التملك والضرائب — Rise Real Bali https://riserealbali.com/ar/guides/ownership-and-tax/ الإيجار الطويل وحق الانتفاع (Hak Pakai) وشركة PT PMA وضرائب الشراء وضريبة الإيجار ورخصة التأجير السياحي، من نصوص القانون بالتواريخ والمصادر. ar Mon, 28 Sep 2026 11:46:28 +0000 ضرائب العقار في بالي للأجانب: عند الشراء والتملك والبيع https://riserealbali.com/ar/guides/bali-property-taxes-for-foreigners/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-property-taxes-for-foreigners/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali في الإمارات لا توجد ضريبة سنوية على ملكية العقار للأفراد. في إندونيسيا الوضع مختلف: هناك ضرائب عند الشراء وأخرى كل عام، لكنها لا تفرّق بين المشتري الأجنبي والمحلي. ما يغيّر فاتورتك هو الصيغة القانونية التي تشتري بها، والمنطقة التي تقع فيها الفيلا، وهل تقيم في إندونيسيا أكثر من 183 يوماً في السنة أم لا. في الإمارات لا توجد ضريبة سنوية على ملكية العقار للأفراد. في إندونيسيا الوضع مختلف: هناك ضرائب عند الشراء وأخرى كل عام، لكنها لا تفرّق بين المشتري الأجنبي والمحلي. ما يغيّر فاتورتك هو الصيغة القانونية التي تشتري بها، والمنطقة التي تقع فيها الفيلا، وهل تقيم في إندونيسيا أكثر من 183 يوماً في السنة أم لا.

ما تدفعه عند الشراء يتوقف على ما يتغيّر فعلاً في السجل. إذا انتقل عقار مسجَّل باسمك، كحق الانتفاع (<a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) أو حق المساطحة (<a href="/glossary/#hgb">HGB</a>) الذي تحوزه شركتك، فأنت مدين بـ BPHTB. القانون 1/2022 يحدد سقفها عند 5%، وتفرضها بادونج ودنباسار كاملة بموجب لوائحهما الإقليمية لعام 2023.

تُحسب الضريبة على السعر بعد خصم 80,000,000 روبية. في بادونج هذا الخصم يسري فقط على أول عملية شراء لك في المنطقة، فلا يستفيد منه شراء ثانٍ. البائع من جهته يدفع 2.5% نهائية على السعر الإجمالي بموجب اللائحة الحكومية 34/2016.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> ضريبة دخل الإيجار في إندونيسيا: PPh 26 وPBJT والرقم الضريبي NPWP https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-rental-income-tax/ https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-rental-income-tax/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali إن أجّرت فيلا في بالي وأنت مقيم خارج إندونيسيا، تأخذ الدولة 20% من الإيجار الإجمالي قبل أن تصلك روبية واحدة. النزيل يدفع ضريبة إقليمية منفصلة 10% فوق ذلك، ولا تغيّر اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع بلدك أياً من النسبتين. إن أجّرت فيلا في بالي وأنت مقيم خارج إندونيسيا، تأخذ الدولة 20% من الإيجار الإجمالي قبل أن تصلك روبية واحدة. النزيل يدفع ضريبة إقليمية منفصلة 10% فوق ذلك، ولا تغيّر اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع بلدك أياً من النسبتين.

إيجار فيلا في بالي يحمل ضريبتين منفصلتين. جاكرتا تفرض ضريبة دخل على ما يجنيه المالك. المنطقة تفرض PBJT، وهي ضريبة على الإقامة يدفعها النزيل فوق سعر الليلة. لا تحل إحداهما محل الأخرى، وفي الإيجار الليلي تواجه كلتيهما معاً.

PBJT هي ما كان يُعرف سابقاً بـPHR، ضريبة الفنادق والمطاعم. القانون 1/2022 دمج PHR في ضريبة أوسع على سلع وخدمات محددة، وحدد سقف نسبة الإقامة عند 10%. بادونج تفرض النسبة الكاملة 10% بموجب لائحتها 7/2023، والقائمة تشمل صراحة الفلل والمنازل الخاصة التي تُستخدم كفنادق. ولأن الإقامة الليلية تخضع لـPBJT، فإن ضريبة القيمة المضافة لا تُفرض عليها.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> مقيم في الإمارات ويملك فيلا في بالي: الضرائب واتفاقية تجنب الازدواج الضريبي https://riserealbali.com/ar/guides/uae-residents-tax-bali-property/ https://riserealbali.com/ar/guides/uae-residents-tax-bali-property/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، فلا يوجد عندك ما تخصم منه الضريبة الإندونيسية أصلاً. اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين البلدين موجودة، لكنها لا تخفّض ما تدفعه على إيجار فيلتك في بالي: الحق في فرض الضريبة على دخل العقار يبقى لإندونيسيا، حيث يقع العقار. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، فلا يوجد عندك ما تخصم منه الضريبة الإندونيسية أصلاً. اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين البلدين موجودة، لكنها لا تخفّض ما تدفعه على إيجار فيلتك في بالي: الحق في فرض الضريبة على دخل العقار يبقى لإندونيسيا، حيث يقع العقار.

