirROI). خسرت كانجو 23.1% وأوبود 19.3%. الفلل الجديدة تتقاسم الضيوف أنفسهم، فأي حساب استثماري مبني على إشغال العام الماضي أصبح متجاوَزاً بالفعل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

ابدأ من مدة إقامتك المخطَّطة. تأشيرة الوصول تغطي 30 يوماً وتمديداً واحداً 30 يوماً، بـ 500,000 روبية في كل مرة. هذا يكفي لاستطلاع الجزيرة، ولا يكفي للعيش هنا، وتصريح الإقامة الطويلة طلب منفصل بأوراقه الخاصة.

لسنة أو أكثر ستحتاج <a href="/glossary/#kitas">KITAS</a>، ونوعه يعتمد على مصدر دخلك. العامل عن بُعد بعملاء خارج إندونيسيا يأخذ <a href="/glossary/#e33g">E33G</a>. من يستثمر عبر شركته الإندونيسية يأخذ <a href="/glossary/#e28a">E28A</a>. أزواج وأبناء حامل التصريح يحصلون على KITAS عائلي، وللمتقاعدين مسارهم الخاص. دليلنا عن <a href="/guides/indonesia-long-stay-visas/">تأشيرات الإقامة الطويلة</a> يقارن بينها، ودليل <a href="/guides/indonesia-golden-visa/">الإقامة الذهبية</a> يغطي مسار المستثمر لخمس أو عشر سنوات.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

خذ 4 مليار روبية. في <a href="/areas/canggu/">كانجو</a> يدفع هذا المبلغ ثمن فيلا بغرفتي نوم ومسبح في حديقتها. في بوكيت هو تقريباً شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 50 م². بِيعت شقق بوكيت الجديدة بوسيط 144,000 بات تايلاندي للمتر (C9 Hotelworks، مايو 2025)، أي نحو 78 مليون روبية بأسعار صرف سبتمبر 2026.

كتالوجنا في بالي أرخص للمتر: 41.8 مليون روبية لوسيط الفيلا و61.4 مليون روبية لوسيط الشقة. الجودة لا تفسّر الفارق. تايلاند تبيع الأجانب شققاً في الغالب، لأنها الوعاء الوحيد المسموح به لتملّكهم، وبرج الشقق يحمل في سعره ردهته ومصاعده ومسبحه المشترك.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

لا يهم القانون الإندونيسي أين حاسوبك؛ يهمه لمن تعمل. القانون 6/2011 بشأن الهجرة يعتبر أي نشاط غير الغرض الذي دخلت من أجله سوء استخدام لتصريحك. المادة 122 تجيز سجناً حتى خمس سنوات وغرامة تصل إلى 500 مليون روبية، وتشمل المادة نفسها من يوظّفك أيضاً.

بيع خدمة لشخص في بالي عمل محلي، حتى لو جاء العميل من بلدك ودفع إلى حساب أجنبي. حصة يوغا، جلسة تصوير، استشارة لمالك فيلا: كل ذلك يحتاج تصريح عمل. الردّ على رسائل شركة في سيدني لا يحتاج ذلك، ما دمت تحمل التأشيرة الصحيحة له.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

بلغ متوسط سعر المسكن في دبي 1,636 درهماً للقدم المربعة في أغسطس 2026 (Cavendish Maxwell)، أي نحو 86 مليون روبية للمتر بسعر صرف سبتمبر. مؤشر ValuStrat جاء أقل، عند 1,513 درهماً، أي نحو 79 مليون روبية. وسيط الفيلا في كتالوجنا ببالي يطلب 41.8 مليون روبية للمتر، بينما الشقق عند وسيط 61.4 مليون روبية.

بهذا السعر، 4 مليار روبية تعادل نحو 820,000 درهم. في قرية جميرا الدائرية (JVC)، إحدى أكثر مناطق التأجير حركة في دبي، طُلبت الشقق بسعر 1,470 درهماً للقدم المربعة في النصف الأول من 2026 (Bayut)، فيشتري المال شقة بغرفة نوم واحدة بنحو 52 م². وفي <a href="/areas/canggu/">كانجو</a> يشتري فيلا بمسبح وغرفتي نوم.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

أغلب المشترين يختارون المنطقة التي أمضوا فيها عطلتهم الأخيرة. هذا معيار جيد لإقامة أسبوعين، حين يكون شاطئ على بعد 100 متر هو الأهم. لكنه يفشل مع عائلة تحتاج إلى طريق مدرسة مدته 20 دقيقة لا 45 دقيقة في الزحام.