وقّعت حكومتا الإمارات وإندونيسيا اتفاقية جديدة لتجنب الازدواج الضريبي ومنع التهرب الضريبي في 24 يوليو 2019 في مدينة بوجور بجزيرة جاوة. الاتفاقية حلّت محل معاهدة أقدم بين البلدين، وُقّعت في جاكرتا في 30 نوفمبر 1995. صادقت إندونيسيا على النص الجديد بموجب مرسوم رئاسي، ودخلت الاتفاقية حيز التنفيذ رسمياً في 19 أغسطس 2021 بعد تبادل الإخطارات الدبلوماسية بين الطرفين، على أن تُطبَّق فعلياً على دخل عام 2022 فصاعداً، أي اعتباراً من 1 يناير 2022.

هذا يعني أن أي دخل عقاري تجنيه من فيلا في بالي بعد هذا التاريخ يخضع لأحكام الاتفاقية الجديدة لا القديمة. الفرق العملي على مالك فيلا محدود: كلتا الصيغتين، القديمة والجديدة، تترك للدولة التي يقع فيها العقار حق فرض الضريبة على دخله.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> كيف تحوّل ثمن العقار من الإمارات إلى إندونيسيا https://riserealbali.com/ar/guides/transferring-money-to-indonesia/ https://riserealbali.com/ar/guides/transferring-money-to-indonesia/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali شراء فيلا في بالي من الإمارات يعني حوالة بنكية بالروبية، على دفعات تطابق العقد. إعادة الإيجار إلى حسابك في الإمارات إجراء قانوني تماماً، لكنه صار منذ يوليو 2026 يتطلب أوراقاً أكثر من السابق. شراء فيلا في بالي من الإمارات يعني حوالة بنكية بالروبية، على دفعات تطابق العقد. إعادة الإيجار إلى حسابك في الإمارات إجراء قانوني تماماً، لكنه صار منذ يوليو 2026 يتطلب أوراقاً أكثر من السابق.

تُلزم لائحة بنك إندونيسيا المركزي رقم 17/3/PBI/2015 باستخدام الروبية في كل دفعة نقدية أو غير نقدية داخل البلاد، وفي كل سعر معروض. الأمر نفسه ينطبق على أي عقد بين طرفين داخل إندونيسيا. قائمة الأسعار بعملة أخرى، بالدرهم مثلاً، تبقى مرجعاً فقط؛ عقد البيع الأولي (<a href="/glossary/#ppjb">PPJB</a>) وسند نقل الملكية يحملان رقماً بالروبية.

التسوية بعملة أخرى تُعرّضك لغرامة 1% من قيمة الصفقة، حتى مليار روبية. القانون 7/2011 يضيف احتجازاً حتى سنة وغرامة 200 مليون روبية لمن يرفض الروبية. لذلك اتفق على السعر بالروبية قبل التوقيع، وحدد في العقد من يتحمّل فرق سعر الصرف بين الدفعات.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> التمويل العقاري لشراء عقار في بالي: الخيارات المتاحة لمقيم في الإمارات https://riserealbali.com/ar/guides/bali-mortgage-for-foreigners/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-mortgage-for-foreigners/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali بنوك الإمارات، كقاعدة عامة، لا تموّل عقاراً خارج البلاد برهن ذلك العقار نفسه، وهذا معروف لأي مستثمر في دبي. المفاجأة في بالي أبعد من ذلك: حتى البنوك الإندونيسية لا تموّل معظم الفلل، لأن أغلبها تُباع بعقد إيجار طويل، والإيجار لا يمكن رهنه أصلاً. بنوك الإمارات، كقاعدة عامة، لا تموّل عقاراً خارج البلاد برهن ذلك العقار نفسه، وهذا معروف لأي مستثمر في دبي. المفاجأة في بالي أبعد من ذلك: حتى البنوك الإندونيسية لا تموّل معظم الفلل، لأن أغلبها تُباع بعقد إيجار طويل، والإيجار لا يمكن رهنه أصلاً.

الرهن العقاري في إندونيسيا يُضمَن بحق يُسمى Hak Tanggungan، وهو تسجيل على حق أرض. القانون 4/1996 يحدد ما يمكن أن يُسجَّل عليه هذا الرهن: التملك الحر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>)، وHGU، وحق المساطحة (<a href="/glossary/#hgb">HGB</a>)، وحق الانتفاع (<a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) المسجَّل القابل للتحويل. اللائحة الحكومية 18/2021 تؤكد أن حق الانتفاع محدد المدة يمكن رهنه أيضاً.

الإيجار الطويل ليس ضمن هذه القائمة. هو عقد بينك وبين مالك الأرض، يُوقَّع أمام كاتب عدل ولا يُسجَّل في السجل العقاري أبداً. الفيلا المبنية على أرض مؤجَّرة قد تدعم قرضاً على الأكثر عبر رهن حيازي على أصول منقولة (fiducia)، ولا يستخدمه أي بنك لتمويل شراء منزل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> الإقامة الذهبية في إندونيسيا: حدود الاستثمار ولمن تناسب https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-golden-visa/ https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-golden-visa/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali من يعرف الإقامة الذهبية في الإمارات يتوقع أن يمنحه الاستثمار العقاري في بالي إقامة مماثلة. الإقامة الذهبية الإندونيسية تمنح المستثمر خمس أو عشر سنوات دون كفيل ودون تجديد سنوي، لكنها لا تمنح أي حق على الأرض، وشراء فيلا وحده لا يؤهلك لها. من يعرف الإقامة الذهبية في الإمارات يتوقع أن يمنحه الاستثمار العقاري في بالي إقامة مماثلة. الإقامة الذهبية الإندونيسية تمنح المستثمر خمس أو عشر سنوات دون كفيل ودون تجديد سنوي، لكنها لا تمنح أي حق على الأرض، وشراء فيلا وحده لا يؤهلك لها.

هي مجموعة رموز تأشيرات، لا قانوناً منفصلاً. البرنامج يعمل بموجب لائحة وزارة العدل وحقوق الإنسان 22/2023 كما عدّلتها 11/2024، وبدأ في 25 يوليو 2024. كل رمز يمنح إقامة لخمس أو عشر سنوات دفعة واحدة.

الفارق العملي عن تأشيرة المستثمر العادية <a href="/glossary/#kitas">KITAS</a> هو الكفيل. رمز <a href="/glossary/#e28a">E28A</a> القياسي يشترط شركة إندونيسية كفيلة تملك فيها أسهماً بقيمة 10 مليارات روبية فأكثر، ومدته سنة أو سنتان. أما طالب الإقامة الذهبية فيقدّم طلبه مباشرة عبر بوابة الهجرة evisa.imigrasi.go.id، دون كفيل على الإطلاق.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> الإقامة في بالي: تأشيرة الإقامة الطويلة (KITAS) لمالكي العقارات https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-long-stay-visas/ https://riserealbali.com/ar/guides/indonesia-long-stay-visas/ Fri, 25 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali اختر التصريح بحسب مصدر دخلك. الدخل الأجنبي يقودك إلى E33G، وشركتك الإندونيسية تقودك إلى E28A. من يعيش على مدخراته يبدأ بتصريح Second Home. شراء الفيلا وحده لا يمنحك أي إقامة. اختر التصريح بحسب مصدر دخلك. الدخل الأجنبي يقودك إلى E33G، وشركتك الإندونيسية تقودك إلى E28A. من يعيش على مدخراته يبدأ بتصريح Second Home. شراء الفيلا وحده لا يمنحك أي إقامة.

التأشيرة عند الوصول تكلّف 500,000 روبية وتمنحك 30 يوماً. يمكنك تمديدها مرة واحدة، 30 يوماً إضافية بالسعر نفسه، فيكون السقف 60 يوماً. النسخة الإلكترونية e-VOA بالسعر نفسه؛ اشترها عبر evisa.imigrasi.go.id قبل الرحلة بيومين على الأقل فتتخطى طابور الدفع عند الوصول.

التمديد اليوم إلكتروني بالكامل، من دون زيارة مكتب الهجرة. مكتب هجرة يوجياكارتا يحدد النافذة بألا تقل عن 14 يوماً بعد الوصول وألا تزيد على سبعة أيام قبل انتهاء التصريح. كل زائر أجنبي لبالي يدفع أيضاً رسم سياحة قدره 150,000 روبية مرة واحدة لكل دخول، عبر نظام Love Bali.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> هل يمكن للأجنبي شراء عقار في بالي؟ ما يسمح به القانون https://riserealbali.com/ar/guides/can-foreigners-buy-property-in-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/can-foreigners-buy-property-in-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali لا يملك الأجنبي أرضاً بتملك حر في بالي، لكنه يستطيع أن يحوز فيلا أو شقة بشكل قانوني عقوداً طويلة. المسار الذي تختاره هو ما يحدد ما تملكه فعلاً، وهل يمكنك تأجيره بشكل قانوني أم لا. لا يملك الأجنبي أرضاً بتملك حر في بالي، لكنه يستطيع أن يحوز فيلا أو شقة بشكل قانوني عقوداً طويلة. المسار الذي تختاره هو ما يحدد ما تملكه فعلاً، وهل يمكنك تأجيره بشكل قانوني أم لا.