الملاك الذين عاشوا هنا سنتين أو أكثر يميلون إلى الانتقال إلى الداخل. في قاعدة عملائنا منذ 2023، من بدأ في كانجو انتهى غالباً في أومالاس أو سانور أو بيريرينان، وأبقى على كانجو للعمل والعشاء. إن كنت تشتري لتسكن، يمكنك تخطي تلك السنة الأولى من التجربة والخطأ.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

سجّلت بالي في 2025 رقماً قياسياً بلغ 6,948,754 زائراً أجنبياً. الأشهر السبعة الأولى من 2026 جلبت 3,900,965 زائراً، أي أقل بنسبة 1.98% عن العام السابق. يوليو تجاوز يوليو 2025 بنسبة 0.10% فقط، أول ارتفاع شهري هذا العام.

هذا استقرار عند القمة، لا تراجع. تتوقع Hotel Investment Advisory أن ينتهي العام عند 6.93 مليون زائر، قريباً من نهاية 2025. الخلاصة للمستثمر: نمو الزوار لم يعد كافياً لإنقاذ عقار ضعيف الأداء. تقريرنا عن إحصاءات السياحة يفصّل الأرقام شهراً بشهر وحسب الدولة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

تبيع كانجو وبيريرينان للجمهور نفسه: راكبو أمواج، عاملون عن بُعد، أزواج في الثلاثينيات. يختار الضيف بينهما على أساس السعر ومسافة المشي إلى العشاء. لكن العرض يتحرك في اتجاهين متعاكسين.

كانجو هي السوق الناضجة. لديها 3,920 إعلاناً على المنصات، وانكمش هذا العدد 8.0% خلال العام مع خروج العقارات الأضعف. بيريرينان لديها 626 إعلاناً، أي أكثر بنسبة 45.6% من العام السابق، وأغلب البناء الجديد على هذا الشريط الساحلي يتجه إليها. انخفض الإيراد لكل إعلان في الاثنتين، بنسبة 23.1% و27.9% على التوالي.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

أضافت بالي مليون زائر أجنبي خلال عامين. أحصت BPS بالي 5,273,258 وافداً مباشراً في 2023، و6,333,360 في 2024، و6,948,754 في 2025. تباطأ النمو من 20.1% إلى 9.72%، وهو ما يبدو عليه سوق يقترب من سقفه.

الوافدون عبر البحر بند صغير تحرّك بسرعة: 41,169 في 2025 مقابل 24,819 قبل عام، معظمهم ركاب سفن سياحية. كل من عداهم تقريباً يهبط في مطار نجوراه راي.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

تقع نوانو على الساحل الجنوبي الغربي في قرية بيرابان، منطقة كديري، إقليم تابانان، بين سيسيه ومعبد تاناه لوت. بيريرينان تبعد نحو عشر دقائق على الطريق الساحلي، ووسط كانجو 15–30 دقيقة حسب الزحام، والمطار نحو ساعة.

الشاطئ رمل بركاني أسود وأمواجه قوية قرب الشاطئ، فهو للاستمتاع بالغروب وركوب الأمواج لا للسباحة. لا توجد مواصلات عامة؛ يتنقل السكان بالدراجة النارية أو السيارة أو تطبيقات النقل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

يُشحن ملعب البادل كتجهيزات جاهزة: هيكل فولاذي، وجدران زجاجية مقسّاة، وألواح شبكية، وعشب صناعي معبّأ برمل السيليكا، وأضواء كاشفة. يقوم الفني بتثبيته فوق أرضية خرسانية جاهزة. كل ما تحت هذا التجهيز وفوقه عمل منفصل.

تنقل Neverlater، شركة أبحاث تجارية إندونيسية، عن المورّد Datra سعراً بين 450 و800 مليون روبية لتجهيزات الملعب الواحد في إندونيسيا (أغسطس 2026). يأتي التفاوت من سماكة الزجاج، ومقطع الإطار، وهل اخترت ملعباً بانورامياً دون أعمدة زوايا. عرض مقاولون محليون أسعاراً بين 300 و400 مليون روبية لملعب قياسي في 2025، وبين 0.9 و1.8 مليار روبية لكل ملعب متى شمل السعر السقف.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

بلغ الاستثمار المحقَّق في إندونيسيا 1,931.2 تريليون روبية في 2025، ارتفاعاً 12.7% عن 2024، بحسب إصدار وزارة الاستثمار في يناير 2026. بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 900.9 تريليون روبية، أي 46.6% من الإجمالي. ضخ المستثمرون المحليون 1,030.3 تريليون روبية.