لا يزال قانون الأراضي في إندونيسيا قائماً على تشريع صدر عام 1960 يُعرف محلياً باسم UUPA. تنص مادته 21 على أن حق <a href="/glossary/#hak-milik">التملك الحر (Hak Milik)</a>، وهو أقرب صيغة للملكية المطلقة هناك، مقصور على المواطنين الإندونيسيين. أما المادة 26(2) فتغلق الباب الالتفافي الواضح: أي صفقة تنقل التملك الحر إلى أجنبي، سواء مباشرة أو عبر وسيط، تُعدّ باطلة وتعود الأرض إلى الدولة.

هذا القيد يخص حقاً واحداً بعينه لا الملكية العقارية كلها. النظام الحكومي 18/2021 المكمّل للقانون نفسه يتيح للأجانب حيازة حقوق أخرى على الأرض والمباني، تختلف أساساً في السعر ومدة الحيازة.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> التملك الحر أم الإيجار الطويل في بالي: ماذا تشتري بالضبط https://riserealbali.com/ar/guides/leasehold-vs-freehold-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/leasehold-vs-freehold-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali بالنسبة للمشتري الأجنبي، «التملك الحر» في بالي يعني عملياً حقاً مسجَّلاً طويل الأمد: Hak Pakai باسمك، أو HGB عبر شركتك الخاصة. الإيجار الطويل أرخص عند الدخول ويُظهر عائداً أعلى، لكن جزءاً من هذا العائد هو رأس مالك نفسه يعود إليك. بالنسبة للمشتري الأجنبي، «التملك الحر» في بالي يعني عملياً حقاً مسجَّلاً طويل الأمد: Hak Pakai باسمك، أو HGB عبر شركتك الخاصة. الإيجار الطويل أرخص عند الدخول ويُظهر عائداً أعلى، لكن جزءاً من هذا العائد هو رأس مالك نفسه يعود إليك.

التملك الحر الحقيقي في إندونيسيا، Hak Milik، مقصور على المواطنين وحدهم (قانون الأراضي الأساسي 5/1960، المادة 21). حين يقول الوسيط العقاري إن فيلا في بالي «تملك حر»، فالمقصود أن سند الأرض Hak Milik مسجَّل باسم إندونيسي. بالنسبة إليك، يمكن أن تتحول تلك الفيلا إلى واحد من أمرين.

الأول <a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>، حق انتفاع مسجَّل باسمك أنت، يشترط تصريح إقامة ومنزلاً سعره 5 مليار روبية أو أكثر. والثاني <a href="/glossary/#hgb">HGB</a>، حق مساطحة تحوزه شركتك <a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a> لصالحك. على أرض الدولة يمتد أي منهما حتى 80 سنة، تُمنح 30 ثم تُمدَّد 20 ثم تُجدَّد 30 وفق PP 18/2021.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> Hak Pakai للأجانب: حق الانتفاع مقارنة بـ HGB وHak Milik https://riserealbali.com/ar/guides/hak-pakai-for-foreigners/ https://riserealbali.com/ar/guides/hak-pakai-for-foreigners/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali Hak Pakai هو الحق الوحيد على الأرض الذي يستطيع الأجنبي تسجيله باسمه في إندونيسيا. يشترط إقامة سارية وحداً أدنى للسعر. أما مدته فتعتمد على مَن يملك الأرض تحته. Hak Pakai هو الحق الوحيد على الأرض الذي يستطيع الأجنبي تسجيله باسمه في إندونيسيا. يشترط إقامة سارية وحداً أدنى للسعر. أما مدته فتعتمد على مَن يملك الأرض تحته.

حقوق الأرض في إندونيسيا مسرودة في قانون الأراضي الأساسي (5/1960) ومفصَّلة في PP 18/2021. أربعة منها تظهر عند شراء فيلا، واحد فقط منها يسمح باسم فرد أجنبي على الشهادة.