انقلب التوازن ذلك العام. في 2024 شكّلت الأموال الأجنبية 52.5% من إجمالي 1,714.2 تريليون روبية. في 2025 بقيت ثابتة بينما نما الاستثمار المحلي بأكثر من الربع. جلب النصف الأول من 2026 مبلغ 1,010.6 تريليون روبية، أعلى بنسبة 7.2% عن العام السابق، بتوازن تقريبي بين الأموال الأجنبية والمحلية.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

معظم من يغادر بالي لا يغادر بسبب الجريمة أو الزلازل، بل بسبب الازدحام وأوراق التأشيرة وموقف طبي كشف له حدود الرعاية المحلية. المزايا واقعية بالقدر نفسه: أسرة تعيش بأقل مما تعيش به في وطنها، وعيادات خاصة تراك في اليوم نفسه، ودائماً من سبق أن حلّ مشكلتك.

العمودان يتّسعان على شاشة واحدة. بعدها يأخذ كل بند قسمه الخاص، برقمه ومصدره.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

ابدأ مما تنشره المدارس نفسها، لا المدى الذي تذكره مواقع التقييم. تنشر المدارس الثلاث جدول رسوم كاملاً. Canggu Community School تعمل من المرحلة المبكرة حتى دبلوم البكالوريا الدولية. Bali Island School في سانور، وGreen School تُدرِّس في مبانٍ من الخيزران وسط الغابة جنوب أوبود.

التفاوت واسع حتى داخل المدرسة الواحدة. في Canggu Community School، تكلّف سنة البكالوريا الأخيرة أكثر من ضعف المرحلة المبكرة. صف المرحلة المبكرة لأطفال الخامسة في Green School يكلّف أكثر من صف متقدم في مدارس أخرى.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

بالي مقاطعة هندوسية الغالبية داخل دولة ذات غالبية مسلمة. بحسب تعداد السكان لعام 2020، يشكّل الهندوس نحو 86.75% من سكان بالي، والمسلمون نحو 10.08%، والباقي مسيحيون وبوذيون بنسب أصغر (هيئة الإحصاء الإندونيسية BPS بالي، تعداد 2020).

على مستوى إندونيسيا ككل، الصورة معكوسة: يشكّل المسلمون نحو 87% من السكان، ما يجعل إندونيسيا الدولة الأكبر عالمياً من حيث عدد المسلمين (BPS، تعداد 2020). غالبية المسلمين الذين تراهم في بالي إندونيسيون قادمون من جزر أخرى للعمل في السياحة والتجارة، إلى جانب زوار ومقيمين من دول الخليج وماليزيا وآسيا الوسطى.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

معظم الأجانب يستخدمون مستشفيات وعيادات خاصة في الجنوب. تدير BIMC مستشفيين في كوتا ونوسا دوا، وتشغّل Siloam Hospitals Bali مستشفى كاملاً بوحدة ولادة وعناية مركزة لحديثي الولادة، بحسب أدلة الأسر. عيادات أصغر في كانغو وسيمينياك وأوبود وأولواتو تتولى الحالات اليومية وتحوّل ما هو أكبر.

مرفقان عامّان يكمّلان الخريطة. مستشفى Ngoerah العام في دنباسار، المعروف بـ Sanglah حتى 2022، هو المستشفى المرجعي الرئيسي للجزيرة. افتُتح مستشفى Bali International Hospital في أبريل 2025 داخل المنطقة الاقتصادية الخاصة في سانور، وسجّل 14,950 زيارة مريض حتى الربع الأول من 2026، وجاء 60% من المرضى من الخارج، بحسب وزارة الشؤون الاقتصادية الإندونيسية.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

ما تدفعه عند الشراء يتوقف على ما يتغيّر فعلاً في السجل. إذا انتقل عقار مسجَّل باسمك، كحق الانتفاع (<a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) أو حق المساطحة (<a href="/glossary/#hgb">HGB</a>) الذي تحوزه شركتك، فأنت مدين بـ BPHTB. القانون 1/2022 يحدد سقفها عند 5%، وتفرضها بادونج ودنباسار كاملة بموجب لوائحهما الإقليمية لعام 2023.