<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik (SHM)</a> هو التملك الحر بلا تاريخ انتهاء، مقصور على المواطنين الإندونيسيين. <a href="/glossary/#hgb">HGB</a>، حق المساطحة، يحوزه المواطنون والشركات الإندونيسية، ومنها <a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a> بمساهمين أجانب. Hak Pakai، حق الانتفاع، يستطيع الأجنبي المقيم في إندونيسيا حيازته شخصياً. <a href="/glossary/#hak-sewa">Hak Sewa</a> إيجار، عقد خاص لا حق أرض مسجَّل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> ماذا يحدث عند انتهاء عقد الإيجار الطويل في بالي وكيف يُمدَّد https://riserealbali.com/ar/guides/bali-leasehold-extension/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-leasehold-extension/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali حين ينتهي إيجار طويل في بالي، تعود الأرض والفيلا إلى مالك الأرض ما لم ينص العقد على غير ذلك. القانون الإندونيسي لا يمدّد الإيجار من تلقاء نفسه، فأي شيء تريده في السنة 25 يجب أن يكون مكتوباً منذ السنة الأولى. حين ينتهي إيجار طويل في بالي، تعود الأرض والفيلا إلى مالك الأرض ما لم ينص العقد على غير ذلك. القانون الإندونيسي لا يمدّد الإيجار من تلقاء نفسه، فأي شيء تريده في السنة 25 يجب أن يكون مكتوباً منذ السنة الأولى.

الإيجار الطويل (<a href="/glossary/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) عقد لاستخدام أرض ومبنى شخص آخر مدة محددة. ليس حق أرض مسجَّلاً. يستمر تماماً بقدر ما يقوله العقد، وبالشروط التي يضعها العقد.

عند انتهاء المدة، تعود القطعة وكل ما بُني عليها إلى مالك الأرض. لا إعادة شراء افتراضية، ولا تجديد تلقائي، ولا تعويض قانوني عن الفيلا التي دفعت ثمنها. أي شيء تريده عند تلك اللحظة، من حق التمديد إلى دفعة مقابل المبنى، يجب أن يكون مكتوباً في العقد أصلاً.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> شركة PT PMA لشراء عقار في بالي: متى تستحق وكم تكلف https://riserealbali.com/ar/guides/pt-pma-for-property-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/pt-pma-for-property-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali شركة PT PMA شركة إندونيسية تملكها كأجنبي. تستطيع حيازة حق مساطحة (HGB) على فيلا حتى 80 سنة وتشغيلها كإيجار مرخّص، لكنها نشاط تجاري حقيقي يجب رسملته وإخضاعه للضريبة. ليست طريقاً مختصراً إلى التملك الحر. شركة PT PMA شركة إندونيسية تملكها كأجنبي. تستطيع حيازة حق مساطحة (HGB) على فيلا حتى 80 سنة وتشغيلها كإيجار مرخّص، لكنها نشاط تجاري حقيقي يجب رسملته وإخضاعه للضريبة. ليست طريقاً مختصراً إلى التملك الحر.

PT PMA اختصار لـ Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing، شركة محدودة باستثمار أجنبي. في معظم الأنشطة، ومنها العقارات والإسكان، يستطيع الأجانب حيازة حتى 100% من الأسهم. تُسجَّل عبر OSS، النظام الحكومي الموحّد للترخيص الإلكتروني التابع لوزارة الاستثمار.

بالنسبة للعقار، الهدف من الشركة هو الحق الذي تستطيع حيازته. لا تستطيع شركة PT PMA حيازة التملك الحر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>)، الذي يقصره قانون الأراضي الأساسي على المواطنين. تستطيع حيازة HGB، حق المساطحة (Hak Guna Bangunan)، لمدة 30 سنة زائد تمديد 20 سنة وتجديد 30 سنة بموجب PP 18/2021.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> التسجيل باسم وسيط في بالي: ما يقوله القانون https://riserealbali.com/ar/guides/nominee-arrangements-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/nominee-arrangements-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali التسجيل باسم وسيط يضع أرض بالي باسم مواطن إندونيسي بينما يدفع أجنبي ثمنها ويحتفظ باتفاق جانبي. القانون الإندونيسي يعتبر ذلك الاتفاق باطلاً، ومنذ 2026 صار لبالي لائحتها الخاصة ضد هذه الممارسة. التسجيل باسم وسيط يضع أرض بالي باسم مواطن إندونيسي بينما يدفع أجنبي ثمنها ويحتفظ باتفاق جانبي. القانون الإندونيسي يعتبر ذلك الاتفاق باطلاً، ومنذ 2026 صار لبالي لائحتها الخاصة ضد هذه الممارسة.

يشتري مواطن إندونيسي الأرض بتملك حر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>) باسمه، غالباً صديق أو موظف أو شخص يقترحه البائع نفسه. الأجنبي هو من يدفع. وليشعر بالحماية، يوقّع الأجنبي مع الوسيط حزمة من الأوراق الجانبية: عقد قرض، ووكالة قانونية، وإيجار عكسي للأجنبي، وأحياناً رهن على الشهادة نفسها.

على الورق يبدو الأمر ملكية بلا سقف زمني كالإيجار، وبلا حدي 5 مليار و2 مليار روبية التي يشترطهما <a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a> لمنزل أو شقة في بالي. يُسوَّق عادة على أنه أرخص وأسرع. لا يصمد أي من الادعاءين أمام أي نزاع.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> الفحص القانوني لعقار في بالي: القائمة الكاملة قبل دفعة الحجز https://riserealbali.com/ar/guides/bali-property-due-diligence-checklist/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-property-due-diligence-checklist/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali قبل أن تدفع دفعة الحجز على عقار في بالي، تحقق من أربعة أمور: شهادة الأرض، والرهون والحقوق العالقة عليها، وتصنيف قطعة الأرض، ورخص البناء. هذا هو الترتيب الذي نتّبعه في هذه الفحوص، وتكلفة كل واحد منها. قبل أن تدفع دفعة الحجز على عقار في بالي، تحقق من أربعة أمور: شهادة الأرض، والرهون والحقوق العالقة عليها، وتصنيف قطعة الأرض، ورخص البناء. هذا هو الترتيب الذي نتّبعه في هذه الفحوص، وتكلفة كل واحد منها.

تقوم صفقة العقار في بالي على وثيقة واحدة: شهادة الأرض الصادرة عن هيئة الأراضي الإندونيسية ATR/BPN. تذكر الشهادة اسم الحائز ونوع الحق ومساحة القطعة، وتاريخ الانتهاء إن كان الحق محدد المدة. كل ما عداها في الملف يُبنى عليها.

لا تخبرك الشهادة هل تسمح القطعة ببناء فيلا، ولا هل يوجد عليها رهن بنكي، ولا هل للقرية مطالبة عليها. هذه فحوص منفصلة، ولكل واحد منها مصدره الخاص.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> كيف تتحقق من مطوّر في بالي قبل الدفع https://riserealbali.com/ar/guides/how-to-check-a-bali-developer/ https://riserealbali.com/ar/guides/how-to-check-a-bali-developer/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali لا توجد في بالي قائمة رسمية بالمطوّرين الموثوقين، ولا حساب ضمان (escrow) منظّم لمبيعات المساكن. لكن يوجد أربعة سجلات عامة تُظهر الشركة ورخصتها وأرضها بوضوح. ساعة واحدة معها تخبرك أكثر مما يخبرك أي عرض تسويقي. لا توجد في بالي قائمة رسمية بالمطوّرين الموثوقين، ولا حساب ضمان (escrow) منظّم لمبيعات المساكن. لكن يوجد أربعة سجلات عامة تُظهر الشركة ورخصتها وأرضها بوضوح. ساعة واحدة معها تخبرك أكثر مما يخبرك أي عرض تسويقي.

للمشروع علامة تجارية، وللعقد كيان قانوني، وغالباً ما يختلفان، وهذا أمر طبيعي. المهم أن تظهر شركة واحدة في كل مكان: على شهادة الأرض أو عقد الإيجار، وعلى رخصة البناء، وفي مسودة <a href="/glossary/#ppjb">PPJB</a>، وعلى الحساب البنكي المطلوب منك الدفع إليه.

إن كان البائع شركة PT والفاتورة باسم شركة أخرى، توقف واسأل كتابياً عن السبب. قد يكون هناك تفسير واضح، مثل شركة حائزة للأرض ومقاول بناء منفصل. احصل على ذلك مكتوباً قبل أول تحويل.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> التصنيف العمراني في بالي (RDTR): كيف تقرأه ولماذا يحدد كل شيء https://riserealbali.com/ar/guides/bali-zoning-rdtr/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-zoning-rdtr/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali تخبرك شهادة الأرض بمن يحوز القطعة، ولا تقول شيئاً عمّا يسمح لك ببنائه عليها. هذه الإجابة موجودة في RDTR، ويعرضه البائعون أقل بكثير مما يعرضون الشهادة. تخبرك شهادة الأرض بمن يحوز القطعة، ولا تقول شيئاً عمّا يسمح لك ببنائه عليها. هذه الإجابة موجودة في RDTR، ويعرضه البائعون أقل بكثير مما يعرضون الشهادة.

تُعِدّ كل منطقة إدارية في بالي RDTR، وهو مخطط عمراني تفصيلي يحدد لكل قطاع تصنيفاً: سكني، سياحي، تجاري، زراعي، أرض محمية. التصنيف هو ما يحدد إن كان يمكن أن تقوم فيلا أو نُزُل أو لا شيء إطلاقاً على القطعة.