تُحسب الضريبة على السعر بعد خصم 80,000,000 روبية. في بادونج هذا الخصم يسري فقط على أول عملية شراء لك في المنطقة، فلا يستفيد منه شراء ثانٍ. البائع من جهته يدفع 2.5% نهائية على السعر الإجمالي بموجب اللائحة الحكومية 34/2016.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

إيجار فيلا في بالي يحمل ضريبتين منفصلتين. جاكرتا تفرض ضريبة دخل على ما يجنيه المالك. المنطقة تفرض PBJT، وهي ضريبة على الإقامة يدفعها النزيل فوق سعر الليلة. لا تحل إحداهما محل الأخرى، وفي الإيجار الليلي تواجه كلتيهما معاً.

PBJT هي ما كان يُعرف سابقاً بـPHR، ضريبة الفنادق والمطاعم. القانون 1/2022 دمج PHR في ضريبة أوسع على سلع وخدمات محددة، وحدد سقف نسبة الإقامة عند 10%. بادونج تفرض النسبة الكاملة 10% بموجب لائحتها 7/2023، والقائمة تشمل صراحة الفلل والمنازل الخاصة التي تُستخدم كفنادق. ولأن الإقامة الليلية تخضع لـPBJT، فإن ضريبة القيمة المضافة لا تُفرض عليها.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

وقّعت حكومتا الإمارات وإندونيسيا اتفاقية جديدة لتجنب الازدواج الضريبي ومنع التهرب الضريبي في 24 يوليو 2019 في مدينة بوجور بجزيرة جاوة. الاتفاقية حلّت محل معاهدة أقدم بين البلدين، وُقّعت في جاكرتا في 30 نوفمبر 1995. صادقت إندونيسيا على النص الجديد بموجب مرسوم رئاسي، ودخلت الاتفاقية حيز التنفيذ رسمياً في 19 أغسطس 2021 بعد تبادل الإخطارات الدبلوماسية بين الطرفين، على أن تُطبَّق فعلياً على دخل عام 2022 فصاعداً، أي اعتباراً من 1 يناير 2022.

هذا يعني أن أي دخل عقاري تجنيه من فيلا في بالي بعد هذا التاريخ يخضع لأحكام الاتفاقية الجديدة لا القديمة. الفرق العملي على مالك فيلا محدود: كلتا الصيغتين، القديمة والجديدة، تترك للدولة التي يقع فيها العقار حق فرض الضريبة على دخله.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

تُلزم لائحة بنك إندونيسيا المركزي رقم 17/3/PBI/2015 باستخدام الروبية في كل دفعة نقدية أو غير نقدية داخل البلاد، وفي كل سعر معروض. الأمر نفسه ينطبق على أي عقد بين طرفين داخل إندونيسيا. قائمة الأسعار بعملة أخرى، بالدرهم مثلاً، تبقى مرجعاً فقط؛ عقد البيع الأولي (<a href="/glossary/#ppjb">PPJB</a>) وسند نقل الملكية يحملان رقماً بالروبية.

التسوية بعملة أخرى تُعرّضك لغرامة 1% من قيمة الصفقة، حتى مليار روبية. القانون 7/2011 يضيف احتجازاً حتى سنة وغرامة 200 مليون روبية لمن يرفض الروبية. لذلك اتفق على السعر بالروبية قبل التوقيع، وحدد في العقد من يتحمّل فرق سعر الصرف بين الدفعات.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

الرهن العقاري في إندونيسيا يُضمَن بحق يُسمى Hak Tanggungan، وهو تسجيل على حق أرض. القانون 4/1996 يحدد ما يمكن أن يُسجَّل عليه هذا الرهن: التملك الحر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>)، وHGU، وحق المساطحة (<a href="/glossary/#hgb">HGB</a>)، وحق الانتفاع (<a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) المسجَّل القابل للتحويل. اللائحة الحكومية 18/2021 تؤكد أن حق الانتفاع محدد المدة يمكن رهنه أيضاً.

الإيجار الطويل ليس ضمن هذه القائمة. هو عقد بينك وبين مالك الأرض، يُوقَّع أمام كاتب عدل ولا يُسجَّل في السجل العقاري أبداً. الفيلا المبنية على أرض مؤجَّرة قد تدعم قرضاً على الأكثر عبر رهن حيازي على أصول منقولة (fiducia)، ولا يستخدمه أي بنك لتمويل شراء منزل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

هي مجموعة رموز تأشيرات، لا قانوناً منفصلاً. البرنامج يعمل بموجب لائحة وزارة العدل وحقوق الإنسان 22/2023 كما عدّلتها 11/2024، وبدأ في 25 يوليو 2024. كل رمز يمنح إقامة لخمس أو عشر سنوات دفعة واحدة.

الفارق العملي عن تأشيرة المستثمر العادية <a href="/glossary/#kitas">KITAS</a> هو الكفيل. رمز <a href="/glossary/#e28a">E28A</a> القياسي يشترط شركة إندونيسية كفيلة تملك فيها أسهماً بقيمة 10 مليارات روبية فأكثر، ومدته سنة أو سنتان. أما طالب الإقامة الذهبية فيقدّم طلبه مباشرة عبر بوابة الهجرة evisa.imigrasi.go.id، دون كفيل على الإطلاق.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

التأشيرة عند الوصول تكلّف 500,000 روبية وتمنحك 30 يوماً. يمكنك تمديدها مرة واحدة، 30 يوماً إضافية بالسعر نفسه، فيكون السقف 60 يوماً. النسخة الإلكترونية e-VOA بالسعر نفسه؛ اشترها عبر evisa.imigrasi.go.id قبل الرحلة بيومين على الأقل فتتخطى طابور الدفع عند الوصول.

التمديد اليوم إلكتروني بالكامل، من دون زيارة مكتب الهجرة. مكتب هجرة يوجياكارتا يحدد النافذة بألا تقل عن 14 يوماً بعد الوصول وألا تزيد على سبعة أيام قبل انتهاء التصريح. كل زائر أجنبي لبالي يدفع أيضاً رسم سياحة قدره 150,000 روبية مرة واحدة لكل دخول، عبر نظام Love Bali.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

العائد الإجمالي هو إيراد سنة من التأجير مقسوماً على سعر الشراء. هذا هو الرقم المذكور في الكتيّب. يتجاهل كل ما يحدث بين بطاقة النزيل وحسابك البنكي.

العائد الصافي هو ما يتبقى بعد تكاليف التشغيل والضريبة، مقسوماً على السعر نفسه. في فيلا مُدارة في بالي، يرسل نموذجنا 18% من الإيرادات إلى شركة الإدارة و12% إلى الصيانة والإصلاحات والليالي الفارغة. وتذهب 10% أخرى إلى ضريبة الدخل إن كنت مقيماً ضريبياً في إندونيسيا. يتبقى للمالك نحو 60%.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

لا يزال قانون الأراضي في إندونيسيا قائماً على تشريع صدر عام 1960 يُعرف محلياً باسم UUPA. تنص مادته 21 على أن حق <a href="/glossary/#hak-milik">التملك الحر (Hak Milik)</a>، وهو أقرب صيغة للملكية المطلقة هناك، مقصور على المواطنين الإندونيسيين. أما المادة 26(2) فتغلق الباب الالتفافي الواضح: أي صفقة تنقل التملك الحر إلى أجنبي، سواء مباشرة أو عبر وسيط، تُعدّ باطلة وتعود الأرض إلى الدولة.

هذا القيد يخص حقاً واحداً بعينه لا الملكية العقارية كلها. النظام الحكومي 18/2021 المكمّل للقانون نفسه يتيح للأجانب حيازة حقوق أخرى على الأرض والمباني، تختلف أساساً في السعر ومدة الحيازة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

عدد غرف النوم هو ما يحدد نوع المستأجر ومساحة الأرض التي تقوم عليها الفيلا. لا شيء يحرك السعر أكثر منه، ويُظهر كتالوجنا تدرجاً واضحاً: متوسط سعر الفيلا بغرفة واحدة 3.23 مليار روبية، وبغرفتين 5.27 مليار روبية، وبثلاث غرف 9.06 مليار روبية.

أكبر قفزة في السعر تحدث من غرفتين إلى ثلاث. فلل الثلاث غرف تأتي غالباً بقطعة أرض كاملة ومسبح أكبر وإطلالة، وسعر الأرض نفسه يدخل في الحساب. الشقق تسير بمنطق مختلف: تدفع أكثر للمتر المربع لكن أقل بكثير لكامل الوحدة، لأن المسبح والصالة الرياضية مشتركان.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

تُسعَّر أرض بالي بوحدة الآر، أي 100 م². وكل رقم منشور تقريباً هو سعر طلب لا صفقة مسجَّلة. تذكّر هذا في كل ما يلي.