فوق RDTR يقع الإطار الإقليمي. حلّت اللائحة الإقليمية 2/2023 بشأن المخطط العمراني لبالي 2023–2043 محل Perda 16/2009 وتعديله لعام 2020. إن كان عقد أو عرض تسويقي لا يزال يستشهد بنص 2020، فقد صِيغ استناداً إلى قواعد لم تعد سارية.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> PBG وSLF: رخصة البناء وشهادة صلاحية الاستخدام في بالي https://riserealbali.com/ar/guides/pbg-slf-building-permits-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/pbg-slf-building-permits-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali تعتمد PBG فيلا في بالي قبل بنائها، وتشهد SLF لها بعد اكتمالها. كثير من الفلل المكتملة تملك الأولى دون الثانية. وكثيراً ما يكتشف المشترون ذلك بعد دفعة الحجز. تعتمد PBG فيلا في بالي قبل بنائها، وتشهد SLF لها بعد اكتمالها. كثير من الفلل المكتملة تملك الأولى دون الثانية. وكثيراً ما يكتشف المشترون ذلك بعد دفعة الحجز.

PBG، أو Persetujuan Bangunan Gedung، هي اعتماد تصميم المبنى وفق معايير البناء المحلية. تصدرها المنطقة الإدارية قبل بدء الإنشاء، عبر SIMBG، النظام الحكومي الإلكتروني للبناء. جاء بها PP 16/2021، المطبِّق لقانون المباني 28/2002، لتحل محل IMB القديمة.

تثبت PBG أن السلطات وافقت على المشروع، ولا تثبت أن المبنى في الموقع يطابق المخططات أو اجتاز معاينة. هذا مستند مختلف.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> رخصة تأجير فيلا في بالي: ما تحتاجه للتأجير قصير المدى https://riserealbali.com/ar/guides/bali-villa-rental-license/ https://riserealbali.com/ar/guides/bali-villa-rental-license/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali لسنوات، كانت فيلا في بالي تستقبل نزلاء بالليلة عبر Airbnb دون أن يسأل أحد عن رخصة. في 2026 بدأت منصات الحجز تسأل، وصارت الرخصة جزءاً من اقتصاد العقار. لسنوات، كانت فيلا في بالي تستقبل نزلاء بالليلة عبر Airbnb دون أن يسأل أحد عن رخصة. في 2026 بدأت منصات الحجز تسأل، وصارت الرخصة جزءاً من اقتصاد العقار.

لم تتغيّر القاعدة كثيراً، بل التطبيق هو ما تغيّر. بدأت وزارة السياحة الإندونيسية برنامجاً في مارس 2025 لإدخال الفلل الخاصة والنُّزُل ضمن نظام الترخيص، واستعانت بمنصات الحجز للتحقق.

كان الموعد النهائي الأول للإعلانات 31 مارس 2026. ثم انتقلت الوزارة إلى نهج تدريجي. اعتباراً من 1 أغسطس 2026، تواجه مجموعة موثّقة من نحو 1,600 مشغّل غير مرخّص الحذف. واعتباراً من يونيو 2027، تخطط المنصات للتحقق تلقائياً من NIB وكود النشاط ورقم النشاط التجاري لكل إعلان مقابل OSS.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> كيف تشتري عقاراً في بالي، خطوة بخطوة (حتى من الخارج) https://riserealbali.com/ar/guides/how-to-buy-property-in-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/how-to-buy-property-in-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali تستغرق صفقة شراء نظيفة في بالي من أربعة إلى ثمانية أسابيع من دفعة الحجز إلى التوقيع، ويمكنك إتمامها دون ركوب طائرة. الهيكل القانوني الذي تختاره في اليوم الأول يحدد معظم ما يليه، بما في ذلك فاتورتك الضريبية. تستغرق صفقة شراء نظيفة في بالي من أربعة إلى ثمانية أسابيع من دفعة الحجز إلى التوقيع، ويمكنك إتمامها دون ركوب طائرة. الهيكل القانوني الذي تختاره في اليوم الأول يحدد معظم ما يليه، بما في ذلك فاتورتك الضريبية.

التملك الحر (<a href="/glossary/#hak-milik">Hak Milik</a>) مخصص للمواطنين الإندونيسيين فقط. يحوز المشتري الأجنبي عقاراً في بالي بإحدى ثلاث طرق، وهذا الاختيار يحدد أوراقك وضرائبك قبل أن ترى فيلا واحدة.