قمة السوق سيمينياك و<a href="/areas/umalas/">أومالاس (Umalas)</a>، بين 1.5 و3 مليار روبية للآر فأكثر. تليها <a href="/areas/canggu/">كانجو (Canggu)</a> المركزية بين 1.2 و2.5 مليار روبية، وتضع مراجعة إندونيسية لشركة Brighton كانجو وبيريرينان (<a href="/areas/pererenan/">Pererenan</a>) بين 1.5 و2.5 مليار روبية. شبه جزيرة بوكيت حول <a href="/areas/uluwatu/">أولواتو (Uluwatu)</a> تتراوح بين 0.5 و1.5 مليار روبية، حسب الإطلالة أساساً.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

سترى ثلاثة أرقام إشغال تُذكر لبالي، وكل واحد يقيس شيئاً مختلفاً. الأول من AirROI، الذي يتابع كل إعلان تأجير قصير المدى على منصات الحجز: متوسط الجزيرة 36.0%، وتتراوح مناطق الفلل الرئيسية من 36.2% في كانجو إلى 46.2% في أولواتو.

الثاني هو إحصاء BPS Bali الشهري للفنادق المصنَّفة، الذي يقع بين 46% و70% حسب الشهر. والثالث هو ما تحققه فعلياً فيلا لها مدير متفرغ. في ممارستنا هذا 60–75% خلال السنة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

التملك الحر الحقيقي في إندونيسيا، Hak Milik، مقصور على المواطنين وحدهم (قانون الأراضي الأساسي 5/1960، المادة 21). حين يقول الوسيط العقاري إن فيلا في بالي «تملك حر»، فالمقصود أن سند الأرض Hak Milik مسجَّل باسم إندونيسي. بالنسبة إليك، يمكن أن تتحول تلك الفيلا إلى واحد من أمرين.

الأول <a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>، حق انتفاع مسجَّل باسمك أنت، يشترط تصريح إقامة ومنزلاً سعره 5 مليار روبية أو أكثر. والثاني <a href="/glossary/#hgb">HGB</a>، حق مساطحة تحوزه شركتك <a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a> لصالحك. على أرض الدولة يمتد أي منهما حتى 80 سنة، تُمنح 30 ثم تُمدَّد 20 ثم تُجدَّد 30 وفق PP 18/2021.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

يمكن أن تعني كلمة «مُدارة» صفقتين مختلفتين. في تقاسم الإيرادات، يؤجّر المدير الفيلا، ويأخذ نسبة مما تكسبه، ويحوّل الباقي إليك. دخلك يتحرك مع السوق كل شهر.

في ضمان التأجير، يدفع لك المطوّر أو المشغّل نسبة ثابتة من سعر الشراء لمدة محددة، مهما كسبت الفيلا. يبدو ذلك أكثر أماناً على الورق. لكنه أيضاً وعد له تاريخ انتهاء، ولن ترى الإشغال الحقيقي للفيلا حتى تنتهي المدة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

اسأل خمسة مقاولين عن سعر المتر المربع وستحصل على خمس إجابات. مقاول إندونيسي يضع فئة الاقتصادي عند 5.5–7.5 مليون روبية للمتر، والمتوسط 7.5–10 مليون، والفاخر من 10 مليون فأكثر. ومقاول آخر يذكر 9–12 و13–18 و19–28 مليون روبية للفئات الثلاث نفسها.

الشركات التي تديرها كوادر غربية تسعّر بعملة أجنبية. وبعد التحويل، تصبح فئاتها نحو 15–19 و21–28 و32–44 مليون روبية للمتر. لا أحد يشرح هذا الفارق الذي يصل إلى ثلاثة أضعاف. جزء منه تكاليف إدارية وإشراف على المشروع، وجزء آخر تجهيزات مستوردة. والباقي يعود إلى هوية العميل نفسه.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

حقوق الأرض في إندونيسيا مسرودة في قانون الأراضي الأساسي (5/1960) ومفصَّلة في PP 18/2021. أربعة منها تظهر عند شراء فيلا، واحد فقط منها يسمح باسم فرد أجنبي على الشهادة.