الإيجار الطويل (<a href="/glossary/#hak-sewa">Hak Sewa</a>) هو المسار الأكثر شيوعاً للفلل. تستأجر الأرض والمبنى لمدة محددة من المالك، بلا شرط تأشيرة. أما حق الانتفاع (<a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>) فيُسجَّل باسمك الشخصي، لكنك تحتاج تصريح إقامة إندونيسياً لحيازته. وتستطيع شركة مملوكة لأجانب (<a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a>) حيازة حق البناء (<a href="/glossary/#hgb">HGB</a>)، وهي الهيكل المعتاد لمن يدير نشاط تأجير على نطاق واسع.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> كاتب العدل وPPAT في بالي: ماذا يفعلان وكم يتقاضيان https://riserealbali.com/ar/guides/notary-ppat-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/notary-ppat-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali في صفقات بالي يحمل الشخص نفسه غالباً لقبين: Notaris وPPAT. إنهما تعيينان منفصلان بموجب قانونين منفصلين، ولكل منهما سقفه القانوني الخاص للأتعاب. في صفقات بالي يحمل الشخص نفسه غالباً لقبين: Notaris وPPAT. إنهما تعيينان منفصلان بموجب قانونين منفصلين، ولكل منهما سقفه القانوني الخاص للأتعاب.

يعمل كاتب العدل بموجب القانون 30/2004 بشأن مهنة كاتب العدل، المعدَّل بالقانون 2/2014، ويتبع وزارة العدل. يصوغ كتّاب العدل ويوثّقون العقود والتوكيلات والوصايا وعقود تأسيس الشركات لـ<a href="/glossary/#pt-pma">PT PMA</a>، والأهم للمشتري الأجنبي: اتفاقات الإيجار الطويل.

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) هو موظف تحرير عقود الأراضي بموجب PP 37/1998 المعدَّل بـPP 24/2016، وتشرف عليه وزارة الأراضي (ATR/BPN). يوقّع PPAT فقط العقود التي تغيّر قيداً في سجل الأراضي: بيع، أو منح <a href="/glossary/#hgb">HGB</a> أو <a href="/glossary/#hak-pakai">Hak Pakai</a>، أو رهن.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> الشراء على الخارطة في بالي: العربون وخطط الدفع والتسليم https://riserealbali.com/ar/guides/buying-off-plan-villa-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/buying-off-plan-villa-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali تُباع معظم الفلل في بالي قبل اكتمالها. الشراء على الخارطة يمنحك سعر دخول أقل ودفعات موزعة على مدة البناء، وينقل المخاطرة إلى نقطتين: مستندات المشروع وجدول الدفع. تُباع معظم الفلل في بالي قبل اكتمالها. الشراء على الخارطة يمنحك سعر دخول أقل ودفعات موزعة على مدة البناء، وينقل المخاطرة إلى نقطتين: مستندات المشروع وجدول الدفع.

المعروض الجاهز الجيد محدود. نحو إعلان واحد من كل ثلاثة في كتالوجنا منزل جاهز، والبقية لا تزال قيد الإنشاء. يموّل المطوّرون الإنشاء بدفعات المشترين، فيسعّرون المراحل المبكرة أقل ويوزعون الجدول على مدة البناء.

وهذه هي المقايضة: تدفع مقابل بيت لا وجود له بعد. لذلك ينتقل واجبك المنزلي من المخطط إلى الأوراق والعقد.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]> بيع فيلا في بالي: الضريبة والعمولة ومدة البقاء في السوق https://riserealbali.com/ar/guides/selling-a-villa-in-bali/ https://riserealbali.com/ar/guides/selling-a-villa-in-bali/ Thu, 24 Sep 2026 00:00:00 +0000 التملك والضرائب Rise Real Bali يدفع البائع في بالي ضريبة على سعر البيع، لا على الربح، فتكاليف الخروج سهلة التقدير قبل عرض العقار. الأسئلة الأصعب هي كيف سيصنّف مكتب الضرائب صفقتك وكم ستبقى الفيلا معروضة. يدفع البائع في بالي ضريبة على سعر البيع، لا على الربح، فتكاليف الخروج سهلة التقدير قبل عرض العقار. الأسئلة الأصعب هي كيف سيصنّف مكتب الضرائب صفقتك وكم ستبقى الفيلا معروضة.

المعدل الأساسي بسيط. ينقل حقوق الأرض والمبنى يكلّف البائع ضريبة دخل نهائية (PPh نهائية) تعادل 2.5% من قيمة الصفقة، بموجب PP 34/2016. تُفرض على السعر، لا على ربحك، فالبيع بخسارة يدفعها أيضاً. تدفعها قبل التوقيع، ولن يوقّع <a href="/glossary/#ppat">PPAT</a> قبل أن يتحقق نظام مكتب الضرائب من الدفع.

يدفع البائعون غير المقيمين النسبة نفسها 2.5% على الأرض والمباني، لا نسبة الاستقطاع 20% المطبقة على دخل إندونيسي آخر. احصل على رقم ضريبي إندونيسي (<a href="/glossary/#npwp">NPWP</a>) قبل العرض. يفيد الممارسون أن البائعين بلا رقم يواجهون استقطاعاً أعلى وتحققاً أبطأ.

النسخة الكاملة بالجداول والحسابات على موقع Rise Real Bali

]]>