<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik (SHM)</a> هو التملك الحر بلا تاريخ انتهاء، مقصور على المواطنين الإندونيسيين. <a href="/glossary/#hgb">HGB</a>، حق المساطحة، يحوزه المواطنون والشركات الإندونيسية، ومنها <a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a> بمساهمين أجانب. Hak Pakai، حق الانتفاع، يستطيع الأجنبي المقيم في إندونيسيا حيازته شخصياً. <a href="/glossary/#hak-sewa">Hak Sewa</a> إيجار، عقد خاص لا حق أرض مسجَّل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

تضع Airbnb كل مضيف على رسم واحد. في النموذج المقسّم القديم، كان المضيف يدفع نحو 3% ويدفع النزيل 14–16.5% عند إتمام الحجز. أما في نموذج المضيف وحده، فيدفع المضيف 15.5% كاملة ولا يرى النزيل رسم خدمة منفصلاً. يتحول المضيفون خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية، بما فيهم إندونيسيا، في 15 سبتمبر 2026.

يُفرض الرسم على السعر الليلي زائد رسوم التنظيف والنزلاء الإضافيين، لا على الضرائب. لتحصل صافياً على ما كنت تحصل عليه سابقاً، يجب أن تُدرج سعرك أعلى بنحو 15%. وهذا تقريباً ما كان يدفعه النزلاء بالفعل بعد إضافة رسم الخدمة القديم.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

الإيجار الطويل (<a href="/glossary/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) عقد لاستخدام أرض ومبنى شخص آخر مدة محددة. ليس حق أرض مسجَّلاً. يستمر تماماً بقدر ما يقوله العقد، وبالشروط التي يضعها العقد.

عند انتهاء المدة، تعود القطعة وكل ما بُني عليها إلى مالك الأرض. لا إعادة شراء افتراضية، ولا تجديد تلقائي، ولا تعويض قانوني عن الفيلا التي دفعت ثمنها. أي شيء تريده عند تلك اللحظة، من حق التمديد إلى دفعة مقابل المبنى، يجب أن يكون مكتوباً في العقد أصلاً.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

قسّم الفاتورة إلى شقين. المرافق مقاسة ومسعّرة من الدولة: الكهرباء والماء والإنترنت. كل ما عداه عمالة، يحدده السوق وما تتفق عليه مع من يعتني بالفيلا. الشق الثاني هو الأكبر تقريباً دائماً.

يُظهر الجدول فيلا بمسبح يديرها مالكها، بغرفتين إلى ثلاث غرف. تضع التقديرات الصناعية الميزانية الشهرية كاملة، بما فيها الإصلاحات، عند 10.5–18.2 مليون روبية. إذا أدارت شركة إدارة الفيلا كإيجار، ينتقل جزء من تكلفة الموظفين داخل رسمها، ويشرح دليلنا <a href="/guides/bali-property-management-fees/">رسوم إدارة الفلل</a> كيفية ذلك.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

PT PMA اختصار لـ Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing، شركة محدودة باستثمار أجنبي. في معظم الأنشطة، ومنها العقارات والإسكان، يستطيع الأجانب حيازة حتى 100% من الأسهم. تُسجَّل عبر OSS، النظام الحكومي الموحّد للترخيص الإلكتروني التابع لوزارة الاستثمار.

بالنسبة للعقار، الهدف من الشركة هو الحق الذي تستطيع حيازته. لا تستطيع شركة PT PMA حيازة التملك الحر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>)، الذي يقصره قانون الأراضي الأساسي على المواطنين. تستطيع حيازة HGB، حق المساطحة (Hak Guna Bangunan)، لمدة 30 سنة زائد تمديد 20 سنة وتجديد 30 سنة بموجب PP 18/2021.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

يشتري مواطن إندونيسي الأرض بتملك حر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>) باسمه، غالباً صديق أو موظف أو شخص يقترحه البائع نفسه. الأجنبي هو من يدفع. وليشعر بالحماية، يوقّع الأجنبي مع الوسيط حزمة من الأوراق الجانبية: عقد قرض، ووكالة قانونية، وإيجار عكسي للأجنبي، وأحياناً رهن على الشهادة نفسها.

على الورق يبدو الأمر ملكية بلا سقف زمني كالإيجار، وبلا حدي 5 مليار و2 مليار روبية التي يشترطهما <a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a> لمنزل أو شقة في بالي. يُسوَّق عادة على أنه أرخص وأسرع. لا يصمد أي من الادعاءين أمام أي نزاع.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali